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Vivienda

Reforma en materia de arrendamiento amenaza a la propiedad privada

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El pasado 8 de julio, el grupo parlamentario de Morena sometió a consideración del Congreso de la Ciudad de México un proyecto de reforma en materia de arrendamiento, y aunque la propuesta aún está en discusión, ha generado polémica y descontento entre actores políticos y del ramo inmobiliario, debido a las afectaciones que podría representar para el sector. 

Los abogados Juan Miguel Martínez Mendieta y Rodrigo de los Ríos, del Despacho Ibarra del Paso y Gallego, explicaron que entre las principales modificaciones y adiciones que representa esta iniciativa destacan:

  • El arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años, cuando actualmente se establece una duración mínima de un año para el caso de contrato de casa habitación. 
  • Modificación en cuanto a la definición de “contrato de arrendamiento”, entendido como “aquel contrato específico de arrendamiento por medio del cual la relación entre las partes cumple con el objetivo social de coadyuvar al cumplimiento del derecho humano a la vivienda de la parte arrendataria a cambio de un rédito a favor del arrendador”.
  • Se pretende adicionar el artículo 2403 BIS, que prohíbe a los arrendadores solicitar como garantía cualquier título de propiedad como aval.
  • Se propone que de no cumplirse con la formalidad del contrato de vivienda, como por ejemplo, por incumplimiento del pago de la renta; el arrendador no podrá desalojar al arrendatario hasta que dicha formalidad no sea subsanada.
  • Del mismo modo, se plantea que el arrendador perderá el derecho de conservar el depósito si el arrendatario da por terminado el contrato de manera anticipada a lo pactado.
  • Se propone adicionar el artículo 2406 BIS, que establece la presunción de que las partes se encuentran dentro del supuesto de arrendamiento de vivienda, si se acredita la existencia de una ocupación consentida por parte de un tercero, a cambio de una remuneración al propietario de éste, ya sea en dinero o en especie. Bastará manifestar bajo protesta de decir verdad para impulsar la acción por cualquier violación a la relación contractual.
  • Se adiciona el artículo 2425 BIS, que establece que el arrendatario tendrá derecho a que no se le exija más de un mes de anticipo, a no pagar un depósito mayor al precio del primer mes de renta, y a no ser desalojado de manera forzosa, arbitraria o ilegal. 
    Además, de que en caso de desocupaciones, deberá notificarse de la diligencia con una anticipación de dos meses contados a partir de la fecha en que se notifique.
    Tendrá también derecho a acceder a un refugio temporal en caso de desalojo, si no se cuenta con otra alternativa de vivienda adecuada, así como a Medios Alternativos de Solución de Controversias, en casos fortuitos que requieran un replantemiento de las condiciones del contrato.
  • Se pretende con el artículo 2431 BIS para regular el arrendamiento en casos de emergencia nacional, natural o ambiental, o cualquier situación que paralice las actividades económicas del país, para renegociar las condiciones del contrato. 

Al respecto, Martínez señaló que el contenido de las reformas tienen consecuencias trascendentales no sólo en el mercado de bienes raíces, sino que inciden directamente en los tiempos que implican este tipo de controversias en la práctica jurídica. Apuntó también que la modificación al concepto de contrato de arrendamiento, abre la puerta a mayores demandas de amparo, un instrumento que ya tiene un uso desmedido y que retrasa las ejecución de sentencias en esa materia. 

Por otra parte, explicó que aumentar el lapso mínimo de arrendamiento no tiene sustento legislativo, e implica una obligación gravosa para ambas partes, pues el arrendador no podrá ofrecer su inmueble al mejor postor, mientras que el arrendatario estaría en riesgo de no solventar la renta del mismo, por todo el periodo determinado.

En cuanto al desalojo por incumplimiento, Martínez expresó que es entendible que se otorgue un plazo al arrendatario para desocupar el inmueble, sin embargo, dos meses son excesivos y antijurídicos. “Si al proceso de por sí largo se suma este plazo, se reducirá la oferta de bienes inmuebles para alquiler, incrementando el valor de las rentas para mitigar el riesgo”, explicó.

Finalmente, sobre la renegociación de los contratos en situaciones de crisis, el especialista dijo que “resulta inútil debido a que la posibilidad de nuevos términos no necesita encontrarse prevista en ley, ya que es una consecuencia natural de los contratos que tienen como fundamento la voluntad de las partes”.

En esa misma línea, el Diputado panista Diego Garrido, expuso a través de su cuenta de twitter, la “grave amenaza” que implica la reforma, puesto que fomenta el delito de despojo e invasión de los predios, además de que viola la libertad contractual, las voluntad de las partes y la certeza jurídica

Enfatizó que es inconstitucional y viola el principio de “irretroactividad de la ley” ya que cualquiera podrá argumentar que tiene un contrato de arrendamiento verbal para apropiarse de lo que no es suyo. Aunado a esto, expresó que es obligación del Gobierno garantizar el Derecho a vivienda, y no de los particulares que no tienen por qué brindar sus propiedades gratis.

Asimismo, acentuó que afectará la economía familiar pues el alquiler es muchas veces el único ingreso de algunas personas o adultos mayores. Y sumado a esto, “deja en estado de indefensión al propietario: al impedir que se pida una fianza o alguna modalidad de garantía en el contrato no habrá forma de cobrarle a un inquilino abusivo y no habrá forma de reparar los daños o destrucción del inmueble”.

Y de manera puntual, indicó que tiene “una gran carga de ideología socialista: al puro estilo de gobiernos dictatoriales, te quitan tus bienes para dárselos a otro, sin justificación ni pago de por medio”. 

Por su parte, el grupo parlamentario de Morena, se ha comprometido a emitir un dictamen a principios de agosto para que sea sometido a votación. 

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