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Vivienda

Situación actual de la vivienda en León, Guanajuato

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En el 2020, se pudo apreciar que la demanda inmobiliaria de Guanajuato estuvo concentrada en su mayoría en León con 60.92%, seguido de Irapuato (17.88%), Celaya (6.60%), San Miguel de Allende (4.36%) y Salamanca (2.77%), según el reporte de mercado de Lamudi. 

En lo que es Guanajuato ha tenido un gran desarrollo y esto se debe a distintas causas, pero principalmente a que el estado ha sido uno de los más productivos económicamente hablando y que más desarrollos se han generado en los últimos años; esto con el tema de los clústers aeronáuticos y automotriz; y León sigue desarrollándose con parques industriales, ha habido bastante crecimiento económico y esto generó una demanda mayor por el tipo de vivienda residencial, medio alto y de lujo”, comentó en entrevista para Inmobiliare, Ricardo Succar, Director de Ventas de Grupo Innova. 

A nivel estatal, la demanda inmobiliaria se inclinó hacia el sector Residencial (80.2%), terrenos (9.96%), Comercial (5.48%), Corporativo (2.44%), e industrial con 1.57 por ciento. En lo que respecta al tipo de propiedades en venta de vivienda, el segmento de Interés Medio tuvo una participación del 39.91%, Residencial 12.12%, Residencial Plus 2.31% y Premium 1.17 por ciento. 

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Ricardo Succar, Director de Ventas de Grupo Innova

Asimismo, el reporte de Lamudi indicó que Guanajuato se localizó entre los estados con mayor participación de demanda residencial; en este sentido Ricardo Succar explicó que esta tendencia ya se veía reflejada en años previos, debido a que la gente quería migrar a un lugar más tranquilo, por ejemplo “consideran a León una buena opción por su ubicación, servicios y a su vez una cercanía con la propia Ciudad de México”. 

¿Qué están demandando los compradores?

Es una realidad que el valor de una vivienda y de cómo las personas viven se ha modificado y no solo por el tema del home office, también por el home school; por lo que ante esta situación, la gente está buscando espacios abiertos, “hay una tendencia grande de tener lugares que puedan estar bien iluminados y ventilados, esto debido a que ya sabemos que contar con un espacio amplio es uno de los factores críticos por el tema de seguridad en la pandemia”. 

También, que la vivienda cuente con lugares multifuncionales, es decir, que pueda ser una oficina, pero a su vez un área de estudios, ya que las personas pasan mayor parte de tiempo en sus casas. 

Por otro lado, la gente en León está buscando vivienda horizontal, pero Grupo Innova quiere ir induciendo a las personas a lo vertical, ya que no se está arraigada esa tendencia en la ciudad

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Torre 40 Lumière

“Estamos promoviendo que el mercado local pueda vivir con una calidad de vida muy alta, aún siendo vertical; históricamente hablando en la región, el tema de lo vertical tenía una percepción menor, era para los desarrolladores residenciales económicos y queremos quitar ese paradigma y demostrar que se puede habitar con calidad de vida”.  

De acuerdo con Ricardo Succar existen varios beneficios de vivir en una vivienda vertical, por ejemplo el tener una serie de amenidades que se va a compartir con demás personas, pero que la persona no se tendrá que encargar de ese gasto; “el tener gimnasio, terrazas, salones especializados, por mencionar algunos, te genera una inversión alta y un mantenimiento costoso, en estos desarrollos los puedes compartir con los demás y se vuelve accesible en temas de mantenimiento y propiedades de inversión”. 

Adicionalmente, la seguridad es otro punto, puede haber vigilancia las 24 horas con cámaras de circuito cerrado, guardias las 24 horas y control de acceso. 

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Torre 40 Lumière

Hoy en día la sustentabilidad es factor importante en cualquier inmueble, y en lo vertical no es la excepción, en Torre 40 Lumière de Grupo Innova su suministro es 100% eléctrico, está alimentada por más de 1,300 paneles fotovoltaicos, cuenta con aislamiento termocáustico, las ventanas son de pvc  europeo de vidrio doble con película de protección solar; además que tienen 1,600 metros de área verde en donde hay más de 160 árboles. 

Torre 40 Lumière tiene una altura de 170 metros, es de 36 niveles en donde hay 107 departamentos de 102 m2, 133 m2 y 200 m2; 2,500 m2 de amenidades entre los que destaca una terraza familiar, alberca, área de juegos infantiles y para adolescentes, gimnasio, jacuzzi y club ejecutivo. 

Vivienda

Innovación social en modelos de gestión para una vivienda más sostenible

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Durante los últimos doscientos años, la sociedad humana ha desarrollado excepcionales innovaciones, competencias, organizaciones y sistemas para la tarea de hacer cosas – de las máquinas de vapor a los microchips. En el futuro, tenemos que aprender a ser igualmente expertos en la tarea de hacer el cambio. Eric Young

En las últimas décadas, la sociedad ha percibido con mayor claridad los retos complejos que aquejan al planeta y a nuestra capacidad de convivir. En parte por su severidad y en parte por la mayor visibilidad que brindan los medios, las redes sociales y la participación creciente de la sociedad civil, estos retos se han convertido en preocupación de individuos, academia, empresas, gobiernos y organizaciones. Entre ellos, se encuentran la severa disparidad en ingresos entre países y dentro de los mismos, el acceso equitativo a agua, energía, alimentos y vivienda digna, el impacto del cambio climático, y la ausencia de estructuras eficaces de gobernanza y participación civil.

Estos retos complejos son el campo de acción de la sostenibilidad, que está pasando de ser un concepto aspiracional para convertirse en una manera distinta de ver el mundo, desde múltiples dimensiones, perspectivas y disciplinas que balanceen el desarrollo económico con el bienestar social y la preservación ambiental. Aunque muchos enfoques se centran en este último eje ecológico y medioambiental, la naturaleza compleja de los problemas de la sostenibilidad requiere ante todo una visión social, dada la necesidad de involucrar a diversos actores sociales para llegar a acuerdos y consensos sobre cómo implementar posibles soluciones y el impacto que las mismas llegan a tener sobre las personas.

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Esto nos lleva a otro concepto clave cuando hablamos de sostenibilidad y de ambiente construido: la innovación social, entendida como una serie de acciones que producen cambios en las formas de percibir y hacer las cosas. Como lo define Neumeier (2012), la innovación social tiene que ver con “los cambios de actitudes, comportamientos o percepciones de un grupo de personas que se unen en una red de intereses alineados y que conducen a nuevas y mejores formas de colaboración dentro de un grupo y más allá de él”.

En consecuencia, la innovación social puede llegar a ser un proceso lento, porque implica cambios de paradigma en el pensar y el actuar, más aún si se aplica al hábitat con su arraigado sistema de valores socio-culturales, dependientes de factores económicos, políticos, antropológicos, etc. Innovar en la forma de hacer ciudades implica cambiar toda una cultura del habitar, lo cual se puede dar solo por medio de una gobernanza democrática y participativa capaz de revertir los posibles procesos de exclusión generados por visiones meramente económicas en el sistema capitalista “tradicional” y las mal aplicadas políticas neoliberales. Esto se puede lograr por medio de respuestas creativas y base-up (en lugar de top-down), que involucren directamente a las comunidades (grupos de individuos con capacidades y necesidades específicas) y que tomen en cuenta el impacto ambiental.

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Uno de los temas críticos para las ciudades alrededor del mundo es la vivienda digna y asequible. El rápido aumento de la demanda de hogares en entornos urbanos, a partir de la revolución industrial, ha generado problemas relacionados con sobrepoblamiento, dispersión e higiene que necesitarán de soluciones creativas en la época moderna para plantear modelos urbanos funcionales para la productividad.

En México y Latinoamérica, históricamente las políticas públicas se han enfocado en disminuir el déficit habitacional por medio de la construcción de vivienda nueva. En muchos casos, la falta de un enfoque cualitativo y la lógica especulativa predominante han generado los paisajes insostenibles que podemos observar hoy en día, con miles de viviendas dispersas, en entornos monofuncionales que carecen de cualquier tipo de equipamiento y comercio, incapaces de garantizar una vida cotidiana adecuada. Por otro lado, promociones inmobiliarias insertadas en contextos urbanos mixtos, que abogan a la construcción de una ciudad más compacta y vivible, son víctima de la misma lógica especulativa, dificultando el acceso por sus precios elevados, y, en muchos casos, lejos de dar respuestas a la demanda por un hábitat digno y sostenible, terminan convirtiéndose en viviendas vacías o airbnb, que no generan arraigo y no construyen comunidad.

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La pregunta es si todo esto … ¿puede ser distinto?

Parece difícil pensar que estos procesos tan arraigados se puedan revertir, sin embargo, es necesario y urgente promover acciones hacia un cambio del modelo social, cultural y económico dominante hacia un futuro más sostenible que regrese importancia al cuidado de las personas y del planeta. La reciente emergencia mundial generada por la pandemia del Covid-19, una crisis sanitaria y socioeconómica sin antecedentes cercanos, nos impone una oportunidad: si por un lado llega a evidenciar y agravar problemas preexistentes en el territorio, por otro lado abre la esperanza de reescribir el relato, repensando el modelo jerárquico EGO-lógico, donde el ser humano se ha considerado por mucho tiempo superior al medio ambiente, en favor de un sistema balanceado ECO-lógico, donde las personas se reconocen como parte de un todo.

En este sentido, revertir la lógica del sistema actual significa poner el medioambiente y los habitantes al centro de la planeación urbana, en un modelo de desarrollo territorial ecológico y ‘humanocéntrico’ (no excluyente) donde la proximidad de usos, el transporte público, la relación con la trama urbana y la mezcla social sean primordiales. Para lograrlo es necesario redireccionar todo el rumbo de la planeación actual, incluso reformulando ciertas dinámicas de participación ciudadana que se han establecido e institucionalizado en los últimos decenios como una tendencia que apuesta al cambio.

A pesar de estar vinculada con la idea de innovación social en procesos y políticas públicas, la participación se ejecuta a menudo como un mecanismo a cumplir, un trámite obligado que puede llegar a entorpecer y burocratizar más que realmente influir en el proceso de planeación. De aquí la importancia de promover procesos iterativos de reflexión colectiva y sensibilización que conduzcan a un real empoderamiento de las personas, lo que permitiría también revertir la escala de valores culturalmente impuestos que terminan determinando la forma urbana, siendo la base de ‘la demanda’ de vivienda, sin que necesariamente sean reflejo de las necesidades reales.

La innovación social en los modelos de gestión de la vivienda no necesariamente es novedad. En Latinoamérica, existen modelos consolidados de cooperativismo, como por ejemplo el caso de Uruguay, que tiene más de medio siglo funcionando con éxito gracias a un reconocimiento legislativo y a una reglamentación clara que han permitido que se generen proyectos de gran calidad tanto de vivienda nueva como de rehabilitación de edificios existentes en entornos urbanos consolidados donde han actuado como importantes regeneradores urbanos. Reconocidas en la Ley Nacional de vivienda desde 1968, las cooperativas en Uruguay se constituyen como figuras habilitadas a promover otros programas como por ejemplo escuelas, guarderías, equipamiento de salud y deportivo, etc., influyendo en una generación integral del hábitat, más allá de la mera vivienda. Además, cuentan con el apoyo de los Institutos de Asistencia Técnica, equipos multidisciplinarios que intervienen en la gestión de los proyectos junto con los cooperativistas, aportando experiencia técnica en términos urbano- arquitectónicos, además de sociales, legales, económicos, etc. Un ejercicio importante sería observar la experiencia y práctica habitual en los demás países de Latinoamérica, para identificar la estructura legal y económica que nos impide romper el ciclo habitual de proyectos aislados y convencionales.

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Por otro lado, el más ‘moderno’ término de co-housing nace en los Estados Unidos en los años 80, aunque el fenómeno tiene sus raíces en Europa con una tradición previa muy consolidada especialmente en los países escandinavos (en Dinamarca la co-vivienda representa hoy en día el 10% del parque de vivienda total). Las principales características del co-housing tienen que ver con la participación de los habitantes en todo el proceso (del diseño a la gestión del edificio construido): esto permite que el diseño sea enfocado a la construcción de comunidad y de ‘lugar’ con relaciones hacia el barrio, la inclusión de espacios comunes de apoyo a la vida cotidiana en el edificio de vivienda, la organización y gestión directa por parte de los habitantes, la incorporación de estrategias de cuidado del ambiente en el proyecto.

En México, donde hasta el momento el tema de co-housing y co-living se ha puesto ‘de moda’ más como concepto de una mercadotecnia seductora que con un real trasfondo de innovación social, este es uno de los posibles caminos que falta recorrer hacia una vivienda más asequible y sostenible.

Empoderar a las comunidades no significa dejar de un lado la iniciativa de desarrolladores privados. Al contrario, la inversión privada, tan importante para las ciudades, puede estar canalizada hacia nuevas lógicas de construcción del proyecto, basadas en parámetros de sostenibilidad social y ambiental que tengan que ver con el beneficio de la comunidad, no solo de unos pocos. Es un reto y una oportunidad para la innovación y la creatividad de los desarrolladores explorar nuevas formas de gestión que logren sus objetivos económicos respondiendo a nuevas dinámicas y soluciones urbanas.

En este sentido, en México destacan en la actualidad casos de jóvenes arquitectos emprendedores que plantean modelos distintos de gestión, dando la vuelta a normativas limitantes y, en algunos casos, obsoletas. Es el caso por ejemplo de iniciativas como Estudio Donceles en Cancún o Urvita en Monterrey. Ambos proyectos nacen en ciudades caracterizadas por escasa vida urbana a nivel de calle, donde el transporte motorizado privado es la alternativa prevalente de movilidad, y se proponen como proyectos de densificación (mediana densidad y baja altura) que mejoran las condiciones urbanas del entorno donde se insertan, con un modelo de vivienda en renta asequible, donde se ponen en valor la proximidad y el uso mixto.

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Estos proyectos no necesariamente buscan un reconocimiento ‘legal’, sin embargo, sus experiencias son fundamentales para mostrar que otros modelos de ciudad son posibles y marcan la pauta para explorar otras maneras de hacer vivienda en contextos mucho más ricos y diversos. Pueden ser, en efecto, la inspiración para innovar en políticas urbanas exitosas.

La comunicación entre los ámbitos públicos y privados y los usuarios/habitantes/ciudadanos es fundamental para que se pueda producir un cambio. En este sentido, la arquitecta argentina Laura Spinadel, radicada en Viena, propone Urban Menus, una interesante herramienta de visualización tridimensional que permite construir proyectos de vivienda y de ciudad a partir de los sueños e imaginarios de todos los actores (promotores privados, iniciativa pública y futuros habitantes), involucrando a todos desde el principio del proyecto con la misma importancia. Esta herramienta puede representar un cambio de paradigma radical en los procesos participativos urbanos futuros, ya que permite trabajar en la construcción de un modelo urbano consensuado entre los distintos actores con una lógica de ganar-ganar.

Consolidar un proyecto compartido de ciudad, así como del rol que dentro de ella puede cumplir un modelo de vivienda asequible, digna y sostenible es uno de los grandes retos que compartimos ciudadanos, academia, empresas, gobiernos y organizaciones. Consideramos que la discusión anterior puede dar pistas de qué tipos de proyectos de vivienda pueden construir mejores comunidades y ciudades en nuestros territorios. Es un reto complejo e impostergable que, a pesar de seguir resistiéndose a ser resuelto de manera completa, está siendo enfrentado como hemos visto por medio de iniciativas innovadoras y exitosas en distintas partes del mundo.

La pandemia del Covid-19 debe ser una oportunidad para repensar las formas de apropiarnos del territorio como seres humanos, en lugar de pensar en el aislamiento y dispersión urbana como consecuencias inevitables de cualquier solución. Creemos firmemente que es posible replantear las redes de apoyo mutuo que permiten enfrentar esta pandemia y, en el ámbito de la vivienda urbana, nos impulsan a buscar soluciones que bajo un concepto de innovación social puedan alinear voluntades para implementar mejores modelos de gestión y ejecución.

En la academia, tomamos estos retos de manera seria y comprometida buscando formar emprendedores e innovadores sociales, que sean agentes de cambio y puedan impulsar transformaciones reales desde varias trincheras (público, privado, social, personal). Estamos comprometidos en formar arquitectos y urbanistas que sean mediadores de procesos económicos, sociales y ambientales. El futuro del crecimiento urbano y de la vivienda digna podrán ser resueltos por quienes tienen herramientas de emprendimiento e innovación social, que están comprometidos con la gobernanza participativa y la búsqueda de soluciones socialmente consensuadas y, en fin, que tienen la vocación y las herramientas para impulsar que las ciudades sean capaces de sostenerse y lograr un desarrollo económico sin perjuicio de la equidad social y el cuidado ambiental.

Por: Alessandra Cireddu, Directora de Carrera Arquitectura | Cátedra Vivienda y Ciudad en Escuela de Arquitectura, Arte y Diseño del Tecnológico de Monterrey (EAAD) Campus Guadalajara, y Dr. Mark W. Wood, Decano Regional en la Escuela de Arquitectura, Arte y Diseño del Tecnológico de Monterrey (EAAD) Región Occidente.

Este es un artículo de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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