**Catalina Martínez Quintero y Carlos Armando Caicedo Zapata
Parques industriales con servicios diversificados, plataformas logísticas, ubicación y administración eficiente son puntos importantes a considerar
Los estados de Chiapas e Hidalgo apuestan por el desarrollo de programas que beneficien no sólo la logística sino también la puesta en marcha de proyectos industriales. Chiapas se ha visto beneficiado como uno de los territorios catalogados por el Gobierno Federal como Zona Económica Especial, ZEE. En tanto, Hidalgo ya privilegiado por la logística, cruce de vías importantes y el asentamiento de industrias como la manufacturera, cementera y acerera, apuesta ahora por ser el “Territorio del Conocimiento”.
Sin duda, los parques industriales son foco y un importante detonador de inversiones. El solo hecho de proveer de infraestructura y servicios facilita la llegada de empresas multinacionales; además, sobre las eficiencias inmobiliarias son un tipo de inmueble cuya administración se centraliza. En el marco de Expo Inversión Inmobiliaria se desarrolló el panel “Planeación y Desarrollo para el éxito de Proyectos Industriales”3.
“El usuario en la actualidad busca minimizar riesgos y tener una mayor competitividad, con una logística más eficiente. Los 56 socios de la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados – AMPIP – invierten al año, alrededor de 1000 millones de dólares en el desarrollo de este tipo de inmuebles”, comentó Rodolfo Balmaceda, Presidente de la AMPIP.
1Afirmó el Secretario de Desarrollo Económico de Chiapas, Ovidio Cortázar, que ha sido fundamental la sinergia generada entre la entidad y la federación. “Los retos son grandes, porque hoy queremos que Chiapas entre en un proceso de industrialización y parte de esto ha sido el que haya sido contemplado como una ZEE”. Ahora deberemos hacer sinergias para crear una mano de obra importante desde la academia que pueda vincularse a las vocaciones del estado como son los sectores agroindustrial, textil y de energías renovables, añadió Ovidio Cortázar.

El estudio de Zonas Económicas Especiales –ZEE- del Gobierno Federal, plantea la importancia de las plataformas logísticas, además aclara las vocaciones que tienen varios estados de la República Mexicana, así como también, las inversiones que se deberán hacer en infraestructura, puertos, aeropuertos, carreteras y conectividad.

“En diciembre de este año debe quedar listo el plan maestro para generar una oportunidad en términos logísticos, hacer de Chiapas una importante plataforma logística al sureste del país, donde hemos de sacarle provecho a nuestra ubicación estratégica con Centroamérica. En la actualidad, ya existe un movimiento importante en movilidad en la frontera, entre el 80 y 90% de la mercancía que se exporta de México a otros países en Centroamérica pasa por el puente fronterizo que tiene Chiapas con Guatemala”, aclaró Cortázar, Secretario de Desarrollo Económico del Estado.
En el caso Chiapas como detonador de un polo logístico sin precedentes al sur de México, habrá que generar una sinergia en materia regulatoria, que permita que el intercambio de mercancías en la región, sea expedito y ágil. Hay que recordar que dichos productos estarían llegando a una población cercana a las 50 millones de personas en la región.
En ese sentido, comentó el Secretario de Desarrollo Económico del Estado, que Puerto Chiapas es el mejor ubicado en Centroamérica. “Logísticamente Chiapas tiene sentido, pero hay que fortalecerlo con infraestructura y educación. Quien tiene visión como inversionista, seguramente llegará a la región, como fue el caso de la empresa Hérdez, que ya llegó al estado”, concluyó Ovidio Cortazar.
Por otra parte, el estado de Hidalgo tiene un gran potencial gracias a la conectividad generada a partir de los corredores viales que lo atraviesan. Este territorio ha podido diferenciar sus vocaciones por zonas. Por ejemplo, hacia el norte, hay un especial movimiento de empresas energéticas y de logística. Hacia el sur, hay asentamientos en su mayoría de compañías metalmecánicas, ferroviarias y de ensamblaje de autobuses.
2Sin embargo, uno de los grandes proyectos de acuerdo al Secretario de Desarrollo Económico del Estado, José Pablo Maauad Ponton, es PLATAH, un polígono en donde se conjuga un espacio para el asentamiento de diversas industrias, así como también de un plan maestro especial, en donde se están urbanizando 350 hectáreas en la primera etapa, con el fin de construir viviendas para los empleados de las empresas tractoras o anclas que se asentarán en PLATAH. El fondo de inversión ARTHA CAPITAL tiene una importante suma invertida en el proyecto, comentó Maaud Ponton.
“Nosotros vemos y de esto no cabe la menor duda que estamos ante un gran potencial de crecimiento para el estado, por la conectividad, además de la ubicación estratégica que tiene Hidalgo con el nuevo Aeropuerto Internacional de la Ciudad de México, pero por otra parte, queremos conjuntar la educación y empleo. Estamos apostándole a la formación técnica y a la sofisticación de profesiones para la alta especialización, es decir, queremos pasar del modelo maquilador a generar una economía del conocimiento”, concluyó José Pablo Maaud Ponton.
¿QUÉ DICEN LOS DESARROLLADORES DE PARQUES INDUSTRIALES?
FINSA es una de las principales empresas de desarrollo de parques industriales y creadora de portafolios de este tipo de inmuebles. Es tal vez una de las compañías que impulsó este tipo de desarrollo inmobiliario, además de detonar el ingreso de inversión extranjera directa. Hay que recordar que ellos son los primeros en lograr que General Motors instalara una de sus plantas en México.4
Afirmó Don Sergio Argüelles, socio y fundador de FINSA y hoy Presidente del Consejo Directivo de la compañía, que el negocio de parques industriales no puede ser improvisado, tiene que ser organizado y además, generar incentivos para la atracción de inversión. “Hoy se han detonado casi o más de nueves armadoras de vehículos para instalar sus plantas en México y en este proceso, los gobiernos han generado incentivos, pero en esa cadena de valor, es vital el trabajo del desarrollador de parques industriales, quienes propician los espacios para facilitar el ingreso de empresas de proveeduría construyéndoles espacios de primer nivel”.
Para Don Sergio Argüelles, no sólo se trata de hacer un buen parque industrial, sino también, traer a unos buenos usuarios e inquilinos y en este trabajo es preponderante el trabajo del broker, del comercial. “Es clave además, que el desarrollador se asocie con un buen inversionista, pero lo más importante son los tiempos y la experiencia. Hay que ser puntuales con la entrega del inmueble y sus diversos espacios”, concluyó Don Sergio Argüelles.
5Después de Guanajuato Puerto Interior, Grupo Marabis es un desarrollador exitoso y con mayor crecimiento en dicho estado. Son varias las ventajas que la industria automotriz mundial ha visto en el territorio guanajuatense. Gilberto González, de la empresa Marabis, destacó estos puntos:
Primero, el estado cuenta con una extraordinaria conectividad terrestre; segundo, tiene vías de Ferrocarril de las dos más importantes empresas del sector como son Ferromex y Kansas City Southern de México; tercero, el costo de la tierra es barato en comparación a otros estados. Es un mercado poco explotado y a buen precio para el sector industrial; cuarto, la mano de obra es excelente y capacitada; y quinto, el gobierno ha sido un buen proveedor de servicios; no obstante, ellos – GRUPO MARABIS – han realizado inversiones significativas, como por ejemplo de gas natural en sus parques industriales.
Finalmente, para el ejecutivo de la empresa, estos puntos son importantes para cuando una empresa está buscando asentarse en cualquier territorio:
* Primero, que cuente con todos los servicios.
* Segundo, analizar el tipo de transporte público cercano o de acceso al parque industrial con el fin de abaratar costos.
* Tercero, ver la madurez del mercado.
* Cuarto, tener en cuenta la línea de proveeduría.
* Quinto, el desarrollador industrial tienen que generar experticia.
* Sexto, si bien la promoción es importante, es importante ver con qué infraestructura se cuenta.
LOGÍSTICA CLAVE PARA EL MERCADO MEXICANO
Nuestra ciudad está creciendo 30 mil hectáreas por año; sin embargo, no tenemos un modelo de expansiones en las ciudades ni cómo las ciudades deberán trabajar juntas. Un elemento importante en cuanto al abastecimiento de productos a las grandes ciudades así como la importación y exportación de mercancías, se refiere a la eficiencia de la logística, ubicación de centros de distribución y vías de comunicación cercanas.6
Por ello, Eugene Towle de Softec, quien fue moderador del panel de logística “Una opción de Desarrollo Económico Nacional” en Expo Inversión Inmobiliaria, preguntó ¿qué se tendría que hacer para construir 260 millones de metros cuadrados en superficie industrial? ¿Qué hacer para desarrollar 30 millones de metros cuadrados de comercio?
Germán Ahumada de Artha Capital, destacó que algo clave es la búsqueda de tierra apta para polos de desarrollo. “Lo que hacemos es desarrollar una plataforma logística que pueda contar con todas las capacidades y grandes dimensiones para proyectos que van desde 700 a 1500 hectáreas donde quepa industria, comercio, vivienda relativamente cerca y con potencial para que lleguen empresas de gran envergadura. En este contexto, la parte logística es la más importante para determinar dónde posicionarse?7
En cuanto a la redensificación de las ciudades, Juan B. Guichard de Invex Infraestructura, enfatizó que en el caso de México las ciudades deben pasar por este reto, debiendo existir una planeación integral para desarrollar infraestructura antes de que llegue el desarrollo. También es importante que existan esquemas novedosos que permitan al gobierno e iniciativa privada realizar las inversiones en infraestructura y los esquemas de asociación público-privada.
“Hoy en México hay exceso de liquidez en todos los ámbitos; está entrando dinero institucional local, por medio de esquemas de pensiones internacionales, para financiar tanto el sector energético como el inmobiliario; tenemos Fibras muy agresivos comprando producto terminado en diferentes ubicaciones”, reforzó Juan B. Guichard.
Luis Gutiérrez de Prologis, enfatizó que el sector industrial es uno de los que tiene gran valor agregado para México. “Vemos dos grandes motores en la economía mexicana, que impulsan al sector industrial: la demografía y la logística. En México tendremos la mayor cantidad de personas consumidoras en 30 años, y se necesitará infraestructura logística para la distribución de todos los productos”.8
“El desarrollo logístico es más atractivo donde hay intercambio de mercancías, como sucede en las grandes ciudades como el D.F., que tiene 25 millones de habitantes y es el centro logístico por excelencia; de hecho, muchas de las importaciones se concentran aquí y luego se distribuyen a los mercados regionales. Guadalajara y Monterrey son los otros dos nodos logísticos, por sus grandes concentraciones de población; en consecuencia, se está haciendo mucha infraestructura en esas ciudades. De nuestras inversiones, el 70% está en la ciudad de México”, destacó Luis Gutiérrez de Prologis.
10Por su parte, Arturo Frías de Global Logistics habló sobre la ubicación de las empresas dividiéndolas en tres tipos: si es una operación de nodo logístico, para recibir mucho flujo de importación e inmediatamente despacharlo, definitivamente debe ubicarse en la frontera – Tijuana o Ciudad Juárez; entre San Luis Potosí y Querétaro si dados los flujos de mercancía se busca optimizar el costo de transporte; y si la distribución es sólo doméstica, entonces debe ubicarse en las metrópolis”. Recalcó que algo buscado por los usuarios de un parque industrial es tener una terminal intermodal, porque cada vez hay más composición de volumen de carga que se va con apoyo ferroviario.
 
Germán Ahumada mencionó que ellos le vendieron tierra a BMW en San Luis Potosí, para la construcción de su planta, y que el factor clave para la toma de decisión fue la calidad de vida de las personas.9
Al respecto, Luis Gutiérrez refirió que los clientes de una empresa de manufactura en Ciudad Juárez o Tijuana, “normalmente deciden estar ahí, porque su materia prima va hacia California; entonces, Tijuana se escoge y luego, dependiendo del tipo de empresa, se desarrollan clusteres especializados para estar cerca de la mano de obra, facilitando calidad de vida, seguridad y buenos servicios”.
Luis Gutiérrez agregó que el riesgo país debe estar como 50 puntos base arriba, considerando la compra de flujos estabilizados, pero si se compra un proyecto en desarrollo como un CKD, donde se compra riesgo–desarrollo, probablemente ese rendimiento estará alrededor de 200 puntos base arriba. “Un flujo estabilizado deberá estar dando rendimientos de entre 8 y 10% en dólares para producto industrial, y un riesgo-desarrollo probablemente 12 por ciento”.
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