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Finanzas

U.S.-Mexico Real Estate Investment Summit Los Angeles

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Como parte de la expansión en la cobertura de eventos en Estados Unidos, B2B Media en conjunto con la United States Chamber of Commerce California Chapter, se realizó por primera vez la edición del US&MX Real Estate Investment Summit el pasado 5 de diciembre en las oficinas de la firma Sheppard, Mullin, Ritcher and Hampton.
Los líderes del sector en la región hablaron acerca del desarrollo inmobiliario y el vínculo en las inversiones que se han dado en el constante crecimiento de la región de California y el área de Baja-Arizona. Al ser una zona binacional se ha enriquecido la colaboración entre México y Estados Unidos para fomentar la inversión de proyectos.
Tijuana representa la punta de lanza en el mercado industrial y comercial, por lo que está atrayendo la atención de los inversionistas, quienes por la estabilidad de la ciudad así como su cultura binacional, para apostar sus capitales en los mercados tradicionales y en nuevas unidades de negocio.

Factores como la revolución digital y la cultura de servicios están fomentando la presencia de nuevos negocios como call centers y áreas de oportunidad en el área de turismo médico. Adicional a esto, cada vez más, los usuarios americanos impulsan el crecimiento de dichos giros propiciando que se detone el mercado inmobiliario en una nueva era con oportunidades de crecimiento.
Los servicios integrales son una tendencia global y los compradores cada vez son más exigentes. Los usuarios del segmento industrial siguen pendientes de las rondas de renegociación del Tratado de Libre Comercio con América del Norte –TLCAN– y se puede ver un crecimiento en almacenes que dan servicios de comercio electrónico para ambos países.
De acuerdo con datos del Ayuntamiento de Tijuana, desde 1994 el comercio producto del TLCAN ha cuadruplicado la producción, ahora desde California se exporta 15% lo equivalente a 26 mil millones de dólares al año.

La mano de obra y el fenómeno de reshoring sigue siendo una promesa de campaña del Presidente de Estados Unidos, Donald Trump, sin embargo la realidad hoy es que los empleos están cada vez más automatizados y la mano de obra especializada en los Estados Unidos sigue siendo un problema para ocupar los puestos.
Tijuana se ha convertido en una economía muy importante con 140 mil empleos vinculados a la industria automotriz, aeroespacial, electrónica y de dispositivos médicos que se exportan especialmente a Estados Unidos.
Ahora vemos que el gobierno de Estados Unidos está apoyando la compra de maquinarias para las empresas de manufactura con un impuesto cero para instalarlas en el territorio americano, por lo que el capítulo de la mano de obra dará mucho de qué hablar en los siguientes años.

Imagen de archivo


En cuanto al tema legal y de estructura de proyectos inmobiliarios en los dos países sigue siendo una parte importante para tener el apoyo en el desarrollo inmobiliario. La vocación de cada proyecto y el mercado que atiendan debe estar muy muy bien conformado en la parte financiera y sobre todo, fiscal porque de eso dependerá que sea exitoso o no.
Los compradores americanos están apostando como cualquier inversionista por tener un retorno seguro en su inversión, ahora se observa tanto en la frontera como en Baja California un crecimiento en el mercado de los bienes raíces en comparación con los proyectos residenciales que hay en territorio americano mientras exista una certidumbre jurídica y claridad tributaria.
El mercado de oficinas es un driver importante para los inversionistas en la frontera y se estima que puedan lograr un retorno más atractivo, los corporativos siguen apostando por espacios de coworking en lugar de las oficinas tradicionales. Los espacios que crean valor en la convivencia de trabajo serán más productivos mientras sean aprovechados correctamente.

Los proyectos inmobiliarios desde su creación, cuentan con un componente mixto donde el componente atractivo son las amenidades y esto se considera tanto en México como Estados Unidos. El mercado turístico sigue en franco crecimiento y en ambos países el turismo de negocios ha repuntado de manera importante debido a la demanda de espacios corporativos e industriales.
Tijuana es la frontera más importante del país por múltiples factores como el cultural y de negocios, por lo que representa gran apuesta para los inversionistas y California –Estados Unidos-.
El Cross Border Xpress -terminal y puente peatonal transfronterizo-, que lleva a los pasajeros aéreos desde los Estados Unidos al aeropuerto de Tijuana y viceversa, en literalmente 10 minutos, tuvo dos millones de pasajeros en el año 2017.
Por Guillermo Almazo
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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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