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Tendencias de inversión inmobiliaria para Estados Unidos en desarrollos Multifamily

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El panel Tendencias de Inversión inmobiliaria para Estados Unidos en desarrollos Multifamily presentado en EXNI, contó con la presencia de varios representantes de la firma Eagle Property Capital (EPC); Mariana Robina, SVP Investment & Finance; Gerardo Mahuad, Managing Principal; y Rodrigo Conesa, Partner de EPC, quienes comentaron que la empresa comenzó operaciones en el 2011 y desde entonces ya llevan comprando, reposicionando y administrando más de 6 mil 600 departamentos en aproximadamente 27 propiedades con presencia en Florida y Texas.

De acuerdo con Mahuad el modelo multifamily es uno de los más defensivos en el Real Estate, porque “al final del día lo último que dejan de pagar las familias es la vivienda y ese atributo es la base del aspecto defensivo que tiene”, la pandemia precisamente ha validado la tesis, ya que las personas han dejado de viajar, de comprar en centros comerciales o de trabajar en oficinas, pero evidentemente requieren de su hogar para refugiarse.

Asimismo, el factor de los contratos a un año hacen del multifamily bastante defensivo, junto con el hecho de que ajusta sus costos de acuerdo a las rentas del mercado o por inflación. “Son activos que generan muchísimo flujo de efectivo para los inversionistas”. Sin embargo, aclaró que dentro del subsector ha habido diferentes resultados. “Los activos en costa y los muy urbanos están teniendo un comportamiento poco menos favorable, que los activos que se encuentran en los suburbios”.

Dentro de los análisis de los fundamentales la empresa ha encontrado en Florida y Texas las zonas con mejores rendimientos para invertir en los Estados Unidos, aunado a que cuentan con leyes favorables para los dueños de los activos. “En EPC tenemos diversos fondeo para nuestros proyectos como el fondo de inversión o participación directa en cada una de las propiedades. Llevamos cuatro fondos de inversión, dos inversiones institucionales y otras co-inversiones en los diferentes activos de family offices y otro tipo de inversionistas”.

Sobre esto, Mariana Robina expresó que existen diferentes formas de invertir. “A nosotros nos gusta mucho el modelo del fondo de inversión, porque es una forma de diversificar el riesgo a través de invertir en un fondo que a su vez es dueño de múltiples propiedades o activos, que se eligen a partir de un perfil de riesgo de retorno dependiendo de donde están ubicadas las propiedades, el tipo de propiedad y las mejoras que requiere el inmueble”. En este sentido, desde el 2011 la empresa ha buscado hacer crecer su plataforma con un equipo profesional capacitado en inversiones institucionales, para que al final se refleje en mejores prácticas y estrategias.

Por su parte, Rodrigo Conesa dijo que cuando se decide participar en una inversión inmobiliaria en Estados Unidos (EEUU) hay que tener claro la forma de entrada y de salida del capital. “Al estar hablando de vehículos cerrados o privados de inversión, a diferencia de los vehículos públicos (donde la gente puede comprar y vender en una bolsa de valores a través de un mercado), aquí es indispensable entrar directamente a la empresa que es la propietaria de los activos”.

Recomendó que inicialmente hay que entender la diferencia entre el régimen fiscal mexicano y el régimen fiscal en EEUU, porque existe un arbitraje diferente en las tasas de impuesto federal; en el caso de México es del 30% y en su país vecino es de 21%. “Lo que uno tiene que tener en mente cuando inviertes es: primero que se pueda acreditar los impuestos pagados en EEUU contra los impuestos que se pagarían en México; y segundo, que tenga la posibilidad de […] repatriar el dinero sin problemas de acreditamiento fiscal”.

Al respecto, expresó: “nosotros lo que hemos hecho es un esquema dual donde a la gente que no cuenta con su propia estructura de inversión le ofrecemos invertir a través de una empresa mexicana, que a su vez invierte en un vehículo americano controlado también por nosotros, que también invierte en el fondo. La ventaja de esta estructura es que para un inversionista que no tiene su propia estructura de inversión puede de manera muy sencilla invertir en acciones. El equipo de EPC lo que hace cada trimestre es hacer precisamente eso, cálculos de impuestos y acreditamientos, para entonces regresarles el dinero trimestralmente, ya sea a través de reducciones de capital o a través de pagos de dividendos”. El otro esquema que muchos inversionistas prefieren es el que cada uno cree su propio vehículo de inversión en el extranjero pagando impuestos al 21%.

Los riesgos y los tiempos totalmente dependen de la estrategia y el vehículo en el que se invierte, “generalmente te diría que sí es un fondo son plazos de por lo menos cinco años”, afirmó Mariana.

Cabe mencionar que en Estados Unidos el tema de la pandemia y el conflicto de los impuestos estatales ha generado que en las ciudades muy densas, donde la renta era muy cara con relación al ingreso, empezarán a migrar. Ciudades como San Francisco y Nueva York, por ejemplo, estaban pagando hasta el 40% de sus ingresos, lo que impulsó a que las personas se fueran a los suburbios o a otras ciudades, es por ello que, EPC apuesta por ciudades como Dallas, Houston, Tampa y Jacksonville.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fragmento de la reseña de EXNI+ https://inmobiliare.com/inmobiliare-123/

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