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Retos del e-commerce en México

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Sustentabilidad: las metas de sustentabilidad de empresas proveedoras de servicios logísticos como DHL y en la parte desarrolladora como Prologis, son agresivas y requieren de cambios importantes en el diseño de los parques y naves industriales. Entre los principales temas a considerar se encuentran:

Flotillas de vehículos eléctricos: dicho transporte requiere de un espacio exclusivo para estaciones de recarga, así como una mayor capacidad en la subestación lo cual, dada la crisis de energía actual no es fácil de resolver, además de ser costosa.

Mayor altura de las naves para la instalación de equipos automatizados/robotizados, lo cual requiere la construcción de naves BTS, ‘build to suit’, siendo los costos de construcción de estos proyectos más altos. Por este motivo y de forma general, los desarrolladores prefieren evitar construir naves que salgan del estándar, ya que la renta es más alta y al ser desocupada se vuelve menos atractiva.

LEED y BOMA Best: En la actualidad, los Desarrolladores Industriales y empresas 3PL’s, buscan que los Cedis cumplan con certificaciones de sustentabilidad.

Energía sustentable: la instalación de paneles solares ha logrado poca penetración por varios motivos, entre otros, que la solicitud/idea de instalarlos viene después de que ya se construyó la nave y la estructura no está diseñada para soportar los paneles solares. La tecnología de los paneles solares ha avanzado de forma importante incluyendo mayor generación de energía y menor peso por lo cual la tendencia es que sean instalados con mayor frecuencia hacia el futuro.

Disponibilidad de terrenos: debido a que el E-commerce tiene mayor demanda en los grandes centros urbanos, es justo donde los terrenos con uso de suelo industrial son más costosos y escasos. Los tamaños de las naves tipo ‘Big Box’ cada vez son más grandes, llegando a rebasar los 100,000 m2. Diseñar y desarrollar parques industriales que puedan ofrecer naves de esas dimensiones es cada vez más difícil y costoso en los grandes centros urbanos.

Uso de suelo industrial: otro gran reto que están enfrentando los desarrolladores de parques logísticos y en consecuencia las empresas de E-commerce es la reordenación de usos de suelo cuya tendencia es reducir cada vez más los espacios industriales en los grandes centros urbanos. Consideramos que las autoridades deben buscar un balance en los usos de suelo y que no continúe la reducción de usos industriales los cuales generan empleos.

Última milla (last mile): actualmente el reto inmobiliario más importante de las empresas de E-commerce es la instalación de operaciones de última milla en los grandes centros urbanos; las empresas están buscando intensamente como resolver de la manera más económica y rápida la velocidad de entrega de sus productos, ya que como se mencionó anteriormente la exigencia de los compradores cada día es mayor, evolucionando de entrega en 2 días a 1 día a ‘entrega el mismo día’. La disponibilidad de espacios adecuados para última milla es muy restringida y en algunos casos, la resistencia de las autoridades locales a realizar cambios de uso de suelo complica aún más esta oportunidad de renovación de espacios inmobiliarios en las zonas de mayor concentración de población en los grandes centros urbanos.

Vehículos comerciales: la creciente reducción de vialidades, horarios de entrega y tamaño de los vehículos comerciales en los grandes centros urbanos es un reto importante que combinado con el escaso número de instalaciones de última milla complica cada vez más la carrera de las empresas de E-commerce de realizar entregas el mismo día. La implementación de flotillas de vehículos eléctricos de distintos tamaños, incluyendo motos y bicicletas, sin duda va a ayudar a que puedan avanzar con el objetivo de entregas el mismo día.

Por Rafael McCadden, SIOR Director Industrial y Logística Colliers International

Este es un fragmento del artículo LOS RETOS INMOBILIARIOS DEL E-COMMERCE EN MÉXICO de la edición 118 http://inmobiliare.com/inmobiliare-118/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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