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Terminal 1: El versátil concepto de coworking

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Con una excelente ubicación y una increíble vista al Parque La Mexicana en Santa Fe, Terminal 1 abre las puertas a su tercera sede en la Ciudad de México.

El proyecto a cargo de Tierra Capital arrancó hace algunos años en la colonia Roma en la calle de Tehuantepec, con el principal objetivo de ofrecer un espacio de trabajo enfocado a pequeñas y medianas empresas, modelo que resultó exitoso y permitió a la firma abrir una segunda sede al cabo de dos años en la calle de Sinaloa, dentro la misma demarcación.

“Tenemos cinco años operando y obviamente reinventándonos para tener algo que nos distinga del resto de la competencia, hay muchos espacios que ofrecen lugares de trabajo. Nosotros pensamos que tenemos que ir un paso adelante y ser centro de soluciones integrales para empresarios y profesionistas (…) Ahora estamos inaugurando Santa Fe con un modelo todavía más pensando”, destaca en entrevista exclusiva para Inmobiliare Jonatan Graham, parte del grupo de creadores de este proyecto.

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Terminal 1 adopta un plan de 51 oficinas privadas en el quinceavo piso de la Torre 3 de Downtown Santa Fe, área con una extensión de mil 200 m² con capacidad para más de 200 personas. Entre los aspectos que destaca este concepto de coworking, se encuentra la flexibilidad de adaptarse a las necesidades del cliente sin contratos a plazos fijos; la cultura de trabajo, la cual es definida por Graham como actual, moderna y relajada; y el servicio integral que ofrece.

El diseño en manos de Taller ADG busca crear un lugar clásico, timeless, que no pase de moda, un sitio agradable, cómodo y funcional. “Siempre nos inspiramos en que sea un espacio simple, homogéneo, con materiales cálidos pero sobrios porque queremos que sea como un lienzo en blanco, un lugar de inspiración. Usamos concretos aparentes, muros blandos, algunas maderas, nos encanta tener vegetación, queremos darle mucha calidez a los espacios”, comenta Alonso de Garay, socio de Tierra Capital y arquitecto encargado.

Algunos de los servicios que brinda son salas de juntas, casetas telefónicas, áreas comunes, regaderas y vestidores, sin ningún costo adicional. En el caso de las salas de juntas, estas se caracterizan por adoptar una mayor versatilidad que le permite a los usuarios hacer uso de todos los espacios que corresponden a cada uno de los establecimientos de Terminal 1.

Es decir, si estás instalado en la Roma y tienes una reunión en Santa Fe, puedes programarla en dicha sede y atender cualquier tipo de reunión con clientes o proveedores; y viceversa, trabajar en Santa Fe y tener la posibilidad de apartar una sala en alguna de las dos sedes en la Roma.

“Esto lo que hace es que realmente empieces a tener soluciones de movilidad en una ciudad tan complicada (…) no estás solamente limitado al espacio de tu oficina”, añade Graham. Los costos de renta disponibles en Terminal 1 varían dependiendo del número de personas “entre más personas, va bajando el precio, nuestro modelo de cobro es por número de personas, entonces una oficina de dos está como en 10 mil 500 pesos, cambia por establecimiento, estoy hablando de Santa Fe”.

TIERRA CAPITAL, DE LO RESIDENCIAL A LO CORPORATIVO

Tierra Capital es una desarrolladora inmobiliaria con más de 10 años de experiencia, la cual inició con un enfoque completamente habitacional mediante proyectos en la RomaCondesa, la Escandón y en San Pedro de los Pinos, para más tarde enfocarse al segmento de oficinas.

La firma ha realizado el desarrollo de proyectos desde la compra del terreno y su posterior edificación; sin embargo, también ha incursionado en la remodelación de edificios protegidos por el INBA. Hace cerca de seis años que su óptica dio un giro hacia el sector de oficinas.

“Hemos hecho tres desarrollos de oficinas, uno de ellos es el edificio de Sinaloa donde dos de los pisos están dedicados a Terminal 1, contamos con un área comercial, cinco pisos más rentados de manera tradicional y salón de eventos. Tehuantepec donde está la otra sede de Terminal 1, también es un edificio que nosotros desarrollamos aunque esa fue una remodelación”, puntualiza Jonatan Graham, también socio de la compañía inmobiliaria

Actualmente Tierra Capital tiene en marcha cuatro proyectos, de los cuales uno es de uso mixto con área residencial y de oficinas al sur de la Ciudad de México; otro enfocado al segmento habitacional y dos más de oficinas relacionados al concepto de Terminal 1. “Entre la expansión de Terminal 1 estamos buscando abrir dos o tres sedes por año, estamos próximos a empezar la obra de uno en Las Lomas, la idea es seguir a este ritmo”, señala.

Finalmente, Alonso de Garay concluye que al día de hoy se encuentran en búsqueda de nuevos espacios y eventualmente ser un coworking que pueda expandirse a nivel internacional.

Tierra Capital mantiene presencia no solo en la Ciudad de México, también en el Estado de México y Los Cabos, específicamente en San José del Cabo. Asimismo, continúa ampliando su portafolio con el desarrollo de proyectos habitacionales y de oficinas, enfocándose de manera específica en la capital del país.

Por Rubi Tapia

Este es un artículo de la edición 113
http://inmobiliare.com/inmobiliare-113/

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4 errores en una inversión inmobiliaria

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Invertir en inmuebles sigue siendo una de las alternativas más elegidas, sin embargo no es lo mismo comprar bienes raíces que invertir. En general, se compra pero no necesariamente se invierte aún pensando que se hace. Por este motivo, Miariano Capellino, Fundador y CEO de INMSA, presenta cuatro de los errores más comunes que se cometen y que hacen que una inversión deje de serlo.  

1. Creer que nunca se puede perder capital cuando se invierte en inmuebles.

Es importante tener en cuenta que al momento de adquirir un activo inmobiliario al valor de mercado, el inversor empieza perdiendo 10% de su capital, ya que en promedio el costo de escrituras y comisiones de compra y venta es de ese porcentaje.

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A su vez, en el caso de que el activo haya sido adquirido en una fase de contracción o recesión y el inversor quiera desinvertir tendrá que esperar muchos años para recuperar el valor o estar dispuesto a asumir fuertes pérdidas. 

“Esto pasa en Argentina, pero también adquiriendo inmuebles en el exterior. Por ejemplo, quien adquirió inmuebles residenciales en pre-construcción en Miami entre 2004 y 2006, tuvo en 2009 una baja del 50% del valor alcanzado en 2007 y en el caso de no haber vendido durante el 2014 o 2015 (momento que habían recuperado gran parte de su valor perdido), deberán esperar hasta el 2022 para acercarse a los valores adquiridos en 2005. Es decir, 17 años a tasa 0 y estamos hablando de Estados Unidos”, comenta Capellino.

Al mismo tiempo, si el inmueble no fue administrado eficientemente durante la tenencia, es posible que por el bajo rendimiento que generan estos inmuebles por alquiler, también el inversor haya incurrido en pérdidas adicionales para mantenerlo. 

“No todas son rosas, hay que saber invertir, no sólo es una cuestión de comprar, aún en mercados considerados seguros”.

2. Creer que el rendimiento está basado sólo en los ingresos por renta

Esto frecuentemente es así para compradores de propiedades que compran a valor de mercado y las mantienen por muchos años. “Los grandes inversores sofisticados construyen el rendimiento adquiriendo propiedades debajo del valor de mercado, administrándolos eficientemente para generar el máximo rendimiento por alquiler durante la tenencia y aprovechando los periodos de tasas de apreciación más fuertes que tienen los activos en las fases de recuperación y expansión del ciclo para venderlos en el momento más conveniente”, es decir cuando estas tasas empiezan a decrecer.

En general, también las personas comparan el precio de venta más los alquileres cobrados frente al precio de compra y dejan de lado muchos gastos que disminuyen sensiblemente la rentabilidad neta. “Al proyectar estos rendimientos es muy importante considerar comisiones en cada etapa del proceso, impuestos, gastos de remodelación o arreglos realizados y los gastos de mantenimiento”.

3. Creer que una exitosa experiencia de compra que se revalorizó, se repetirá sin parar 

Generalmente cuando un inversor adquiere una propiedad y obtiene un buen rendimiento por la revalorización del mismo a lo largo de 4 o 5 años, naturalmente buscará repetir la misma inversión pensando que va a poder obtener el mismo resultado. Sin embargo, en activos inmobiliarios prácticamente nunca es así.

En general, luego de varios años de apreciaciones fuertes en un determinado mercado y tipo de activo, las revalorizaciones comienzan a decrecer e inclusive en fases de corrección y recesión las tasas de apreciación pasan a ser negativas.

Para lograr sostener adecuados rendimientos, se requiere desplazarse de un tipo de activo a otro en el mismo mercado o directamente ingresar en otro mercado en la fase del ciclo apropiada.

“Existen innumerables estadísticas publicadas en USA, España y otros países del mundo inclusive en Argentina que demuestran que cuando se realiza una inversión pasiva, es decir, se mantiene en cartera un inmueble a largo plazo 20 años o más, la apreciación real descontada inflación tiende a 0 %. Ahora bien, hay momentos en donde las apreciaciones superan el 10% anual y esto se da en fases de recuperación y expansión de los ciclos inmobiliarios, con lo cual, la clave está en aprovechar esas ventanas y luego desplazarse para evitar destruir el valor creado”.

Ejemplos genéricos que demuestran fuertes apreciaciones fueron Argentina entre 2004 y 2008, España entre 2003 y 2007 y Estados Unidos entre 2010 y 2014. Y ejemplos de rendimientos nulos o negativos: Argentina entre 2011 y 2015, España entre 2008 y 2013 y Estados Unidos entre 2007 y 2010.

4. Creer que la rentabilidad por alquiler se obtiene simplemente tomando el valor del alquiler y restarle el impuesto inmobiliario.

En realidad cuando se calcula el rendimiento por alquiler, además del impuesto inmobiliario hay que tener en cuenta muchas variables que son las que finalmente impactan en el rendimiento.

Por ejemplo, los periodos de vacancias, los seguros, el impuesto patrimonial, el impuesto a la propiedad, los gastos de mantenimientos (expensas) que en países como EEUU los paga el propietario, las comisiones de inmobiliarias, previsión de reparaciones e imprevistos, los gastos de administración, etc. 

Al incluir estos conceptos, se reduce a la mitad o menos la rentabilidad teórica que proporcionan generalmente los agentes inmobiliarios. Por otro lado, es sumamente importante asegurarse que los ingresos por alquiler y todos los gastos mencionados sean acordes al valor de mercado y que los plazos para alquilar sean mínimos, ya que en caso de tener más de un mes la propiedad vacía o al asumir gastos elevados, el rendimiento proyectado por alquiler se reduce drásticamente y puede llegar a ser nulo o negativo.

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