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Finanzas

Renta de oficinas en pesos o en dólares ¿Qué conviene?

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Pablo Yrizar lidera el equipo de Office Occupier – Advisory & Transaction Services de CBRE México, en conjunto con Richard Schmidt y Diego Fernández, especializado en asesorar a empresas en sus estrategias inmobiliarias, análisis de Stay vs. Go, y en transacciones de reubicaciones, renegociaciones y venta de sus activos no estratégicos. En los últimos años, su equipo ha sido responsable de más del 25 por ciento de las principales transacciones de oficinas privadas en la Ciudad de México.

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El experimentado grupo de ejecutivos, líderes reconocidos en su especialidad, comparten en esta entrega sus puntos de vista sobre las mejores opciones para el arrendamiento en oficinas corporativas.

Cuando asesoramos a las corporaciones en su toma de decisiones inmobiliarias, un tema prevalente es cuál debe ser la moneda de su Contrato de Arrendamiento: pesos o dólares.

Desde el punto de vista del inquilino corporativo, el rentar en moneda nacional evita los incrementos drásticos de una renta dolarizada (en términos de pesos) derivados de posibles devaluaciones de gran impacto. Sin embargo, al firmar en moneda nacional la renta se indicará anualmente a la inflación mexicana (INPC), la cual generalmente es mayor que la inflación de los EUA (CPI). La inflación mexicana tiene una correlación importante con la paridad cambiaria, una gran devaluación eventualmente generará una mayor inflación, por lo que a largo plazo la renta en pesos en teoría debería igualarse al equivalente en pesos de una renta en dólares.

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El riesgo de una renta en dólares para el inquilino naturalmente disminuye en gran medida si sus ingresos también son en dólares.

Desde el punto de vista del propietario de un edificio de oficinas, su prioridad casi siempre será rentar en dólares por la seguridad real o aparente que eso significa. Es verdad también, que, al tener su edificio rentado en dólares, podrá negociar créditos en dólares con una tasa menor y su edificio será mejor valuado por fondos nacionales y extranjeros.

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Es por todo lo anterior que gran parte del inventario de oficinas Clase A en submercados con gran demanda en la CDMX se cotiza en dólares, aunque recientemente muchos dueños de estos inmuebles han empezado a aceptar rentas en pesos, o bien han incluido mecanismos para proteger al inquilino de devaluaciones catastróficas en contratos en dólares. Cuando el propietario es flexible en cuanto a rentar en pesos o en dólares, es común que la renta por metro cuadrado en dólares sea menor que la de pesos, fluctuando dicha diferencia entre US$0.50 a US$2.00 dólares.

¿Cuál es la realidad, qué es mejor rentar en pesos o en dólares?

CBRE realizó un estudio para comparar el impacto real histórico de una renta en dólares vs. una renta en pesos.

La gráfica 1 muestra que, en los últimos 20 años, si una compañía rentó en pesos y mantuvo la misma renta durante todo el periodo con sus incrementos de INPC anuales, pagó más dinero que si hubiera rentado en dólares.

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Gráfica 1 inicia con una renta de US$25 dólares y describe el comportamiento de 1998 a 2018 de un contrato denominado en su equivalente en pesos vs. un contrato en dólares.

En línea con la opinión general del mercado inmobiliario, la gráfica 2 refleja que en los últimos 10 años, si el usuario corporativo firmó un contrato de arrendamiento denominado en pesos, le fue mejor que si la renta se hubiera fijado en dólares.

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Gráfica 2 refleja el comportamiento en ambas monedas a lo largo de 2008 a 2018 de una renta que también inicia en US$25 dólares.

Como las gráficas lo demuestran, no siempre es mejor para el inquilino corporativo rentar en pesos, y no siempre es positivo para el propietario rentar en dólares, todo depende del plazo a analizar, entre otros factores.

Si bien una renta en pesos le genera mayor certidumbre a una compañía que renta inmuebles y le evita los cambios drásticos en términos de pesos de devaluaciones de la moneda, diferentes plazos estudiados generan respuestas opuestas en cuanto a la conveniencia de una renta en pesos vs. una renta en dólares. Igualmente, existen otras variables de gran importancia que las empresas deben evaluar antes de decidir por un contrato de arrendamiento denominado en moneda nacional o uno en dólares.

CBRE México finca su liderazgo en una larga cultura de servicio al cliente y su conocimiento inmobiliario local y global, que crea la más minuciosa, fiel y precisa información de las condiciones y tendencias de la industria inmobiliaria en cualquier parte del mundo.

Por CBRE México

Finanzas

Thor Urbana coloca su primera emisión de CERPIs por 3,600 mdp

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Esta mañana, Thor Urbana celebró en la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), la colocación de su primera emisión de Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión (CERPI) por un monto de 720 millones de pesos que formarán parte de un total de 3 mil 600 millones de pesos que la empresa invertirá en los años venideros. La emisión se ubica bajo la clave “TUCERPI21”.

Thor Urbana es una empresa de desarrollo e inversión inmobiliaria que ha logrado un gran presencia en el sector debido a su plataforma verticalmente integrada, que se especializa en la búsqueda, adquisición, desarrollo, administración, comercialización, operación y disposición de múltiples proyectos inmobiliarios como life style centers, hoteles de lujo y proyectos de usos mixtos en las ciudades y destinos turísticos más importantes del país. Así como en los nodos logísticos que hoy juegan un papel relevante impulsados por la entrada del T-MEC y el auge del comercio electrónico.

Así lo señaló María Ariza, Directora General de BIVA, quien dio inicio a la celebración del Grito BIVA en compañía de Jaime Fasja y Jimmy Arakanji Fundadores y Co-CEOs de Thor Urbana.

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Imagen vía BIVA

Los recursos obtenidos de esta primera emisión serán destinados a continuar con las operaciones de la empresa líder en el sector inmobiliario, lo cual, le permitirá además posicionarse como uno de los jugadores más relevantes en el sector de espacios industriales en el corto plazo.

“A pesar de ser una empresa joven, sus desarrollos suman más de 1.3 millones de metros cuadrados en distintos puntos del país, como la CDMX, Guadalajara, Playa del Carmen, Mérida, Metepec, Los Cabos, Tulum, San Luis Potosí, Tijuana, Riviera Nayarit, entre otros”, apuntó la Directora.

Además, destacó que Thor Urbana cuenta ya con un importante historial en el uso de instrumentos de inversión para el financiamiento de sus proyectos inmobiliarios. Han utilizado CECADES, así como levantado capital con Fondos Internacionales así como otras estrategias financieras que le han permitido conformar su portafolio con más de 20 propiedades.

En su intervención, Jaime Fasja expresó que “Esta colocación en la BIVA es otro gran paso para Thor Urbana, resultado del respaldo que nos brindan socios e inversionistas institucionales que, desde nuestra fundación, han confiado en nuestra visión, experiencia, solidez, adaptabilidad y capacidad para ofrecer oportunidades de inversión atractivas, que privilegian la experiencia de quien las vive”.

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Imagen vía BIVA

Por su parte, Jimmy Arakanji, Fundador y Co-CEO de Thor Urbana, subrayó: “Este vehículo de inversión consolida el liderazgo de Thor Urbana en el sector inmobiliario y refleja nuestra sólida capacidad de identificar nuevas y atractivas oportunidades de inversión en proyectos innovadores y de calidad institucional. Esta nueva colocación en Bolsa ratifica nuestra continua apuesta por México y refrenda nuestro compromiso de largo plazo por continuar invirtiendo en desarrollos innovadores que agreguen valor y brinden experiencias únicas para nuestros visitantes y usuarios”.

Los participantes del evento especificaron que el fideicomiso creado para esta nueva estrategia es administrado como un fondo de inversión de capital, cuyo fin es obtener recursos a través de la emisión de certificados de inversión, con el objetivo de generar rendimientos atractivos y ajustados al riesgo para los tenedores.

Finalmente, Thor Urbana enfatizó que mediante este vehículo financiero podrán desarrollar y operar nuevos proyectos inmobiliarios que se caractericen por ser innovadores, además de rentables y con la calidad para satisfacer las necesidades presentes y futuras de las personas. 

De este modo, ofrecerán tanto a inversionistas como a la economía mexicana un importante impulso mediante la inversión y la creación de empleos que posibiliten una mejor calidad de vida para las comunidades en que operan.

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