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Industria

Tendencias en el sector corporativo

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Poco a poco se está tratando de integrar a la sociedad a la nueva normalidad; lograr que la gente regrese a las oficinas, no será una tarea fácil y dependerá en gran medida de las soluciones que cada compañía resuelva. 

Entre las tendencias observadas se encuentra que, los proyectos se mantendrán en fase de planeación hasta que estén dadas las condiciones económicas para su arranque, en tanto que los que están en ejecución continuarán las negociaciones sobre los esquemas de financiamiento y nuevos protocolos de operación.

Existirán nuevas disposiciones y usos de los lugares, amenities e ingresos en horarios escalonados, procurando disminuir la densidad de personas y minimizar el flujo vertical de desplazamiento en los inmuebles. De acuerdo con Solili, los espacios flexibles a mediano plazo tendrán una mayor demanda por su capacidad de incrementar o disminuir el área que utiliza una empresa, lo que los coworking aprovecharán. 

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De acuerdo con la firma global de investigación Jones Lang LaSalle (JLL), en este momento existen cuatro factores que van a jugar un papel importante para moldear el futuro de la demanda de corporativos en el corto y largo plazo. Estos son: el trabajo a distancia, el diseño de oficinas, la tecnología y los patrones en los traslados. 

View of empty modern office with sofa, table, chair
  • Trabajo a distancia 

Existen muchas ventajas para los empleados al trabajar desde casa, entre ellas se encuentra evitar trayectos y la flexibilidad de horarios. Sin embargo, muchas personas por su estilo de vida en el hogar lo encuentran por debajo de lo ideal, ya sea por limitaciones de espacio, falta de privacidad o mayores distracciones, además que la interacción social es de suma importancia para los trabajadores. 

Sin embargo, la pandemia ha obligado a las empresas a reconfigurar su modelo, ya que alrededor de 88% no contaban con el trabajo a distancia antes del Covid-19, señalan especialistas de la escuela de negocios The Power MBA.

Al respecto, Pedro Azcué, CEO de JLL México comenta, en entrevista exclusiva para Inmobiliare: “Vemos que mucha gente van a continuar en home office –no porque sea mejor o les guste, no porque sea la panacea, simple y sencillamente, porque no hay otra opción. A algunos les gustará, algunos dicen que son más productivos, sean o no, lo cierto es que no va haber opción, por lo menos de aquí a fin de año”.

En el largo plazo es cuando se tendrá que valorar si se logra mantener la productividad fuera de la oficina. Aunque la tendencia apunta a que la mayoría de las empresas buscarán adoptar un sistema híbrido que permita seguir haciendo teletrabajo alternando con reuniones en los corporativos con rotación del personal; donde “el factor flexibilidad va a resultar clave en la satisfacción del empleado y el equilibrio entre el trabajo en casa y a distancia”, señala JLL, aclarando que un incremento del trabajo desde casa no es equivalente directo a una menor demanda.

Cabe aclarar, que actualmente, los corporativos en México permanecen cerrados y cuando se dé la aprobación por parte de las autoridades para la reapertura se tendrá que seguir una serie de disposiciones, entre ellas el parámetro de distanciamiento que, en promedio va del metro y medio a los dos metros entre persona y persona, por lo que la densidad cambiará radicalmente.

“No hay manera que se pueda meter al mismo número de personas que se tenía antes. Dependiendo de cómo se encuentre planeada la oficinas será el acomodo, pero es una regla muy sencilla, difícilmente se va a poder meter más de la mitad de la gente que se tenía antes, prácticamente no hay manera, porque hasta en salas de juntas es el mismo tipo de distanciamiento” afirma Azcué.

En este sentido, en un principio se tendrá que elegir los empleados que permanecerán trabajando vía remota y los que asistirán a los inmuebles corporativos. El CEO de JLL recomienda que se realicen grupos de rotación por semana, ya que por día será más complicado seguir con los protocolos de limpieza.

“Los grupos que pueden funcionar mejor de forma remota los vamos a dejar remotos. Hay gente que hace dos horas y media a la oficina, esas personas han manifestado interés de seguir trabajando desde de su casa. Pero con los grupos más tradicionales probablemente lo que vayamos a emplear es un grupo de rotación por semana; los cambios no se harán de día a día, porque es mucho más complicado en cuanto a la limpieza y sanitización”.

  • Diseño de oficinas

En los últimos años los modelos de oficina han pasado de estaciones o cubículos  asignados hacia estaciones no asignadas con amenidades compartidas. “Como consecuencia, las densidades de las plantas y los porcentajes de uso de los escritorios se han visto incrementados siendo esta una tendencia mucho más acentuada en ciudades urbanas”, manifiesta JLL. 

Sin embargo, como ya se mencionó con el Covid-19 se ha revertido y existe la necesidad de aplicar protocolos de des-densificación con equipos fraccionados, trabajo desde casa y un rediseño suave y ligero.

“Por la situación de la pandemia y de la depresión económica en la que estamos, yo creo que la inmensa mayoría de las compañías no tienen dinero para ir a re-cambiar sus oficinas de una manera drástica. Aparte, estos cambios que quisieran hacerse, no saben si van a tener que ser permanentes, ya que si sale una vacuna todo esto puede revertirse a los estándares que teníamos antes de la pandemia. […] no hay claridad que esa reconversión vaya a ser necesaria permanentemente”, declara Pedro Azcué. 

Con tanta incertidumbre sobre lo que puede  pasar en los próximos meses la mayoría de las empresas van a optar por hacer adecuaciones ligeras en los inmuebles, ya que en cambios estructurales fácilmente se puede gastar 700 mil dólares por metro cuadrado, y en este momento las compañías en general están muy apretadas por la baja económica.

“Honestamente no veo que las empresas realicen inversiones fuertes en mobiliario nuevo, no veo a todos cambiando el formato de cubículos y quitando todo lo que ya tienen. Veo más flexibilidad en los horarios de trabajo, más orden en la forma de operar de una oficina”, manifesta Carlos Olson González, VP Occupier Services de Savills México, en el webinario organizado por SiiLA ‘Mercado de Oficinas en el 2T2020’, quien también destaca que los escritorios compartidos a mediano plazo podrían dejar de existir, ya que cada persona pedirá tener el suyo.

En el mismo foro virtual, José Carlos Alemán, CEO de SiiLA dijo que, “para muchos propietarios será difícil adaptar los espacios de oficinas, porque incluye: escaleras, elevadores, ductos de aire, todo lo que se necesite modificar, etc. Para garantizar el distanciamiento social y la seguridad”.

Más que cambios estructurales, se centrarán en la adopción de protocolos de bioseguridad y señaléticas, con un mayor control en la cruces de gente y contacto. Pero en el largo plazo, luego de la aparición de una vacuna o tratamiento efectivo, los escritorios compartidos y la des-densificación extrema se atenuará en comparación con los niveles iniciales que se tenían antes de la pandemia.

Un relajamiento en la densidad de los asientos va a elevar la demanda de espacios de oficina en algunos mercados. Si bien pudieran necesitar menos escritorios con ocupación a tiempo completo por empleado, las oficinas se van a tener que enfocar en la interacción lo cual va a requerir nuevos espacios para la colaboración y a servir también para contrarrestar un poco la caída en la demanda”, afirma JLL en el documento El futuro en la demanda de espacios de oficina a nivel mundial.

  • Tecnología

Luego del ejercicio masivo de trabajo desde casa con lo cual se apuntaló una continuidad en la productividad y eficiencia, las tecnologías en línea como Microsoft Teams y Zoom han tenido un crecimiento de usuarios sin precedente.

La tecnología y la conectividad se están volviendo fundamentales para integrar los equipos, ya sea laborando en el sitios o a distancia. Sin embargo, “es muy poco probable que la tecnología en sí vaya a tener un impacto importante en la demanda de arrendamientos en general”,  reafirma JLL en su reporte, pero enfatiza que “en el largo plazo, se espera que la demanda de los ocupantes gravite hacia los edificios de oficina inteligentes con un alto grado de robustez tecnológica, capaces de apoyar a las empresas en iniciativas relativas al medio ambiente, la sustentabilidad, la salud y el bienestar”. 

  • Patrones en los traslados

Uno de los rubros que causa más inquietud en las autoridades para el reingreso a las oficinas es el tema de los traslados, especialmente en aquellas ciudades que más dependen del transporte público, por lo que se está promoviendo el caminar o usar bicicleta.

Por lo que, una de las medidas que se está aplicando en diversos países pero que todavía no se adopta en México es la descentralización de los corporativos, el cual implica que las grandes firmas tengan una central y puedan abrir otras oficinas más pequeñas, expone Olson González. 

Este punto, puede ser aprovechado por los corporativos de coworking, como es el caso de Wework que en Asia implementó lo que llama como ‘City hub’ el cual consiste en tomar diversos espacios en distintos edificios para que los empleados eviten tomar el transporte público y puedan estar trabajando en el lugar que les queda más cerca, asegura Andres Lachica, Broker Development Manager LATAM de la empresa en el webinario de SiiLA; quien también afirma, “como nadie sabe qué va a pasar y existe mucha incertidumbre, la flexibilidad en los contratos es un punto importante del coworking para mitigar riesgos”.

En el largo plazo se espera que las oficinas se enfoquen en ubicaciones urbanas más céntricas y mucho mejor dotadas de amenidades. “Estos factores van a apuntalar la demanda y valor de aquellos mercados urbanos con buen servicio de transporte”, afirma JLL.

Por Xareni Zafra

Este es un fragmento del artículo Tendencias en el sector de oficinas: hacia la nueva normalidad de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

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Industria

Por primera vez Chile reporta una gran desocupación de oficinas

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De acuerdo con el Reporte de Oficinas 4º Trimestre 2020 de Newmark de Contempora, Chile finalizó el 2020 con una disminución de 39.553 m2 en la absorción de oficinas de clase A+B

Según Contempora ese periodo es el de menor crecimiento económico desde la crisis de 2009. “Los indicadores sanitarios de la pandemia provocada por el Covid-19 se mantuvieron estables durante el último trimestre del año, si bien la fragilidad de este equilibrio, tal como se ha evidenciado en Europa, no permite a los agentes económicos ni al Estado retomar las actividades con normalidad”. 

Por su parte, la vacancia de oficinas de Clase A+B en Santiago aumentó 1.7% durante el año hasta ubicarse en 6,4% del total de la superficie, pero de acuerdo con la empresa de servicios financieros, las anteriores cifras deben ser vistas con cautela, debido a que las estadísticas son equivalentes a las de 2018 y más bajas que las de peak de vacancia registradas en 2016, las cuales fueron de 10,6 por ciento. 

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Lo inédito es que la absorción neta anual de todas las oficinas Clases A+B en Santiago destinadas para renta, sean negativas. Lo que se observa con mayor frecuencia son absorciones netas negativas trimestrales, que luego se revierten en los próximos periodos,  o en un determinado submercado o Clase (A o B), pero no el total general anual. Y hay que tener presente que la vacancia hubiese crecido aún más si en el 2020 se hubieran entregado al mercado los proyectos de oficinas que estaban previsto inaugurarse, especialmente superficie en la comunidades de Providencia, Las Condes y La Dehesa”, explica Ignacio Errázuriz, gerente de servicios corporativos Newmark Contempora.

Asimismo, se destaca en el comunicado que una absorción neta negativa refleja que se restituyó a los propietarios de los inmuebles más superficie de la que se les fue arrendada, comparado el último periodo de medición versus el anterior. 

En el informe también se comenta que debido a la nueva forma de trabajo de las empresas se han optimizado espacios y recursos en el corto plazo, por lo que “una decisión activable rápidamente es comercializar sus propias oficinas a terceros, y si bien es prematuro hacer una estimación y cuantificar su impacto en el mercado, la sensación predominante apunta a una reducción en la demanda agregada como consecuencia del teletrabajo y la incertidumbre respecto a las nuevas tendencias”. 

Contempora menciona que grandes ocupantes que son propietarios en la industria de los servicios financieros han reorganizado por completo su layout de sus edificios corporativos haciendo más espacios flexibles. En tanto que los pisos de cada oficina se han rediseñado para que tengan plantas libres con menor cantidad de espacios privados, con el fin de promover la interacción informal y espontánea. 

El submercado que alcanza la mayor vacancia en Clase A es el Central Bussiness District (CDB), que en Santiago corresponde a El Golf, delimitado a grandes rasgos por los ejes de Andrés Bello, presidente Riesco, Vespucio, presidente Errázuriz y Tobalaba, con un 7,0%. En la Clase B, el submercado con mayor vacancia es el sector de Estoril, que presenta una desocupación de un 18,37% de desocupación.

Con respecto a este año, la empresa de servicios financieros indicó que la mejora en el desempeño del mercado de oficinas dependerá de una solución de manera permanente como es la vacunación del Covid-19.

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