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Traspasos ¿Cuánto vale mi local?

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** Ricardo Sánchez Pie
La “temporada de traspasos” inicia en verano y los cierres se dan en su mayoría en septiembre y octubre, para aprovechar la temporada de Navidad.
Es muy frecuente que los arrendatarios de centros comerciales ubicados en Fashion Malls deseen saber el valor de su local frente a un potencial traspaso. En Colliers International, a finales del 2015, nos dimos a la tarea de determinar los valores comerciales de operaciones en traspaso de locales comerciales que contarán con:

  • Superficie de aproximadamente 60-80 m2
  • Ubicados en planta baja – pasillo central
  • Con buenas condiciones de exposición y tráfico peatonal

Este estudio lo llevamos a cabo en diez importantes centros comerciales ubicados en la Ciudad de México, Guadalajara, Puebla y Cancún. Algunas de las características que nos dio pauta para seleccionar estos centros comerciales fue su anclaje con tiendas departamentales, la mezcla de giros orientado a moda, el porcentaje de ocupación y el número de visitantes.1s
Generalidades de un traspaso:

  • Es una transacción de cesión de derechos de arrendamiento que se realiza entre dos retailers.
  • La escasez de locales y espacios comerciales con alto potencial de transacciones o ventas es la causa de que exista la figura del traspaso. Es decir, apetito de los retailers por establecerse en un determinado centro comercial ante la escasez en la oferta de buenos locales, permitiendo a los centros comerciales refrescarse con nuevos conceptos y marcas.
  • Los traspasos se tasan en dólares/m2
  • Para autorizar el traspaso, el centro comercial pide un guante o Key Money al nuevo arrendatario, generalmente tasado en meses de renta.
  • La “temporada de traspasos” inicia en verano y los cierres se dan en su mayoría en septiembre y octubre, para aprovechar la temporada de Navidad.
  • El concepto de “compra de mejoras físicas” es el más común para facturar un traspaso (tangible vs intangible). Paradójicamente, las mejoras que tiene el local son las que menos interesan a los que pagan el traspaso.
  • Hay empresas que realizan periódicamente avalúos comerciales para registrar el valor de traspaso como un activo intangible que les permite mejorar sus estados financieros.
  • El costo del traspaso es independiente al costo que pide el centro comercial por concepto de Key-Money o “Guante” el cual, dependiendo de la plaza, oscila entre 6 y 24 meses de renta.
  • Las características de los centros comerciales que 2sestán buscando los retailers dispuestos a pagar un traspaso son:
  • Anclaje con tiendas departamentales
  • Mezcla de giros orientado a moda
  • Superficie rentable del centro comercial
  • Porcentaje de ocupación
  • Número de visitantes
  • Número de niveles

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