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Finanzas

Renta de oficinas en pesos o en dólares ¿Qué conviene?

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Pablo Yrizar lidera el equipo de Office Occupier – Advisory & Transaction Services de CBRE México, en conjunto con Richard Schmidt y Diego Fernández, especializado en asesorar a empresas en sus estrategias inmobiliarias, análisis de Stay vs. Go, y en transacciones de reubicaciones, renegociaciones y venta de sus activos no estratégicos. En los últimos años, su equipo ha sido responsable de más del 25 por ciento de las principales transacciones de oficinas privadas en la Ciudad de México.

El experimentado grupo de ejecutivos, líderes reconocidos en su especialidad, comparten en esta entrega sus puntos de vista sobre las mejores opciones para el arrendamiento en oficinas corporativas.

Cuando asesoramos a las corporaciones en su toma de decisiones inmobiliarias, un tema prevalente es cuál debe ser la moneda de su Contrato de Arrendamiento: pesos o dólares.

Desde el punto de vista del inquilino corporativo, el rentar en moneda nacional evita los incrementos drásticos de una renta dolarizada (en términos de pesos) derivados de posibles devaluaciones de gran impacto. Sin embargo, al firmar en moneda nacional la renta se indicará anualmente a la inflación mexicana (INPC), la cual generalmente es mayor que la inflación de los EUA (CPI). La inflación mexicana tiene una correlación importante con la paridad cambiaria, una gran devaluación eventualmente generará una mayor inflación, por lo que a largo plazo la renta en pesos en teoría debería igualarse al equivalente en pesos de una renta en dólares.

El riesgo de una renta en dólares para el inquilino naturalmente disminuye en gran medida si sus ingresos también son en dólares.

Desde el punto de vista del propietario de un edificio de oficinas, su prioridad casi siempre será rentar en dólares por la seguridad real o aparente que eso significa. Es verdad también, que, al tener su edificio rentado en dólares, podrá negociar créditos en dólares con una tasa menor y su edificio será mejor valuado por fondos nacionales y extranjeros.

Es por todo lo anterior que gran parte del inventario de oficinas Clase A en submercados con gran demanda en la CDMX se cotiza en dólares, aunque recientemente muchos dueños de estos inmuebles han empezado a aceptar rentas en pesos, o bien han incluido mecanismos para proteger al inquilino de devaluaciones catastróficas en contratos en dólares. Cuando el propietario es flexible en cuanto a rentar en pesos o en dólares, es común que la renta por metro cuadrado en dólares sea menor que la de pesos, fluctuando dicha diferencia entre US$0.50 a US$2.00 dólares.

¿Cuál es la realidad, qué es mejor rentar en pesos o en dólares?

CBRE realizó un estudio para comparar el impacto real histórico de una renta en dólares vs. una renta en pesos.

La gráfica 1 muestra que, en los últimos 20 años, si una compañía rentó en pesos y mantuvo la misma renta durante todo el periodo con sus incrementos de INPC anuales, pagó más dinero que si hubiera rentado en dólares.

Gráfica 1 inicia con una renta de US$25 dólares y describe el comportamiento de 1998 a 2018 de un contrato denominado en su equivalente en pesos vs. un contrato en dólares.

En línea con la opinión general del mercado inmobiliario, la gráfica 2 refleja que en los últimos 10 años, si el usuario corporativo firmó un contrato de arrendamiento denominado en pesos, le fue mejor que si la renta se hubiera fijado en dólares.

Gráfica 2 refleja el comportamiento en ambas monedas a lo largo de 2008 a 2018 de una renta que también inicia en US$25 dólares.

Como las gráficas lo demuestran, no siempre es mejor para el inquilino corporativo rentar en pesos, y no siempre es positivo para el propietario rentar en dólares, todo depende del plazo a analizar, entre otros factores.

Si bien una renta en pesos le genera mayor certidumbre a una compañía que renta inmuebles y le evita los cambios drásticos en términos de pesos de devaluaciones de la moneda, diferentes plazos estudiados generan respuestas opuestas en cuanto a la conveniencia de una renta en pesos vs. una renta en dólares. Igualmente, existen otras variables de gran importancia que las empresas deben evaluar antes de decidir por un contrato de arrendamiento denominado en moneda nacional o uno en dólares.

CBRE México finca su liderazgo en una larga cultura de servicio al cliente y su conocimiento inmobiliario local y global, que crea la más minuciosa, fiel y precisa información de las condiciones y tendencias de la industria inmobiliaria en cualquier parte del mundo.

Por CBRE México

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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