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Vivienda

Retos y acciones para la asequibilidad de la vivienda

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Como parte del panel del Centro para el Futuro de las Ciudades, la arquitecta Sara Topelson destacó que la vivienda para ser adecuada, requiere de la colaboración de todos los involucrados para garantizar políticas públicas funcionales, normatividad local, apoyo en trámites, subsidios, mecanismos de financiamiento hipotecarios y modelos de tenencia alternativos.

Asimismo, consideró que las principales barreras para lograr cumplir con el desafío, son las restricciones administrativas y normativas, que a veces bloquean cualquier intento de construir en zonas aptas, así como las zonificaciones restrictivas y el uso de suelo único, lo que se puede contrarrestar con densidades medias y usos mixtos. El alto costo de la tierra también resulta en un obstáculo, se necesitan modelos financieros innovadores y subsidios, expresó.

Finalmente, apuntó que existe un débil aprovechamiento del suelo y es importante promover acciones en predios subutilizados. En las ciudades mexicanas existe entre 25% y 40% de subutilización, detalló la arquitecta. Por ello se deben aprovechar las reservas de tierra intraurbana, así como pensar en una gestión del suelo que permita captar su valor. Otra tendencia deberá ser la vivienda orientada al transporte y el financiamiento para organizaciones locales.

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En 2019 el valor promedio de terreno a nivel nacional aumentó 12.1% y el precio de la vivienda subió 8.6% esto frena la accesibilidad, por lo tanto, se debe reorientar al centro de las ciudades pensando modelos diversos, de acuerdo a la composición de cada tejido urbano, para que cuenten con servicios y equipamientos de cercanía, así como aumentar la densidad, expuso Topelson.

“Necesitamos plantas bajas activas para que las calles sean también activas, y usos de suelo compatibles que a su vez crean redes sociales y dan al tema habitacional un rol de integrador de las comunidades”.

Al pensar en vivienda asequible tenemos que asegurarnos de que se cumplan criterios como localización, infraestructura correcta, genere comunidad, que cuentan con servicios de educación, salud, comercio, entretenimiento, etc, y en la medida en que regeneremos zonas urbanas en las ciudades mexicanas, debemos asegurar mecanismos para la oferta y la demanda”, añadió Enrique Tellez, presidente de la ADI.

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¿Qué se está haciendo?

Como se ha mencionado, uno de los principales retos para lograr una oferta más amplia y accesible son: mejorar los procesos administrativos y de licencias, fomentar la seguridad social y mejorar los productos hipotecarios y planear el desarrollo urbano de una forma más eficiente.

Para esto, se han hecho distintos esfuerzos desde el sector público y privado, uno de los ejemplos más representativos es el Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente, en el que desarrolladores y el gobierno local trabajan en conjunto para la construcción de 12 corredores urbanos, dentro de los cuales, se planean edificar entre 7 mil 500 y 10 mil unidades en los próximos cinco años, donde al menos el 30% de los inmuebles serán asequibles, con precios desde 450 mil a 1 millón 120 mil pesos.

Por otro lado, instituciones como Infonavit y FOVISSSTE han ampliado la oferta crediticia y han mejorado los requisitos para solicitar un financiamiento hipotecario. Algunos ejemplos de esto son “Tu casa en la Ciudad”, un programa de FOVISSSTE de vivienda intraurbana en edificios de diferentes pisos, en donde los estados aportan el suelo y los desarrolladores construyen y financian los proyectos, mientras que el Fondo garantiza el 100% de los créditos.

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Otro ejemplo, es “Unamos Créditos” de Infonavit en el que los derechohabientes pueden unir el saldo de sus Subcuentas de Vivienda sin estar vinculados legalmente como cónyuges, abriendo las posibilidades a poder comprar una casa con amigos y/o otros familiares.

Lo anterior es un ejemplo de ajustar los productos a las nuevas necesidades; el presidente de la ADI destacó que por lo general se sigue pensando en la unidad familiar tradicional (padre, madre e hijos), pero la realidad es que 40% de los usuarios finales de los inmuebles se conforma por una sola persona, 20% por dos o cuatro, y otro 20% restante por más de cuatro integrantes. En este sentido, es de suma importancia diseñar productos y financiamientos más adecuados a la demanda.

Por último, otro de los ejemplos recientes es la Reforma a la Ley Infonavit, con la cual, el Instituto proyecta mayor inclusión financiera que ayudará a resolver el rezago habitacional del país. Entre sus puntos más importantes, contempla entregar los financiamientos de manera directa a los trabajadores para que puedan elegir usarlo como mejor les convenga; que los derechohabientes puedan utilizar su crédito cuantas veces lo necesiten; reconocimiento del suelo como un elemento fundamental; refinanciamiento de los créditos que se han adquirido con los bancos; y un esquema de financiamiento para empleados temporales o intermitentes (como los trabajadores agrícolas y policías) con lo que se busca extender la red de seguridad social en el país.

Por Daniela González

Este es un fragmento del artículo El reto de la vivienda asequible en México de la edición 124 http://inmobiliare.com/digital/INMOBILIARE-124.pdf

Vivienda

Crece en Argentina la compra de viviendas en obra ¿Quiénes eligen esta modalidad y qué proponen las desarrolladoras?

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La alta inflación que domina la economía doméstica desde hace unos siete años y la falta de políticas ordenadas hicieron en los últimos tiempos que el acceso a la vivienda propia en la Argentina se torne una situación compleja. Sin embargo, quienes disponen de ahorros o pueden pagar una cuota mensual mientras se levanta el edificio, son quienes motorizan las compras en Buenos Aires y en las principales ciudades del país.  

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Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Este sistema en tierra celeste y blanca es conocido como compra desde el Pozo o “unidades en Pozo”. Al respecto, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Inmobiliare, que, “el perfil del comprador de unidades a construir en este sistema es alguien que quiere beneficiarse por la baja de costos de construcción en dólares. De repente, en la misma zona que demande, un propietario por un usado pide a razón de 2,500 a 2,600 dólares por m2, y al ingresar en un proyecto de pozo el interesado accede a una unidad a estrenar por 2,000 dólares. Ese inversor tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (medición que permite actualizar los valores de manera equilibrada y justificada). Aquellos compradores, que aún tengan los dólares en mano, están entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación”.

Entrar en pozo” es poder pagar por un departamento o vivienda mientras está en obras y es una posibilidad para quien tiene entre 25,000 o 30,000 dólares en mano, y así pueden acceder a la financiación que otorgan las empresas constructoras o desarrolladoras. 

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Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54

La financiación bancaria es difícil en este país porque hay que pagar intereses muy altos, la coyuntura no favorece y los vaivenes políticos-económicos de los últimos 20 años hicieron estragos. El intento de los planes en UVA que realizó el gobierno de Mauricio Macri, funcionaron bien entre 2016 y 2017, pero como estaban atados a los ajustes por inflación, quienes se endeudaron para comprar su vivienda ven peligrar su techo, ya que sus cuotas aumentaron un 350% en algunos casos. Familias que pagaban 10,000 pesos al inicio del crédito, hoy están en cuotas de 48,000, con sueldos que no aumentaron a la par de la inflación y a algunos propietarios le están rematando las viviendas por cesación de pagos y deudas.

Fuentes consultadas, expresaron que además de gente joven que recibe ayuda de los padres o de alguna herencia, “el perfil de los compradores son personas que tienen un ahorro y quieren invertir en propiedades de hasta 100,000 dólares y negocian una quita para pagarlo todo al contado. Por lo general son mayores de 50 años que piensan en adquirir una propiedad para dejarle a sus hijos o que compran para revender”, explicó Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54. 

Expectativas por blanqueo

Dado que los emprendimientos necesitan el fondeo para que la obra culmine en el plazo estipulado, los desarrolladores son flexibles a la hora de consensuar la forma de cancelación. Se paga un anticipo que puede ser un porcentaje relativamente pequeño y luego cuotas acordes a las posibilidades financieras del comprador. 

En este contexto, también están los que quieran aprovechar el blanqueo votado por el Congreso de la Nación, para el que califican los nuevos emprendimientos de  pozo con menos del 50% de avance de obra. “Una ventaja técnica que presenta este blanqueo es que permite diferir el pago de Ganancias, Bienes Personales e IVA, lo que aporta un beneficio extra. La exención en Bienes Personales  se extiende  hasta 2022. Y adicionalmente ofrece la posibilidad de trasladar el pago cuando se aporta el terreno, al final de la construcción. La exteriorización puede hacerse en pesos o en dólares, y en los primeros 60 días el beneficio es de 5% sobre Ganancias”, explicó Gómez.

La ley exime del impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022. También establece que podrá computarse como pago a cuenta de Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios.

Por ejemplo, en el emprendimiento Distrito Maure (en el barrio porteño de Chacarita), hay departamentos desde 69,000 dólares, con la posibilidad de un inicial de 20,000 dólares y el saldo en 30 cuotas pesificadas y ajustadas mensualmente por el índice de la CAC.

También suele emplearse que a cambio de la entrega de la tierra, muchos dueños de lotes en zonas codiciadas de Buenos Aires acuerdan acceder a departamentos a construir como pago por parte del desarrollador del proyecto. Para concretar el canje o permuta inmobiliaria, las propiedades que califican son las viejas casonas, lotes sin edificación, galpones o naves industriales.

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Sobre los precios, Esseiva puntualizó que, “los precios todavía no aumentaron, pero la suba de los emprendimientos desde pozo es inminente. A pesar de que el dólar está planchado, el costo de la construcción está creciendo y se espera que los desarrolladores lo trasladen a las inmobiliarias. Yo diría que es buen momento para cerrar operaciones antes que se disparen los valores”.

Quien pueda comprar en pozo, suele ahorrar entre 20 y 30%, “si se hace por 2,800 dólares el m2 en Palermo Hollywood, cuando venda puedo hacerlo en 3,500 dólares, por lo cual propone una opción muy interesante y ventajosa. También depende mucho la ubicación, la calidad de la construcción, la cercanía a transportes públicos, los amenities y la amplitud no cubierta (que tenga terraza, balcón, parrilla propia, etc)”, agregó Esseiva.

Las operaciones, por lo general, se hacen a dólar billete, salvo los que acceden a planes de financiación y pagan -además del anticipo en dólares- las cuotas ajustadas por CAC.

Entre la demanda, acceden a la compra a través de esta modalidad, tanto usuarios como inversores, “que generan pesos de sus actividades y quieren transformarlos en un inmueble. También hay compradores que tienen dólares y hacen contraofertas para tratar de lograr un mejor precio de contado”, añadió Gómez.

Como ejemplo, H-54, comercializa el Edificio Park Cid, en Caballito (barrio de Buenos Aires), un departamento de 1 ambiente cotiza USD 65,500 (a razón de USD 2,472 el m2).  Se abona un anticipo del 40% ( USD 26,200), el 50% restante en 24 cuotas (de USD 1,365) y el 10% final restante al momento de la posesión (USD 6,550). Son unidades de 1 y 2 ambientes con amenities (coworking, microcine, pileta con solarium, gym y fitness, sauna y jacuzzi, sector pet friendly).

Qué ocurre en algunas ciudades

En La Plata, la capital de la provincia de Buenos Aires, hay expectativas por lo que pueda generar el nuevo blanqueo de divisas, esos capitales podrán utilizarse para motorizar la compra y la construcción de viviendas.

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Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata

Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata, dijo, que, “en nuestro radio de acción por m2 para obras de pozo se piden entre 1,100 y 1,300 dólares por m2. Varios de los emprendimientos están en modo pausa porque estamos esperando que la reglamentación del blanqueo brinde flujo para agilizar las ventas de unidades y así seguir edificando”.

En Rosario, hay dinamismo, la empresa Pilay, que se fondea con recursos propios, propone ventas en cuotas a 15 o 20 años, con pagos mensuales de entre 20,000 pesos a 60,000 pesos. En este caso se tratan de proyectos bajo el formato de fideicomisos con ajustes. 

Al igual que Autocrédito, que construye mucho “en el barrio de Pichincha, cerca del río, donde el comprador accede al comprar una unidad pero con el pago del 30% del valor de ingreso. MSR, propone un plan en hasta 84 cuotas, y tuvo mucho éxito en construcciones realizadas en zona Centro y Facultades, también en Echesortu, enfocadas en el segmento medio y ahora también premium”, señaló Diego Ferreyra, de la inmobiliaria homónima y analista del sector.

También la compañía Fundar, lleva adelante planes en cuotas y desde el pozo, en la zona Centro, macrocentro y Avellaneda y el río, en Rosario.

Los valores del m2 de departamentos estándar en esta localidad, oscilan entre 1,600 y 2,000 dólares, siempre mientras avance la obra del inmueble a construir.

Por José Luis Cieri

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