Reto Inteligencia inmobiliaria: Market Research Challenge

Cristian Canto, Founder and Director de Uno Consulting: El mercado de los Millennials

De acuerdo con los datos proporcionados por el analista Cristian Canto, Founder and Director de Uno Consulting, el mercado actual de quienes compran vivienda está distribuido de la siguiente manera: 5% son los Baby Boomers, 55% la Generación ‘X’ y 44% los Millennials. 

Estos últimos han cambiando la dinámica dentro del Real Estate, ya que tienen una tendencia de consumo diferente a las otras generaciones, el sentido de pertenencia ya no es hacia la ciudad natal, ahora son libres soñadores, nómadas que buscan vivir experiencias diferentes. Sienten un rechazo a la perfección, no les gustan los productos impecables. Quieren que todo su consumo sea real, auténtico, que cuente una historia.

Para ellos viajar no es un lujo, es una necesidad que les hace sentir libres; en cuanto al trabajo prefieren las experiencias colaborativas, les apasiona lo que hacen y buscan exponerlo en micromomentos digitales para llamar la atención.

Al consumo de información lo definen como un dispendio de emociones. Los millennials son generadores de datos, el tiempo que le dedican a internet es tres veces mayor que el que le destinan a cualquier otro medio. Su toma de decisiones se basa en la información obtenida en medios digitales.

De acuerdo con Cristian Canto, con la tecnología es posible caracterizar cada vez mejor a los diferentes segmentos de compra, revolucionando el sector con herramientas como Business Intelligent, Data Science y Machine Learning; los cuales predicen hábitos de consumo y generan patrones específicos que pueden ser llevados a un negocio exitoso.

El tema más importante en este sentido es justo la segmentación, los productos deben de estar dirigidos a poblaciones de intereses en común. “Se vuelven exitosos sólo los que se enfocan en una sola, si logras un proyecto más concentrado, con intereses en común y con un segmento económico vas a lograr comunidades”. 

Para lo cual Uno consulting ha implementado una estrategia denominada ‘1.6’, que consisten en los siguiente: 

1.1 Diferenciación: se basa en restar dificultades y añadir valor.

1.2 Alcance: los segmentos deben estar dirigidos a un grupo que comparte ciertos intereses.

1.3 Afabilidad: salto de consumo, aprender a escuchar al mercado y sobre todo entender qué es lo que quiere.

1.4 Integración: hay muchísimos actores en un proyecto inmobiliario que juegan un papel fundamental en todo, debemos cuidar la experiencia para poder entregar a nuestro cliente el producto final. 

1.5 Aceleración: en un mercado cambiante los proyectos deben tener la capacidad de evolucionar. 

1.6 Geografía: Refiere a la ubicación y al mismo tiempo en cómo un proyecto puede enaltecer el entorno, generar comunidad, pero sobre todo producir mejores ciudades.

Alberto Limón, Founder Partner de Consulta: Competitividad y retos en la Riviera Maya

Alberto Limón, Founder Partner de Consulta, expusó un análisis que hizo su compañía a partir de identificar variables fundamentales que influyen en la competitividad de la Riviera Maya. De acuerdo al estudio para que la región se mantenga como un lugar sostenible y sustentable, se debe de pensar el tema del desarrollo urbano, así como resolver la fragmentación social, además de trabajar en el cuidado de los recursos naturales que al final son el encanto del destino.

A partir de esto se desprenden siete retos fundamentales:

• 1. ¿Qué hacer con la masificación de turismo? 

La masificación aparentemente es una de las razones que está deteriorando el entorno; sin embargo, presenta tanto fortalezas como debilidades. Dentro de su lado positivo está que mejora el precio para el turista y la planificación de vacaciones, porque la gente puede organizar su presupuesto de una manera más fácil.  Mientras que en la parte negativa, hay una excesiva concentración en los servicios del hotel, limita el crecimiento del gasto per cápita, es difícil controlar robos y la inseguridad, además de eliminar incentivos económicos para la comunidad. En conclusión esto propicia el desgaste del entorno natural; asimismo, afecta los precios y la derrama económica con lo que se reducen los atributos del destino.

• 2. ¿Qué hacer para el desarrollo económico?

La fragmentación social es evidente en la Riviera Maya siendo un foco para la inseguridad, por lo tanto se debe analizar ¿qué pasa con el ingreso que entra a la región? ¿permite lograr una situación de equidad en la población?

El estado de Quintana Roo tiene un porcentaje muy bajo de nivel socio económico AB y un porcentaje alto en términos de ingresos socio económico E. No obstante, hay un crecimiento importante de la población que está demandado servicios, infraestructura y vivienda.

Aún cuando la Riviera Maya muestra marginación media en comparación con otras zonas de la república, no ha sido capaz de erradicarla. Siendo la falta de vivienda una de las carencias más sentidas de la región, ya que, por ejemplo, en Tulum es inexistente. 

“Hemos hecho muchísima vivienda vacacional y muy poco para desarrollarla para aquellos que trabajan para los vacacionistas”, enfatizó Alberto Limón.

• 3. ¿Qué hacer para revitalizar la imagen?

La imagen de la zona es un elemento que ha sido calificado como fundamental, pero hoy en día tiene dos depredadores, el sargazo y la inseguridad, por lo tanto es necesario trabajar sobre la percepción del sitio.

• 4. ¿Qué hacer en materia de desarrollo sustentable? 

Uno más de los desafíos es el desarrollo sustentable, el cual se debe repensar, ya que existe una visión limitada de lo que representa, para ello, es necesario de una mayor valoración ambiental y coordinación entre los tres niveles de gobierno, para impedir proyectos turísticos que no necesariamente se alinean con una visión integral para la Riviera Maya.

• 5.  ¿Qué hacer con el desempeño comercial?

En el desempeño comercial existen diversos contrastes; por ejemplo, en Playa del Carmen el precio promedio por metro cuadrado es de 46 mil, en Cancún de 37 mil y Tulum de 38 mil; sin embargo, Playa del Carmen no cuenta con todos los atributos que tiene Cancún, pero el costo se terminó estableciendo a partir de la oferta y la demanda, situación que a la larga es insostenible ya que a los desarrolladores les está costando vender.

• 6. ¿Qué hacer en materia de segmentación?

La masificación de la Riviera Maya ha sido el elemento detonante del crecimiento, pero no está tomando en cuenta la realidad del mercado. Hay nichos que no están siendo atendidos como la gente de la tercera edad y turismo de salud.

•  7. ¿Qué hacer para profesionalizar el sector?

En principio es contar con una correcta educación básica y la posibilidad de comunicarse en al menos dos idiomas. La escolaridad en Quintana Roo es uno de los más altos del país, 9.6% es el grado promedio, que está por encima de Jalisco con 9.2%. Sin embargo, la región tiene los atributos de una ciudad moderna, pero su nivel de escolaridad todavía es bajo lo que no permite que la gente pueda ser capacitada para dar un buen servicio.

Presentación Gene Towel, Presidente de Softec: Mercados vacacionales

A partir de analizar 13 mercados vacacionales Softec detectó que el más grande es Cancún-Riviera Maya, tanto en volumen como en valor del precio promedio. Tan solo el año pasado se vendieron  8,599 unidades nuevas, con un valor de 2,300 millones de dólares en la región. A este destino le siguen Tijuana y Vallarta, donde el precio de venta va de 100 a 500 mil dólares.

Para el 2033 se calcula que el PIB del Caribe se triplique, la población va a crecer a 2.5 millones de personas. Por lo que se necesitará generar 252 millones de empleos y crecer el PIB per cápita a 35 mil dólares por año. “Tenemos que hacer 324 mil viviendas con un precio superior a 550 mil pesos”, afirmó Gene Towel.

Al analizar Cancún, Playa del Carmen y Tulum, Softec observó que el número de proyectos activos está creciendo relativamente estable en Cancún y de una manera más acelerada en Tulum, donde las rentas mensuales han crecido y las ventas promedio han bajado. El mercado de Cancún es el tercero más valioso del país, vendiendo casi 33 mil millones de viviendas.

De acuerdo con  Gene Towel, se tiene que balancear el desarrollo en la región, ya que Cancún es el único de la región con bastante vivienda de interés social, en Playa del Carmen y en Tulum es poco o nulo. Sin embargo, se tienen que integrar para que funcione bien el mercado de valores. 

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo Impulsando el desarrollo inmobiliario en el Caribe 4º Real Estate Business Summit Riviera Maya de la edición 116