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Industria

Trámites inconclusos: el cáncer que padece la actividad inmobiliaria

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Para los agentes inmobiliarios la labor cada vez se complica más a causa del poco interés que se le suele prestar a la transmisión de bienes raíz, por ello son necesarios métodos cada vez más estrictos de regulación para asegurarse que el control de los bienes inmuebles que se encuentran en el territorio sea correcto. Al Estado le es necesario llevar un control sobre las propiedades que existen, a causa de evitar conflictos por las mismas y así no desgastar los mecanismos jurisdiccionales que hay en el país; además, de llevar un control en los impuestos recaudados, con el fin de contribuir a las políticas públicas.

Todos conocemos a algún familiar o amigo que ha realizado trámites con relación a inmuebles, ya sea que ha comprado, le han heredado, ha construido en un terreno o que simplemente ha prestado dinero a otra persona; pero a la vez sabemos que los debidos conocimientos respecto a estas situaciones no están a la disposición de todo el público y a la vez, los que cuentan con estos conocimientos, no los aplican por cuestiones extraordinarias.

Referente a las compraventas inmobiliarias, es común saber de operaciones donde solamente se pactan mediante un contrato privado, sin que en algún momento se eleve a escritura pública lo que va acarreando problemas como el pago de los impuestos de enajenación, adquisición y demás, elevándose y acumulando el calor de estos y haciéndolos impagables para su regulación; al paso del tiempo la propiedad se vuelve vulnerable por que el registro sigue apareciendo a nombre del dueño anterior, siendo susceptible a tener algún conflicto.

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Uno de los problemas más recurrentes es acerca de la cancelación de hipoteca; cuando se termina de pagar es necesario acudir con la institución que autorizó el crédito para solicitar la cancelación de hipoteca y contar con una escritura pública libre de gravámenes.

En el caso de heredar algún bien, se suele abrir la sucesión para nombrar a las personas que también les corresponde el carácter de herederos y legatarios, así como el nombramiento del albacea, estas etapas se llevan ante notario público o ante un juzgado, y al final cuando se obtiene la adjudicación de los bienes contenida en la escritura, se piensa que aquí es donde terminan las sucesiones, pero es necesario inscribir esta escritura ante la autoridad registradora competente.

Respecto a las construcciones, es común observar que se realizan modificaciones a un inmueble o una cimentación en un predio vacío; sin embargo, es necesario tramitar los permisos correspondientes, ya sean de construcción o ampliación, y es imprescindible realizar las actualizaciones de los planos arquitectónicos, al tiempo de declarar las nuevas construcciones para evitar las grandes multas y recargos que se generan e igualmente se acumulan; todo para el momento en que deseamos enajenar el inmueble o es sujeto de una herencia, se paguen completos.

Si tiene lugar un préstamo de dinero, se suele hacer mediante pagarés, pero existe otro instrumento legal que brinda mayor seguridad cuando se trata de grandes cantidades, el contrato mutuo con interés y garantía hipotecaria, en el cual se pueden plasmar cláusulas para mayor seguridad, por ejemplo colocando en garantía un inmueble que pasará a propiedad del acreedor en caso de incumplimiento de la obligación de pago; además, igual que en el pagaré, los intereses se pueden pactar.

Otro trámite inconcluso que a menudo causa problemas con los inmobiliarios, al momento de querer enajenar un bien raíz, es la falta de inscripción de la sentencia de usucapión o prescripción positiva, la cual es dictada, pero también tiene que ser registrada ante el debido organismo para hacerla oponible frente a terceros que puedan exigir la propiedad sobre el bien.

Cuando se adquiere un predio ejidal, se les debe otorga el título parcelario por los ejidatarios que administran la propiedad; no obstante, lo que muchos no realizan son los trámites ante el Registro Agrario Nacional (RAN) para desincorporar el predio del ejido y cambiar la propiedad social a propiedad privada sobre la parcela, para así no tener conflicto con el Comisariado Ejidal respecto al uso del predio.

Por último, tal vez uno de los problemas menos comunes, pero que a la fecha se siguen detectando en contadas ocasiones es el referido a la falta de alineamiento y número oficial cuando se realiza una construcción por lotes, en donde por la falta de coordinación con las autoridades reguladoras, se pueden dar diversos problemas de identificación de los inmuebles, conllevando un excesivo trámite posterior para cada uno de los habitantes de los inmuebles que se construyeron.

Es necesario eliminar estos vicios que en grandes medidas desgastan a los engranajes del sistema inmobiliario de nuestro país y complican cada vez más el ejercicio de los agentes, por ello es fundamental detectar a tiempo estos problemas y ayudar a regularizar el ejercicio inmobiliario de nuestra sociedad.

Por Arturo González, CEO Pulso Streaming Channel y Juan Carlos Valencia, Editor Pulso Streaming Channel

Este es un artículo de la edición 114 http://inmobiliare.com/inmobiliare-114/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.

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Industria

Repunta actividad inmobiliaria industrial por auge del ecommerce en la CDMX

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Los indicadores del mercado inmobiliario industrial de la Ciudad de México y su área metropolitana al cierre del 2020 se mantuvieron en una relativa estabilidad, a pesar del impacto en la economía que tuvo la contingencia sanitaria del Covid-19, señala CBRE en su último reporte.

Ante las medidas de confinamiento la baja de actividad industrial fue inminente en todos los subsectores, sin embargo, la manufactura es la que ha tenido una recuperación más rápida. Asimismo, el auge del sector logístico como consecuencia del crecimiento en el ecommerce ha sido un factor determinante para el repunte de la actividad inmobiliaria industrial en la CDMX y su zona conurbada. 

Según el reporte al cierre del cuarto trimestre (4T), el inventario se situó en 9.03 millones de m2, un incremento del 2.8% con respecto al mismo periodo del año anterior, concentrando la nueva oferta en centros de distribución de última milla hacia la segunda mitad del año.

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La construcción ha mantenido su dinamismo, situándose en 379 mil m2, un aumento de más de 153 mil m2 con respecto del 4T de 2019. La mayoría de los nuevos espacios se concentran en Tepotzotlán y Cuautitlán, dos de los submercados que más han crecido, con incrementos de entre el 1 y el 4% en comparación con el 4T del 2019.

La tasa de vacancia cerró en 5.3%, tan sólo 0.2 puntos porcentuales por encima de la de 2019, motivado por la nueva oferta. El precio de salida cerró en US $5.69/m2/mes, 80 centavos más que el 4T de 2019; y  la absorción neta se colocó en 70,972 m2.

Se espera que la demanda de espacio destinado a logística y distribución aumente durante 2021 y continúe impulsada por el cambio en los hábitos de consumo y la expansión del ecommerce, lo que se verá reflejado en esta región del país.

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