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Industria

Tendencias en Parques Industriales en México

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José FernandoGonzálezRondón_1
 
 
**Por  José  Fernando González  Rondón, PIC, SIOR
Director Ejecutivo Industrial de Cushman &Wakefield México
jose.gonzalez@cushwake.com
 
En Cushman & Wakefield hemos asesorado a diversos clientes tanto usuarios como desarrolladores por más de 20 años en el ámbito inmobiliario industrial. Nuestros servicios van más allá de la simple búsqueda de espacios industriales, brindamos soluciones que incluyen definición de sitios en función a logística, infraestructura, mano de obra, mercado objetivo, materia prima, etc. Además de hacer la negociación de los términos económicos y la negociación y obtención de diversos incentivos gubernamentales y un extenso conocimiento del mercado inmobiliario de nuestro país.
Derivado de la experiencia adquirida hemos atestiguado el crecimiento y desarrollo del mercado industrial, esto ha implicado cambios radicales en la conceptualización de las zonas industriales, los desarrollos y la mentalidad de los gobiernos estatales, municipales e incluso el federal.
Así mismo, la demanda por espacios industriales por parte de empresas nacionales como extranjeras se ha incrementado y la conceptualización de México como un país maquilador meramente de mano de obra barata y poco
capacitada ha quedado en el pasado. Ahora nos ven como un país con una excelente ubicación geográfica, con suficiente mano de obra capacitada y un gran potencial de talento a precios muy competitivos.
Dado que gran parte de la concentración de la población en México se encuentra en el centro del país, un gran número de parques se ha establecido en la región conocida como el Bajío. El centro está comprendido por los estados de Querétaro, Guanajuato, San Luis Potosí, Aguascalientes, México e Hidalgo.
Así mismo, México es uno de los principales productores de automóviles en el mundo y el primer socio comercial
de Estados Unidos en la industria automotriz. Empresas como Chrysler, Nissan Toyota, Mazda, Honda, General Motors, Ford, Volkswagen, Audi, BMW y Kia han establecido armadoras en el territorio nacional, detonando la llegada de todos sus proveedores primarios y secundarios. Esto ha generado una importante demanda de espacios industriales. La industria maquiladora se ha establecido en diversos puntos del norte del país para satisfacer la demanda de nuestros países vecinos.
En México, las cadenas de suministro se han diseñado de manera global; es decir, dada nuestra posición en el mundo, producimos y distribuimos tanto para el mercado nacional como para diversos mercados extranjeros. México se ha abierto al mundo de una manera importante, tenemos más de 45 tratados comerciales con diferentes países del mundo. Esto incentiva la inversión extranjera por parte de empresas que, al establecerse en México, pueden gozar de los beneficios que estos tratados brindan.
En dos años, Mexico fue capaz de pasar ante el congreso más de 7 reformas estructurales. Gracias a la reforma energética se prevé la entrada de empresas al sector de generación eléctrica que incorporaran fuentes de generación de energía limpia (solar y eólica).
A partir de este año, los consumidores podrán comprar la energía en un mercado abierto a quien más les convenga.
Esto es un avance muy significativo en cuanto a costos de producción en México.
En 2017 se abre el mercado de gasolina y gas, desde ahora ya está en construcción el gasoducto “Los Ramones”, que
traerá gas desde Texas a la zona centro del país a precio de gas de EUA. Así mismo, se prevé la entrada de empresas del sector privado para la generación de estos insumos. Lo que mejorará la competitividad y los precios.
Para el establecimiento de plantas industriales, los gobiernos otorgan según sea el caso, algunos de los
siguientes incentivos gubernamentales:

  • Condonación en impuesto de traslado de dominio
  • Condonaciones temporales en pagos de impuestos prediales
  • Descuentos en licencias y permisos
  •  Condonación temporal en impuestos sobre nómina
  • Programas de capacitación de trabajadores en México y el extranjero con programas de becas
  •  Subsidio para traer capacitadores del extranjero para nuevas tecnologías y conocimiento
  •  Desarrollo de programas para atraer proveedores
  • Subsidio a los salarios de los empleados de nuevo ingreso
  •  Infraestructura temporal (oficinas y almacenes) para inicio de operaciones
  • Ventanilla única para gestiones diversas
  •  Apoyo para el establecimiento de expatriados
  • Dinero para la compra de maquinaria e instalación de la planta
  •  Tierra subsidiada -o gratis- (según tamaño e importancia de la inversión)AWdRMHe

Los incentivos van en función al monto de inversión y la creación de empleos. Dada la creciente demanda de los sectores manufactureros y logísticos en nuestro país y derivado del comercio, principalmente con los Estados Unidos de Norte América, hemos visto que los parques industriales han ido mejorando e incorporando servicios e infraestructura que beneficia a sus usuarios y al medio ambiente.
Antiguamente los parques industriales, o mejor dicho, las zonas industriales se establecían en parcelas con uso de suelo industrial, cerca de mano de obra, electricidad y agua primordialmente.
Ahora los parques se diseñan basados en cuatro conceptos primordiales que son: Sustentabilidad, Logística, Seguridad y Flexibilidad Comercial.
Sustentabilidad
Como tendencia tenemos el desarrollo de parques industriales competitivos y sustentables, la implementación de mejores prácticas en materia de protección al medio ambiente. Lo anterior, a fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales operen en un entorno adecuado que les permita desarrollar sus negocios de manera eficiente.
Los desarrolladores de parques industriales se basan cada vez más en criterios específicos, para reducir los consumos de agua, energía y emisiones contaminantes al ambiente. Un Parque Industrial Verde es aquel desarrollo cuyas especificaciones, en materia de energía, agua y protección ambiental, cumplen con parámetros mínimos o superiores a los establecidos en la normatividad mexicana o internacional, vigente y aplicable; realizan esfuerzos permanentes verificables para mejorar procesos, equipos y sistemas, con impacto positivo en la preservación de los recursos naturales y protección al ambiente.
Logística
Desarrollo de parques industriales con buenos accesos a carreteras primarias con factibilidad de colindar con la red ferroviaria, accesibilidad a aeropuertos. La incorporación de recintos fiscalizados estratégicos (RFE), que cumplan con los requisitos del SAT para asegurar el interés fiscal.
La creación del Sistema Nacional de Plataformas Logísticas de México (SNPL-MEX con el fin de identificar un conjunto de Nodos Logísticos Estratégicos (NLE) en todo el país y, estableciendo modelos de gestión alternativos y formulando bases para políticas públicas que impulsen su desarrollo. Con ello se busca modernizar la producción de servicios de transporte y logística en México.s9q4FFH
Seguridad
Incrementar la cultura de seguridad a través de la implementaciónde mejores prácticas, con el fin de que las empresas instaladas dentro de los parques industriales (inquilinos) puedan operar en un ambiente de orden y
tranquilidad.
Entre estas mejores prácticas se encuentran los servicios de seguridad física y patrimonial estandarizados, además del uso de tecnologías que permitan establecer sistemas transversales para vincular a todas las áreas funcionales. Así mismo, operar bajo un reglamento interno y una administración que coordina la seguridad, el buen funcionamiento de la infraestructura, la promoción de los inmuebles y la gestión general de trámites y permisos ante autoridades.
Flexibilidad Comercial
El diseño de parques industriales va en función de la configuración de la tierra donde se va a establecer el Parque.
Normalmente los parques se diseñaban subdividiendo varios lotes de entre 10 y 20 mil m², en donde las calles estaban previamente trazadas. Ahora se subdividen en varios lotes de entre mil y dos mil m², con la intención de satisfacer las necesidades de los clientes de la mejor manera posible. El porcentaje de cobertura de construcción es del 50% de área techada y 50% de área libre, donde se incluyen patios y estacionamiento.
En México existe una agrupación altamente profesional que engloba a los mejores parques industriales en el país, La Asociación Mexicana de Parques Industriales “AMPIP”. Esta agrupación ha elevado los estándares de calidad en el desarrollo de parques industriales al grado de haber creado la primera norma oficial de parques industriales en el país.

Industria

Mercado inmobiliario industrial del Bajío muestra signos positivos al cierre del 3T2020

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Al cierre del tercer trimestre de 2020, el mercado inmobiliario industrial del Bajío mostró un incremento del 28% en la absorción neta, es decir, 268 mil m2 en con respecto al mismo periodo del año anterior. Mientras que la absorción bruta ascendió a 300 mil m2, lo que significa un incremento de 13 por ciento.

De acuerdo con el Reporte Industrial del Bajío y ZM de Guadalajara, publicado por CBRE, la reactivación del sector continúa avanzando en la región, principalmente en Guanajuato y Querétaro, impulsada por las nuevas inversiones y expansiones recientes.  

“Se espera que el T-MEC aporte un impulso adicional a la confianza en la región, que a nivel nacional es la que cuenta con más superficie para desarrollo industrial dentro y fuera de parque. Sin bien en esta parte del país predominan los espacios BTS, al cierre del trimestre se desarrolla un proyecto para un inquilino de e-commerce que satisfaga el incremento en la demanda de espacio logístico causada por la pandemia”.

El Bajío suma más de 400 mil m2 en proyectos en construcción, con Guanajuato a la cabeza ya que registra 48% de las obras, seguido de San Luis Potosí (27%) y Querétaro (20%). En cuanto al inventario, este tuvo un incremento anual de 3% con respecto del 3T de 2019. Mientras que su tasa de vacancia cerró el 3T-2020 en 6.2%, a la baja durante los últimos 9 meses. 

Por su parte, la capital de Jalisco ha vivido un año récord en términos de construcción de espacios industriales, con 375 mil m2 reportados, es decir, un crecimiento del 86% con respecto al mismo periodo de 2019.

Pese a las dificultades económicas derivadas de la pandemia, Jalisco se mantiene como uno de los estados con mayor captación de Inversión Extranjera Directa (IED), sólo por detrás de la CDMX y Nuevo León.

La reactivación de la construcción propició la incorporación de nuevos espacios al inventario, que al cierre del 3T de 2020 cerró en 3.4 millones de m2, un incremento del 8.8% con respecto al mismo periodo del año anterior. La tasa de vacancia se ubicó en 5.1%, con 172 mil m2, un incremento de casi 1 punto porcentual con respecto al año anterior. 

Asimismo, el reporte señaló que 95% de las operaciones al cierre del 3T-2020 corresponden al sector de logística, transportación, distribución y almacenamiento, siendo los submercados de El Salto y Periférico Sur los que muestran mayor crecimiento en oferta.

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