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Industria

Tendencias disruptivas en centros comerciales

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Con más de 720 inmuebles, con una superficie rentable superior a los 22.5 millones de m 2 México es el país con el mayor número de centros comerciales en Latinoamérica. A esta superficie se agregarán 2.5 millones de m 2 que están en construcción; al cierre de 2021.

En el negocio del retail México cuenta con una de las tasas de capitalización (cap rate) más atractivas en el continente y se ha mantenido como el país latinoamericano con el mayor ranking en la atracción de nuevos retailers y marcas internacionales.

Hasta la fecha los retailers, se han enfocado en estrategias orientadas al desarrollo de canales de compra, comunicación y distribución, que implican más canales físicos, sitios web, e-commerce y redes sociales como las formas típicas de interacción con los consumidores

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En este contexto, se ha mantenido la tendencia al desarrollo de más puntos de venta, buscando que el consumidor tenga más disponibilidad de productos. Ello ha generado un impulso al crecimiento en el inventario de centros comerciales del orden del 6% anual.

Se prevé que a partir del 2019 los minoristas tendrán que ser más selectivos, en especial en la expansión de canales físicos y habrán de destinar más recursos para competir contra retailers que están ganando posicionamiento en internet.

Con base a lo anterior, para este 2019, podremos esperar un importante cambio en las tendencias:

a) Una inversión mucho más cautelosa derivada de un entorno de incertidumbre sobre la estabilidad macroeconómica del país.

b) Inversiones menos atractivas en algunas regiones y formatos de espacios comerciales:

I. sobre oferta en Mérida y Querétaro

II. Saturación-recesión en streetmalls y tiendas especializadas

III. sobre oferta en fashionmalls y usos mixtos.

c) Una expansión más selectiva de retailers y marcas internacionales.

d) Una tendencia creciente a sustituir el modelo de rentas fijas por uno de los ingresos variables basadas en los resultados de las ventas de los retailers en el centro comercial.

e) Un consumidor aburrido que encontró las mismas marcas en todos los centros comerciales sin atractivos especiales y ansioso de encontrar nuevos espacios de entretenimiento y experiencias.

Se hace necesario buscar estrategias de atracción y fidelización de clientes; para el efecto se requiere una revisión minuciosa de los factores de mayor importancia y menor satisfacción para los usuarios del centro comercial a fin de enfocar acciones de mejora más alineadas con el mercado; como lo son: la búsqueda de atracciones especiales, la búsqueda de tecnologías wifi que favorezca la comodidad para el usuario, espacios más funcionales y una arquitectura más atrayente, servicios de guardería y entretenimiento para los niños, una mayor alineación con las redes sociales y una mayor coherencia en el tenant mix, entre otros.

Un área de oportunidad para el negocio del retail, que representa un freno para las compras por internet, lo es el bajo índice de bancarización de la población mexicana; a diferencia de los países desarrollados donde aproximadamente el 80% de la población se encuentra bancarizado, México solo cuenta con el 56%; encontrar nuevas formas de atraer y fidelizar a este sector de la población es algo a ser tomado en cuenta como parte de las estrategias de los centros comerciales.

Por Alberto Limón Figueroa, Socio fundador Consulta Management Consulting.

Este es una fragmento del artículo Tendencias disruptivas en Centros Comerciales, de la edición 111 http://inmobiliare.com/inmobiliare-111/

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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