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Industria

Tendencias en Parques Industriales en México

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José FernandoGonzálezRondón_1
 
 
**Por  José  Fernando González  Rondón, PIC, SIOR
Director Ejecutivo Industrial de Cushman &Wakefield México
jose.gonzalez@cushwake.com
 
En Cushman & Wakefield hemos asesorado a diversos clientes tanto usuarios como desarrolladores por más de 20 años en el ámbito inmobiliario industrial. Nuestros servicios van más allá de la simple búsqueda de espacios industriales, brindamos soluciones que incluyen definición de sitios en función a logística, infraestructura, mano de obra, mercado objetivo, materia prima, etc. Además de hacer la negociación de los términos económicos y la negociación y obtención de diversos incentivos gubernamentales y un extenso conocimiento del mercado inmobiliario de nuestro país.
Derivado de la experiencia adquirida hemos atestiguado el crecimiento y desarrollo del mercado industrial, esto ha implicado cambios radicales en la conceptualización de las zonas industriales, los desarrollos y la mentalidad de los gobiernos estatales, municipales e incluso el federal.
Así mismo, la demanda por espacios industriales por parte de empresas nacionales como extranjeras se ha incrementado y la conceptualización de México como un país maquilador meramente de mano de obra barata y poco
capacitada ha quedado en el pasado. Ahora nos ven como un país con una excelente ubicación geográfica, con suficiente mano de obra capacitada y un gran potencial de talento a precios muy competitivos.
Dado que gran parte de la concentración de la población en México se encuentra en el centro del país, un gran número de parques se ha establecido en la región conocida como el Bajío. El centro está comprendido por los estados de Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, México e Hidalgo.
Así mismo, México es uno de los principales productores de automóviles en el mundo y el primer socio comercial
de Estados Unidos en la industria automotriz. Empresas como Chrysler, Nissan Toyota, Mazda, Honda, General Motors, Ford, Volkswagen, Audi, BMW y Kia han establecido armadoras en el territorio nacional, detonando la llegada de todos sus proveedores primarios y secundarios. Esto ha generado una importante demanda de espacios industriales. La industria maquiladora se ha establecido en diversos puntos del norte del país para satisfacer la demanda de nuestros países vecinos.
En México, las cadenas de suministro se han diseñado de manera global; es decir, dada nuestra posición en el mundo, producimos y distribuimos tanto para el mercado nacional como para diversos mercados extranjeros. México se ha abierto al mundo de una manera importante, tenemos más de 45 tratados comerciales con diferentes países del mundo. Esto incentiva la inversión extranjera por parte de empresas que, al establecerse en México, pueden gozar de los beneficios que estos tratados brindan.
En dos años, Mexico fue capaz de pasar ante el congreso más de 7 reformas estructurales. Gracias a la reforma energética se prevé la entrada de empresas al sector de generación eléctrica que incorporaran fuentes de generación de energía limpia (solar y eólica).
A partir de este año, los consumidores podrán comprar la energía en un mercado abierto a quien más les convenga.
Esto es un avance muy significativo en cuanto a costos de producción en México.
En 2017 se abre el mercado de gasolina y gas, desde ahora ya está en construcción el gasoducto “Los Ramones”, que
traerá gas desde Texas a la zona centro del país a precio de gas de EUA. Así mismo, se prevé la entrada de empresas del sector privado para la generación de estos insumos. Lo que mejorará la competitividad y los precios.
Para el establecimiento de plantas industriales, los gobiernos otorgan según sea el caso, algunos de los
siguientes incentivos gubernamentales:

  • Condonación en impuesto de traslado de dominio
  • Condonaciones temporales en pagos de impuestos prediales
  • Descuentos en licencias y permisos
  •  Condonación temporal en impuestos sobre nómina
  • Programas de capacitación de trabajadores en México y el extranjero con programas de becas
  •  Subsidio para traer capacitadores del extranjero para nuevas tecnologías y conocimiento
  •  Desarrollo de programas para atraer proveedores
  • Subsidio a los salarios de los empleados de nuevo ingreso
  •  Infraestructura temporal (oficinas y almacenes) para inicio de operaciones
  • Ventanilla única para gestiones diversas
  •  Apoyo para el establecimiento de expatriados
  • Dinero para la compra de maquinaria e instalación de la planta
  •  Tierra subsidiada -o gratis- (según tamaño e importancia de la inversión)AWdRMHe

Los incentivos van en función al monto de inversión y la creación de empleos. Dada la creciente demanda de los sectores manufactureros y logísticos en nuestro país y derivado del comercio, principalmente con los Estados Unidos de Norte América, hemos visto que los parques industriales han ido mejorando e incorporando servicios e infraestructura que beneficia a sus usuarios y al medio ambiente.
Antiguamente los parques industriales, o mejor dicho, las zonas industriales se establecían en parcelas con uso de suelo industrial, cerca de mano de obra, electricidad y agua primordialmente.
Ahora los parques se diseñan basados en cuatro conceptos primordiales que son: Sustentabilidad, Logística, Seguridad y Flexibilidad Comercial.
Sustentabilidad
Como tendencia tenemos el desarrollo de parques industriales competitivos y sustentables, la implementación de mejores prácticas en materia de protección al medio ambiente. Lo anterior, a fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales operen en un entorno adecuado que les permita desarrollar sus negocios de manera eficiente.
Los desarrolladores de parques industriales se basan cada vez más en criterios específicos, para reducir los consumos de agua, energía y emisiones contaminantes al ambiente. Un Parque Industrial Verde es aquel desarrollo cuyas especificaciones, en materia de energía, agua y protección ambiental, cumplen con parámetros mínimos o superiores a los establecidos en la normatividad mexicana o internacional, vigente y aplicable; realizan esfuerzos permanentes verificables para mejorar procesos, equipos y sistemas, con impacto positivo en la preservación de los recursos naturales y protección al ambiente.
Logística
Desarrollo de parques industriales con buenos accesos a carreteras primarias con factibilidad de colindar con la red ferroviaria, accesibilidad a aeropuertos. La incorporación de recintos fiscalizados estratégicos (RFE), que cumplan con los requisitos del SAT para asegurar el interés fiscal.
La creación del Sistema Nacional de Plataformas Logísticas de México (SNPL-MEX con el fin de identificar un conjunto de Nodos Logísticos Estratégicos (NLE) en todo el país y, estableciendo modelos de gestión alternativos y formulando bases para políticas públicas que impulsen su desarrollo. Con ello se busca modernizar la producción de servicios de transporte y logística en México.s9q4FFH
Seguridad
Incrementar la cultura de seguridad a través de la implementaciónde mejores prácticas, con el fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales (inquilinos) puedan operar en un ambiente de orden y
tranquilidad.
Entre estas mejores prácticas se encuentran los servicios de seguridad física y patrimonial estandarizados, además del uso de tecnologías que permitan establecer sistemas transversales para vincular a todas las áreas funcionales. Así mismo, operar bajo un reglamento interno y una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Flexibilidad Comercial
El diseño de parques industriales va en función de la configuración de la tierra donde se va a establecer el Parque.
Normalmente los parques se diseñaban subdividiendo varios lotes de entre 10 y 20 mil m², en donde las calles estaban previamente trazadas. Ahora se subdividen en varios lotes de entre mil y dos mil m², con la intención de satisfacer las necesidades de los clientes de la mejor manera posible. El porcentaje de cobertura de construcción es del 50% de área techada y 50% de área libre, donde se incluyen patios y estacionamiento.
En México existe una agrupación altamente profesional que engloba a los mejores parques industriales en el país, La Asociación Mexicana de Parques Industriales “AMPIP”. Esta agrupación ha elevado los estándares de calidad en el desarrollo de parques industriales al grado de haber creado la primera norma oficial de parques industriales en el país.

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Industria

¿Cómo avanza la participación de las mujeres en el sector inmobiliario?

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Una de las industrias más importantes para el país es la de bienes y raíces. De acuerdo con el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) el sector inmobiliario aportó 10 puntos porcentuales al PIB nominal del país en 2020. Esto implica que contribuyó con cerca de 24.3 billones de pesos.

Esta industria ha crecido exponencialmente en sus diferentes ramas e innovado en numerosos aspectos. Uno de ellos ha sido el aumento de la participación de las mujeres y los roles de liderazgo que ocupan. 

“Comúnmente veíamos que en el rol de asesores inmobiliarios predominaban las mujeres, mientras que a las altas gerencias o direcciones solo podían acceder hombres, pero hoy en día esto no es así, pues cada vez somos más las que nos posicionamos dentro del sector en puestos de liderazgo, lo cual nos lleva a explotar nuestro potencial desde distintos frentes”, compartió Alina Patterson, CEO de HEI Community.

El INEGI reportó que a nivel nacional, el sector de servicios es en donde más mujeres laboran. Particularmente, en el sector inmobiliario se calcula que el 50% de los profesionales inmobiliarios son mujeres. 

De acuerdo con un sondeo realizado por Vivanuncios, el portal inmobiliario de eBay, 97% de las mujeres consideran que existen buenas oportunidades de crecimiento dentro del sector; 42% se desempeña en esta industria como agentes inmobiliarias mientras que cerca del 20% son propietarias de una agencia. 

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Imagen: Freepik.es

Por su parte, María José Fernández, Directora General de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), reconoció que la brecha de género en la industria se ha ido acortando gracias a la capacidad que han demostrado las mujeres para ocupar altos cargos en las empresas.

Del mismo modo, apuntó que en la actualidad podemos decir que el 50% de los puestos directivos en todos los sectores, entre ellos el de bienes raíces, ya son ocupados por mujeres. Además, destacó que la participación de estas en la industria de la construcción también ha ido en aumento.

Desde hace años existen falsas creencias en torno a las actividades que una mujer puede y debe desarrollar, dentro de ellas predomina el sólo hacerse cargo del hogar y la familia, pero la realidad es otra, pues está demostrado que ellas pueden estar al frente de equipos multidisciplinarios y dirigir empresas, incluso en ámbitos que se consideraban “exclusivos” de hombres, tales como el financiero, arquitectónico, bursátil, de bienes raíces, entre otros.

Cabe señalar que en México,  3.5 millones de mujeres económicamente activas han sufrido discriminación laboral por el simple hecho de ser mujeres. Aunque se podría pensar que esto está delimitado a comunidades marginadas o sociedades en vías de crecimiento,  también sucede en los países más desarrollados y los sectores empresariales más activos, pues a pesar de tener la misma capacidad, nivel de estudios, experiencia o competencias que los hombres, es frecuente que se encuentren en desventaja. Por  esta razón, es importante que dentro de los sectores se fomenten dinámicas más equitativas.

“Tuve la oportunidad de ser testigo de cómo las mujeres podemos evolucionar dentro de nuestro campo laboral, sin importar nuestra edad, pues lo verdaderamente importante es mantenernos firmes a nuestra convicción. Mi carrera dentro del corporativo Levy Holding es un ejemplo de la filosofía de la compañía; inicié como Coordinadora de Inteligencia de Negocios y debido a los planes de carrera, crecimiento profesional y mi desempeño, actualmente soy CEO de HEI Community, una de las empresas del grupo”, agregó Alina Patterson.

Asimismo, destacó que en HEI Community han decidido ser un referente en innovación tanto en la rama inmobiliaria en que se desempeñan, como en los esquemas de trabajo, razón por la cual han dado un giro al rol de la mujer dentro del mismo. De acuerdo con información de la empresa, 60% de los puestos de liderazgo dentro de esta son desempeñados por mujeres.

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