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Finanzas

Tendencias arquitectónicas para un diseño con valor

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En Gomez Vazquez International México están conscientes de que la arquitectura responde a las necesidades de su época y el entorno donde se desarrolla, “El reto está en encontrar el equilibrio con los nuevos materiales; una vez cubierto, se pueda dar un paso adelante para que el edificio sea sostenible en el futuro” Juan Pablo Vázquez, Principal de Gomez Vazquez International México, para lo cual adoptan nuevas tecnologías que les permite diseñar y desarrollar de manera más eficiente y en menos tiempo, logrando un óptimo consumo de los recursos.

Una de las tendencias de los últimos años en el tema medioambiental, son las certificaciones LEED, las cuales según el Principal, “a pesar de haber sido desarrolladas en Europa y EUA, en México cuenta ya con gran aceptación desde el desarrollador hasta el usuario final que ya le empieza a dar valor, se siente responsable por vivir en un departamento LEED”.

Las nuevas generaciones son principalmente los usuarios finales, quienes “le dan mucha importancia a la certificaciones, hubo una etapa generacional en las que no creíamos mucho en el tema del cambio climático, pero cada vez los usuarios son más sensibles y sobretodo más responsables con el tema”.

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Cortesía Gomez Vazquez International

De acuerdo con su experiencia, Juan Pablo señala que en Estados Unidos los millennials están dispuestos a pagar un sobreprecio en propiedades con certificaciones de edificación sustentable.

Es precisamente esta demanda lo que ha llevado a la firma a estar a la vanguardia para poder entender sus necesidades. Una de ellas es contar con un bienestar interno, resultado de habitar un inmueble saludable. Juan Pablo Vázquez comenta que, se debe ser responsables con el tema de edificios sanos y saludables para lograr bienestar al usuario final.

En Gomez Vazquez International el inversionista no es la única figura de importancia “pensamos en el usuario final que va a vivir ahí y que está invirtiendo todo su patrimonio en una propiedad, por eso siempre los diseños los realizamos como si nosotros fuéramos a vivir ahí”, ésto, como parte de una filosofía de diseño responsable por parte de la firma.

2019, un año de consolidación en el mercado americano

Para la compañía el 2018 fue un año lleno de éxitos, enfocados en la realización de arquitectura verdadera y honesta. De acuerdo con su información, el proyecto de Mayakoba ha sido de los más emblemáticos, el cual los llevó a desarrollar un espacio turístico respetando la riqueza cultural y natural de la zona, por lo que obtuvieron reconocimientos nacionales e internacionales.

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Cortesía Gomez Vazquez International

Entre los planes de Gomez Vazquez International para el 2019 se espera una mayor consolidación dentro del mercado americano; asimismo, planean la inauguración de las torres ubicadas en el complejo residencial de Bosque Real; y un conjunto de distintos proyectos entre los que destacan working space en el sur de Texas y turísticos en Centro América y el Caribe.

Por Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo NUEVAS PRÁCTICAS PARA UNA ARQUITECTURA SOSTENIBLE, de la edición 111 http://inmobiliare.com/inmobiliare-111/

Finanzas

Fibra HD reporta mayor ocupación durante el 4T20

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Pese a que Fibra HD reportó una caída en sus ingresos de -13.4%, así como un retroceso de -32.1% respecto al NOI, durante el cuarto trimestre del 2020; el fideicomiso señaló que en este mismo periodo lograron un avance significativo en la comercialización del portafolio, firmando 15 contratos de arrendamiento, además, el factor de ocupación cerró en 90.5%, que aunque es menor en su comparación anual, implica una recuperación secuencial respecto al 89.5% reportado en el 3T20.

La caída en los ingresos fue resultado de la pandemia y las medidas para mitigar sus efectos, entre las que destacan las políticas de descuentos y el reconocimiento de cuentas incobrables por las negociaciones con inquilinos. 

La mejora trimestral es consecuencia de que se rentaron 3,886 m2 en Plaza Lomas Verdes, subiendo de 24% a 94% de ocupación. El factor de ocupación en las propiedades comerciales es de 88.6%, en industriales de 92.2%, en educativas 100% y en oficinas de 72.3%; esta última refleja la mayor caída con un decremento de 12.6 puntos porcentuales año contra año. 

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La Fibra que cuenta con un portafolio de 41 propiedades y un ABR total de 309,833 m2., indicó que respecto al comportamiento de las rentas promedio por m2,  las propiedades industriales y educativas fueron mejores anualmente, las rentas en comerciales se mantuvieron estables y las rentas de oficinas registraron retrocesos.  En cuanto al vencimiento de arrendamientos, es relevante que (con base en rentas) 12% de los contratos vencen en 2021, 21% en 2022, 12% en 2023 y el restante del 2024 en adelante.

La Fibra fibra ha negociado con 74% sus inquilinos; del total, 17% fueron diferimientos, 30% descuentos, 9% ambos, 7% renovaciones anticipadas, 5% dejó el local o no renovó y 5% permanecen en negociación.

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco, “el retroceso de -13.4% en los ingresos totales, refleja el impacto de la crisis en los ingresos por renta (-15.6%) sumado a los descuentos otorgados. Consideramos que los cierres y medidas restrictivas que se tuvieron que implementar al final del 4T20, fueron parte de lo que llevó a que los ingresos disminuyeran también respecto al trimestre previo. Mientras estas restricciones continúen disminuyendo es lógico que los ingresos registren recuperaciones paulatinas. Cabe destacar que los ingresos por mantenimiento fueron 17.0% mayores (vs. 4T19), demostrando resiliencia. Los gastos operativos aumentaron 87.3% vs. 4T19 por el reconocimiento de cuentas incobrables de negociaciones con inquilinos. Derivado de lo anterior el NOI fue de $83.5mdp o -32.1% menor, concretándose en un margen NOI de 66.0%”.

Asimismo, destaca que la Fibra continúa llevando a cabo sus distribuciones mensuales, con una combinación de pago de efectivo y pago en certificados; la distribución del 4T20 implicó un rendimiento de 5.09%. El efectivo no distribuido se acumulará en una cuenta de reserva prudencial que, en caso de no usarse para refinanciamiento, será otorgado a los inversionistas como distribución extraordinaria.

Como parte de las consideraciones de Intercam Banco, Fibra HD mantiene un perfil de deuda resiliente ya que el índice de apalancamiento (LTV) fue de 39.9% y el Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda (ICD) se situó en 3.3 veces. Al mismo tiempo, el LTV permanece cerca del límite superior de 50%, pero sigue mejorando trimestre a trimestre desde el 1T20, y el endeudamiento neto es de 37.0%
Además, el perfil de vencimiento de la deuda también mejoró con la amortización anticipada de los certificados FibraHD18U. En cuanto a la liquidez, la fibra  mantiene $426 mdp en la caja.

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