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Industria

Tijuana: el jugador favorito del servicio de logística tercerizado

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Es evidente que cuando un usuario da clic en “Comprar ahora” a través de su dispositivo móvil, espera su paquete en dos o máximo cinco días. Pero ¿cuál es la repercusión que esto ha tenido en la logística?

Es aquí donde el servicio de logística tercerizada (3PL fulfillment) ha aumentado su valor y relevancia, y donde Tijuana se ha posicionado como un jugador principal para Estados Unidos.

Un 3PL fulfillment se refiere a la subcontratación de empresas de logística que soportan el e-commerce. Dichas empresas administran e implementan la logística, la gestión de inventario, almacenamiento y entregas. Lo cual permite a los negocios de comercio electrónico abarcar más terreno, ya que el 3PL apoya con las herramientas e infraestructura para automatizar el cumplimiento de las entregas de los minoristas.

La disposición del artículo 321 de la Ley Aduanal de Estados Unidos, facilitó la reducción de costos para empresas de e-commerce particularmente en los sectores de importación y exportación. Esta regulación es un tipo de entrada ‘informal’ que permite que una persona (individuo o empresa) en un día pueda importar hasta $800 dólares en valor de venta a los Estados Unidos sin aranceles de importación. El valor de venta es el precio pagado directamente por la persona a la que se envían las mercancías.

Gracias a esta regulación empresas de e-commerce que venden primordialmente ropa y productos textiles fabricados en China y que tienen un alto arancel en Estados Unidos, han establecido fulfillment centers en la frontera de México con Estados Unidos, siendo el principal ganador Tijuana, ya que el programa de industria maquiladora de importación temporal permite tener la mercancía en México como consignatario y poderla enviar directamente al usuario final o comprador.

Las empresas de 3PL fulfillment generalmente pueden reducir significativamente el costo de cumplimiento y el servicio de valor agregado en comparación con las operaciones de cumplimiento internas o de 3PL en Estados Unidos. Según el 23rd Annual Third-Party Logistics Study, elaborado por entidades de renombre como Infosys Consulting, Penn State University, Penske Logistics y Korn Ferry, el 89% de las empresas que trabajan con un operador 3PL afirma que les ha ayudado a mejorar el servicio y satisfacer así a sus clientes finales.

El mercado industrial de Tijuana es de 7,432,243 m2, y el promedio de disponibilidad desde el 2017 ha sido inferior a 2.5%. Tijuana junto con la Ciudad de México y Guadalajara, son locaciones con tierra escasa y ante tanta demanda, los valores de compra de terrenos industriales se encuentran en altos históricos, oscilando entre los $150 a $175 dólares por metro cuadrado.

Las rentas más altas de espacios industriales para edificios Clase A se encuentran en Tijuana y Ciudad de México. El promedio de rentas para espacios industriales en el 2020 en Tijuana fue de $5.81 USD por metro cuadrado por mes triple neto, en su momento, un récord para el Mercado Industrial de la ciudad. En el 1Q2021 el precio de referencia para la renta de nuevos edificios industriales Clase A es de $6.13 – $6.46 USD por m2 por mes triple neto, un nuevo alto histórico.

A marzo del 2021, la demanda de espacios industriales se estima por encima de los 325,160 m2 y alrededor de 185,806 m2 se requieren para ocupación inmediata. La disponibilidad de espacios industriales en este momento es menor al 1 por ciento.

Además, el sector de Transporte y Logística aumentó su demanda de espacio industrial en Tijuana de una manera considerable en los últimos trimestres representando aproximadamente 35% de la absorción total durante 2020. Según el equipo de investigación de SiiLA México, el GLA promedio de las naves que ocupa este sector es de aproximadamente 10,000 m2.

La pandemia ha posicionado a Tijuana como uno de los mercados predilectos para los inversionistas nacionales e internacionales ya que es una de las ciudades que combina el crecimiento de los sectores industriales: electrónica, dispositivos médicos, muebles y el e-commerce fulfillment, por lo que se posicionó como un eslabón crítico para la eficacia en la cadena de suministro de Estados Unidos; además de ser un mercado industrial casi completamente dolarizado, por lo que no sorprende que la demanda de edificios industriales y las rentas de naves continúen en ascenso durante el resto del año.

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

Por: Dolores Melo, Tijuana- Associate; Juan Carlos Rodriguez, Tijuana- Managing Director; y Rafael García, Tijuana- Managing Director de Cushman & Wakefield México

dolores.melo@cushwake.com

juancarlos.rodriguez@cushwake.com

rafael.garcia@cushwake.com

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Este es un artículo de la edición 126; descárgala aquí.

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