Conecta con nosotros

Finanzas

Tulum: oportunidad para inversionistas en bienes raíces

Publicado

el

Tulum hoy en día ha dejado de ser simplemente un destino turístico más en la Riviera Maya y ha pasado a ser un destino de esos que parecen una marca registrada de lujo por todo lo que representa.

No solamente se está convirtiendo rápidamente en la joya turística de la Riviera Maya, ese lugar que todos desean visitar; sino que además tiene unas características demográficas, geográficas y urbanísticas muy especiales que lo vuelven una oportunidad de inversión excepcional para todos aquellos inversionistas que nos gusta obtener rentabilidad, a través de las rentas de nuestros inmuebles, mientras estos tienen una buena apreciación de su valor en un mercado (por así decirlo) “dolarizado”, en el que el precio de los inmuebles y las tarifas de las rentas están en dólares.

El hecho de que no haya grandes cadenas hoteleras (a diferencia de otros mercados como Playa del Carmen o Cancún), aunado a las particularidades demográficas como su colindancia con la reserva de la biosfera de Sian Ka’an y el Parque Nacional de Tulum (área natural protegida en donde se encuentran las ruinas mayas), las bajas densidades de construcción permitidas por el plan de desarrollo urbano de Tulum, entre otras características especiales (que escapan el alcance de este artículo), lo han convertido en una extraordinaria opción para invertir en una residencia que puede ser al mismo tiempo, tu departamento de ensueño para vacacionar en un lugar especial y lleno de magia (como es Tulum) y una excelente fuente de ingresos gracias a las rentas vacacionales (o de largo plazo).

Si al nombre y la gran fama que tiene Tulum, le sumas el crecimiento que está teniendo la zona, la innegable fuerza del aeropuerto de Cancún con vuelos directos a las ciudades más importantes del mundo, la factibilidad de la construcción del famoso Tren Maya, los parques, cenotes, innumerables atractivos y actividades para todas las edades, nos podemos empezar a dar una pequeña idea de la oportunidad que Tulum representa para inversionistas en bienes raíces.

Landpoint Advisors es una agencia boutique de asesoría inmobiliaria para inversionistas, a través de la cual, ayudamos a nuestros clientes a encontrar la mejor opción para ellos según sus objetivos particulares. Estamos enfocados 100% al beneficio de nuestros inversionistas sin ningún tipo de exclusividad o ataduras a desarrolladores para poder así ofrecer nuestros servicios con completa imparcialidad.

Nosotros solamente recomendamos a nuestros inversionistas opciones en las que confiamos plenamente, en las que nosotros mismos invertimos, opciones que tengan una muy buena ubicación, en zonas con buena infraestructura, con amenidades y la calidad necesaria para tener éxito en el cada vez más competido mundo de las rentas vacacionales y que (por todo lo anterior) tendrán muy buena plusvalía.

Hoy en día en Tulum, una inversión con las características antes mencionadas tendrá un precio aproximado de $1,800 a $3,000 USD/m2 (dependiendo de muchos factores y de la etapa en la que se encuentre la preventa). Podemos encontrar excelentes departamentos tipo estudio desde $120 mil USD, de 1 recámara desde $160 mil USD, de 2 recámaras desde $225 mil USD y de 3 recámaras desde $399 mil USD.

A continuación podemos ver la rentabilidad factible de conseguir con un ejemplo de un departamento que está en preventa a muy buen precio por lanzamiento en uno de los proyectos más espectaculares que hay hoy en día en Tulum.

Este departamento nos encanta porque tiene el sistema lock-off que da flexibilidad y te permite rentar o usar tu departamento en 2 partes por separado de manera independiente, lo cual ayuda a incrementar ingresos y mejorar el retorno de inversión.

Esto es algo sumamente importante para las rentas vacacionales en un mercado como el de Tulum donde la mayoría de los visitantes son parejas.

En la siguiente gráfica podemos apreciar que con una ocupación del 60% anual (algo muy conservador en este mercado) y con un precio promedio por noche, también conservador de 90 USD (por habitación en promedio), estaríamos hablando de un retorno de inversión anual del 10% (aprox).

En este ejercicio se incluye también la opción de una venta futura después de 4 años de rentar el departamento. No porque sugiramos vender en ese tiempo (ya que cada cliente tiene intereses distintos en este sentido), sino simplemente para ilustrar la otra parte interesante de este tipo de inversiones que es la apreciación o plusvalía del bien inmueble. Si a esto le sumas que el precio de los inmuebles y de las tarifas de renta están en dólares, esto se vuelve aún más atractivo.

Estos números no son una promesa de desempeño de ningún desarrollador o agencia de rentas sino simplemente un análisis que hemos hecho nosotros y que ilustra la oportunidad.

Lo anterior es tan factible de conseguir que incluso existen opciones en el mercado que te garantizan por contrato un mínimo del 8% de retorno anual.

En mi opinión, Tulum ha dejado de ser un destino prometedor y es hoy en día una realidad con un éxito demostrable y un potencial extraordinario.

Esto no quiere decir que todas las opciones o proyectos que salen son excelentes opciones ya que todo depende de los objetivos de inversión de cada inversionista en particular, pero con la asesoría adecuada, Tulum es una extraordinaria opción para hacer una inversión inmobiliaria muy sólida y redituable.

Por Javier del Cueto, socio y director ejecutivo de LANDPOINT ADVISORS Riviera Maya

Este artículo es parte de la edición 112 http://inmobiliare.com/inmobiliare-112/

Publicidad
mercado libre octubre

Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

Publicado

el

De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

Publicidad
mercado libre octubre
Sigue leyendo
Publicidad
Ciudad MayakobaAltio CapitalBrickBanner skyhausAxezaBeck
Publicidad
  • Banner Colliers

Lo más leído