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Vivienda

“Tu Casa en la Ciudad” entre las mejores políticas de vivienda de LATAM

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“Tu Casa en la Ciudad”, el programa de financiamiento hipotecario del Fondo de la Vivienda del ISSSTE (FOVISSSTE) resultó finalista del concurso “Políticas Públicas y Prácticas Inspiradoras 2021” de la plataforma Prácticas del Hábitat Urbano y Vivienda (UHPH por sus siglas en inglés), en el que participaron 350 iniciativas de 15 países de Latinoamérica y el Caribe.

El objetivo es premiar las propuestas que contribuyan a “lograr que las ciudades y los asentamientos humanos sean inclusivos, seguros y resilientes”, considerando también las estrategias frente al Covid-19 para una reactivación sostenible. Uno de los criterios principales es que las iniciativas presentadas puedan ser expandidas, resplicadas o escaladas para incrementar el impacto sobre las comunidades y hogares vulnerables, convirtiéndose en modelos hacia la transformación de la vivienda. 

El concurso se realizará en el marco del IV Foro Latinoamericano y del Caribe de Vivienda y Hábitat: “Acción por la vivienda y los asentamientos frente al COVID-19”, del 17 al 21 de mayo de 2021. Las categorías de reconocimiento son: Políticas Públicas y Gobernanza Inclusiva, Prácticas Inspiradoras para el Hábitat Sostenible, y Tecnologías para la Vivienda.

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“Tu Casa en la Ciudad”, lanzada en 2019, fue calificada como una de las 10 mejores en la categoría “Políticas Públicas y Gobernanza Inclusiva”, con lo cual, avanzó a la última fase. La selección de los finalistas estuvo a cargo de un jurado de expertos de 12 países, quienes evaluaron integralmente la aplicación como política pública del programa del FOVISSSTE para detonar el uso del suelo público intraurbano, desarrollar diseños de vivienda de calidad e impulsar la asociación con el sector privado, entre otros elementos. 

En esta etapa, compite contra otras iniciativas de organismos gubernamentales de Uruguay, Ecuador, Guatemala y Colombia, que serán votadas públicamente del 19 de abril al 10 de mayo de este año para definir a cuatro ganadores. 

Este programa de financiamiento forma parte de la Nueva Política de Vivienda del Programa Nacional de Vivienda 2019-2024 del Gobierno de México y toma en cuenta los siete elementos de la vivienda adecuada establecidos por ONU-Hábitat como derecho universal: ubicación, adecuación cultural, habitabilidad, asequibilidad, disponibilidad de servicios, accesibilidad y seguridad de la tenencia.

Entre sus metas destacan lograr una alianza estratégica entre estados, municipios, gobierno federal e iniciativa privada para mitigar la marginación de la vivienda de interés social, recuperar y fortalecer el espacio y la imagen urbana, dar dinamismo de las zonas intraurbanas y acercar escuelas, hospitales, entretenimiento y centros comerciales a los trabajadores para elevar su calidad de vida.

Además de ofrecer vivienda de mayor superficie y calidad a costo de interés social consolidar ciudades compactas, conectadas, integradas e incluyentes, fortaleciendo el tejido social. 

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Por su parte, UHPH (o Urban Housing Practitioners Hub en inglés) es una plataforma abierta para el intercambio, el encuentro y la divulgación de prácticas, conocimientos y actores que trabajan por la vivienda y el hábitat urbano en América Latina y el Caribe.

Promueve el trabajo colaborativo a través de un esquema de gobernanza que contempla un comité ejecutivo integrado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), Hábitat para la Humanidad (HFH), Cities Alliance (CA) y la Unión Interamericana para la Vivienda (Uniapravi).

Su visión es impactar la calidad y escala de las prácticas y las políticas de vivienda en la región y contribuir al logro e implementación local de la Nueva Agenda Urbana, de la Agenda 2030 (Objetivos de Desarrollo Sostenible), por lo que trabaja coordinadamente con ONU Hábitat.

Vivienda

Crece en Argentina la compra de viviendas en obra ¿Quiénes eligen esta modalidad y qué proponen las desarrolladoras?

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La alta inflación que domina la economía doméstica desde hace unos siete años y la falta de políticas ordenadas hicieron en los últimos tiempos que el acceso a la vivienda propia en la Argentina se torne una situación compleja. Sin embargo, quienes disponen de ahorros o pueden pagar una cuota mensual mientras se levanta el edificio, son quienes motorizan las compras en Buenos Aires y en las principales ciudades del país.  

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Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

Este sistema en tierra celeste y blanca es conocido como compra desde el Pozo o “unidades en Pozo”. Al respecto, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dijo a Inmobiliare, que, “el perfil del comprador de unidades a construir en este sistema es alguien que quiere beneficiarse por la baja de costos de construcción en dólares. De repente, en la misma zona que demande, un propietario por un usado pide a razón de 2,500 a 2,600 dólares por m2, y al ingresar en un proyecto de pozo el interesado accede a una unidad a estrenar por 2,000 dólares. Ese inversor tiene la ventaja que destina sus ahorros, por ejemplo 30% o 40% a la firma del boleto de compra-venta, y el saldo, lo va a pagar en pesos ajustados por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (medición que permite actualizar los valores de manera equilibrada y justificada). Aquellos compradores, que aún tengan los dólares en mano, están entrando en esos planes, e incluso, protegen su dinero y se benefician frente a la inflación”.

Entrar en pozo” es poder pagar por un departamento o vivienda mientras está en obras y es una posibilidad para quien tiene entre 25,000 o 30,000 dólares en mano, y así pueden acceder a la financiación que otorgan las empresas constructoras o desarrolladoras. 

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Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54

La financiación bancaria es difícil en este país porque hay que pagar intereses muy altos, la coyuntura no favorece y los vaivenes políticos-económicos de los últimos 20 años hicieron estragos. El intento de los planes en UVA que realizó el gobierno de Mauricio Macri, funcionaron bien entre 2016 y 2017, pero como estaban atados a los ajustes por inflación, quienes se endeudaron para comprar su vivienda ven peligrar su techo, ya que sus cuotas aumentaron un 350% en algunos casos. Familias que pagaban 10,000 pesos al inicio del crédito, hoy están en cuotas de 48,000, con sueldos que no aumentaron a la par de la inflación y a algunos propietarios le están rematando las viviendas por cesación de pagos y deudas.

Fuentes consultadas, expresaron que además de gente joven que recibe ayuda de los padres o de alguna herencia, “el perfil de los compradores son personas que tienen un ahorro y quieren invertir en propiedades de hasta 100,000 dólares y negocian una quita para pagarlo todo al contado. Por lo general son mayores de 50 años que piensan en adquirir una propiedad para dejarle a sus hijos o que compran para revender”, explicó Solange Esseiva, propietaria de la Inmobiliaria H-54. 

Expectativas por blanqueo

Dado que los emprendimientos necesitan el fondeo para que la obra culmine en el plazo estipulado, los desarrolladores son flexibles a la hora de consensuar la forma de cancelación. Se paga un anticipo que puede ser un porcentaje relativamente pequeño y luego cuotas acordes a las posibilidades financieras del comprador. 

En este contexto, también están los que quieran aprovechar el blanqueo votado por el Congreso de la Nación, para el que califican los nuevos emprendimientos de  pozo con menos del 50% de avance de obra. “Una ventaja técnica que presenta este blanqueo es que permite diferir el pago de Ganancias, Bienes Personales e IVA, lo que aporta un beneficio extra. La exención en Bienes Personales  se extiende  hasta 2022. Y adicionalmente ofrece la posibilidad de trasladar el pago cuando se aporta el terreno, al final de la construcción. La exteriorización puede hacerse en pesos o en dólares, y en los primeros 60 días el beneficio es de 5% sobre Ganancias”, explicó Gómez.

La ley exime del impuesto sobre los Bienes Personales al valor de las inversiones en proyectos de inversión realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022. También establece que podrá computarse como pago a cuenta de Bienes Personales el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios.

Por ejemplo, en el emprendimiento Distrito Maure (en el barrio porteño de Chacarita), hay departamentos desde 69,000 dólares, con la posibilidad de un inicial de 20,000 dólares y el saldo en 30 cuotas pesificadas y ajustadas mensualmente por el índice de la CAC.

También suele emplearse que a cambio de la entrega de la tierra, muchos dueños de lotes en zonas codiciadas de Buenos Aires acuerdan acceder a departamentos a construir como pago por parte del desarrollador del proyecto. Para concretar el canje o permuta inmobiliaria, las propiedades que califican son las viejas casonas, lotes sin edificación, galpones o naves industriales.

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Sobre los precios, Esseiva puntualizó que, “los precios todavía no aumentaron, pero la suba de los emprendimientos desde pozo es inminente. A pesar de que el dólar está planchado, el costo de la construcción está creciendo y se espera que los desarrolladores lo trasladen a las inmobiliarias. Yo diría que es buen momento para cerrar operaciones antes que se disparen los valores”.

Quien pueda comprar en pozo, suele ahorrar entre 20 y 30%, “si se hace por 2,800 dólares el m2 en Palermo Hollywood, cuando venda puedo hacerlo en 3,500 dólares, por lo cual propone una opción muy interesante y ventajosa. También depende mucho la ubicación, la calidad de la construcción, la cercanía a transportes públicos, los amenities y la amplitud no cubierta (que tenga terraza, balcón, parrilla propia, etc)”, agregó Esseiva.

Las operaciones, por lo general, se hacen a dólar billete, salvo los que acceden a planes de financiación y pagan -además del anticipo en dólares- las cuotas ajustadas por CAC.

Entre la demanda, acceden a la compra a través de esta modalidad, tanto usuarios como inversores, “que generan pesos de sus actividades y quieren transformarlos en un inmueble. También hay compradores que tienen dólares y hacen contraofertas para tratar de lograr un mejor precio de contado”, añadió Gómez.

Como ejemplo, H-54, comercializa el Edificio Park Cid, en Caballito (barrio de Buenos Aires), un departamento de 1 ambiente cotiza USD 65,500 (a razón de USD 2,472 el m2).  Se abona un anticipo del 40% ( USD 26,200), el 50% restante en 24 cuotas (de USD 1,365) y el 10% final restante al momento de la posesión (USD 6,550). Son unidades de 1 y 2 ambientes con amenities (coworking, microcine, pileta con solarium, gym y fitness, sauna y jacuzzi, sector pet friendly).

Qué ocurre en algunas ciudades

En La Plata, la capital de la provincia de Buenos Aires, hay expectativas por lo que pueda generar el nuevo blanqueo de divisas, esos capitales podrán utilizarse para motorizar la compra y la construcción de viviendas.

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Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata

Patricio Rodríguez Dacal, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores región La Plata, dijo, que, “en nuestro radio de acción por m2 para obras de pozo se piden entre 1,100 y 1,300 dólares por m2. Varios de los emprendimientos están en modo pausa porque estamos esperando que la reglamentación del blanqueo brinde flujo para agilizar las ventas de unidades y así seguir edificando”.

En Rosario, hay dinamismo, la empresa Pilay, que se fondea con recursos propios, propone ventas en cuotas a 15 o 20 años, con pagos mensuales de entre 20,000 pesos a 60,000 pesos. En este caso se tratan de proyectos bajo el formato de fideicomisos con ajustes. 

Al igual que Autocrédito, que construye mucho “en el barrio de Pichincha, cerca del río, donde el comprador accede al comprar una unidad pero con el pago del 30% del valor de ingreso. MSR, propone un plan en hasta 84 cuotas, y tuvo mucho éxito en construcciones realizadas en zona Centro y Facultades, también en Echesortu, enfocadas en el segmento medio y ahora también premium”, señaló Diego Ferreyra, de la inmobiliaria homónima y analista del sector.

También la compañía Fundar, lleva adelante planes en cuotas y desde el pozo, en la zona Centro, macrocentro y Avellaneda y el río, en Rosario.

Los valores del m2 de departamentos estándar en esta localidad, oscilan entre 1,600 y 2,000 dólares, siempre mientras avance la obra del inmueble a construir.

Por José Luis Cieri

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