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Finanzas

Un instrumento de inversión para cada tipo de riesgo

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Los instrumentos para invertir en el mercado inmobiliario han crecido casi de forma exponencial y esto obedece a los distintos tipos de inversionistas existentes necesitando opciones ya que se han sofisticado y los instrumentos se han diversificado.
En menos de cinco años, la cantidad de instrumentos para invertir en el mercado inmobiliario, sin ensuciarse las manos y preocuparse por si llegó a tiempo la varilla y el cemento, han crecido casi de forma exponencial. El aspecto positivo es que esto obedece a los distintos tipos de inversionistas existentes necesitando opciones.

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inversión 


Los más antiguos y conocidos son las Acciones de Empresas de Construcción que operan en la Bolsa Mexicana de Valores –BMV-. Hoy, se puede tener una cuenta de inversionista usando una computadora, con un monto desde 10 mil pesos y se pueden comprar títulos de PINFRA que construye carreteras o Vesta dedicado a parques industriales. El riesgo del inversionista es que si le va mal a la empresa, el precio de la acción baja. La recomendación en este tipo de inversión es para las personas que quieran arriesgar parte de su portafolio reconociendo los riesgos implícitos.
Posteriormente, llegaron las FIBRASFideicomisos de Inversión en Bienes Raíces-, que como su nombre lo indica, con el dinero que juntan de los inversionistas, compran Bienes Raíces, los rentan a terceros y le pagan a quien tiene sus títulos parte de esa renta. Las FIBRAS, también se compran y venden en la BMV y por ende, hay una doble ganancia. Aquí se conjuga la variación en el precio al que se compra y vende, además del dividendo que dan cada determinado tiempo. Personalmente, no me gustan en este momento las FIBRAS de plazas comerciales porque como en Estados Unidos están quebrando muchos, los inversionistas globales están vendiendo esos títulos.
En cuanto a los activos de parques industriales, oficinas, hoteles y mixtas me parecen más atractivas. Para adquirir títulos de FIBRAS, se debe abrir una cuenta en una Casa de Bolsa y hacer la Orden de Compra.
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plataformas


Los CKD’s, no son para cualquier inversionista. Son títulos -también de Fideicomisos-, pero darán rendimientos cuando el proyecto sea una realidad y genere utilidades, por lo que sólo “inversionistas calificados” pueden entrar a los mismos, ya que son instrumentos de largo plazo, pero con atractivos rendimientos. Construir edificios de departamentos y venderlos o construir autopistas, etcétera. No son para pequeños inversionistas, sino más bien para Afores y Fondos de Inversión, pero para los desarrolladores son una excelente opción para encontrar los Fondos que buscan para sus proyectos. Los CKD’s están regulados por la BMV y ésta a su vez por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores  CNBV-, por lo que hay relativa certeza de lo que está pasando con los recursos invertidos.
Finalmente, el Crowdfunding inmobiliario, donde a través de plataformas de internet, desarrolladores buscan financiamiento para proyectos específicos. Cada proyecto es diferente, por ende, cada uno tendrá plazos de retorno y tasas diferentes. Es como un CKD para pequeños inversionistas, pero se debe tener mucho cuidado porque no están regulados por la BMV o CNBV y en caso de fraude, hay que demandar por la vía civil o penal.
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crowdfunding


Normalmente el Crowdfunding, busca inversionistas a partir de 100 mil pesos pero 10 mil pesos no es una mala opción. Considero que por no tener el respaldo de la BMV y CNBV son los de mayor riesgo, pero a diferencia de las FIBRAS y ACCIONES, son los más estables en cuanto al rendimiento esperado. En una FIBRA o ACCIÓN, no se puede tener certeza sobre lo que sucederá con el precio de las mismas en un año, por mucho análisis técnico y fundamental que se tenga.
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Carlos López Jones


Siempre es bueno recordar que uno debe invertir en lo que uno conoce. Si no conoce una ciudad, no es recomendable invertir en un desarrollo residencial en la misma. Dedicarle tiempo a estudiar las diferentes opciones, siempre reduce las dudas y da paso a mejores inversiones, por lo que es recomendable obtener la mayor información posible y ser consciente que en cualquier inversión, hay riesgos.
 
Por Carlos López Jones, Editor en Jefe en tendencias.com.mx
@Carloslopezjone
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CKD´s serán el principal instrumento de financiamiento inmobiliario en el 2017


 
 

Finanzas

Tipos de Instrumentos de inversión: CKD’s y CERPI’s

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CKD’s

Creados en 2009, la BMV define a los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s), como “títulos o valores fiduciarios destinados para el financiamiento de uno o más proyectos o para la adquisición de una o varias empresas”.

Impulsan proyectos de infraestructura como carreteras, aeropuertos, entre otros; así como proyectos empresariales, inmobiliarios y mineros, además de algunos especializados en el desarrollo de tecnología y de capital privado.

Al igual que los Fibras, funcionan a través de un fideicomiso, por lo que el vehículo legal identificado en la regulación es el “Certificado Bursátil Fiduciario” (CBF), con la diferencia de que los instrumentos que participan en el Sector Inmobiliario se complementan con la palabra “inmobiliario” (ya sean CKD’s o Fibras) y el resto de los CKD’s participando en otros sectores se complementa con la palabra “de desarrollo”.

Cabe destacar que no cuentan con un valor nominal, solo tienen un valor de referencia, y los rendimientos de estos instrumentos son variables dependiendo de los beneficios de cada proyecto. Asimismo, en su estructura existen dos periodos importantes: inversión y desinversión con un plazo de liquidación o vencimiento fijo.

Deloitte México destaca que los CKD’s surgen como una respuesta a la necesidad de las Sociedades de Inversión Especializadas en Fondos para el Retiro (SIEFORES), entidades que invierten los recursos de las AFORES, de diversificar sus portafolios a través de activos alternativos como son compañías y proyectos de carácter privado.

Al mes de marzo de 2020, la suma colocada exclusivamente en Certificados de Capital de Desarrollo ascendió a 240 mil millones de pesos.

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CERPI’s

Los Certificados Bursátiles Fiduciarios de Proyectos de Inversión surgieron en 2015. De acuerdo con la BMV, se definen como los recursos que obtiene una empresa y que son destinados para el financiamiento de sus proyectos, así como a la inversión en acciones, partes sociales o al financiamiento de Sociedades, ya sea directa o indirectamente a través de uno o varios vehículos de inversión.

Al igual que los instrumentos antes mencionados, los CERPI’s funcionan a través de un Fideicomiso cuyos recursos se destinan a financiar proyectos y deben ser operados por un administrador que cuenta con amplia experiencia en el sector de inversión al que se enfocan.

“Dirigidos a inversionistas institucionales, pueden emitirse bajo el mecanismo de llamadas de capital al igual que los CKD´s que permite invertir los recursos captados en proyectos de distintos sectores productivos que aún se encuentren en etapa de desarrollo”.

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Asimismo, deben contar con una estructura de Gobierno Corporativo similar al que tiene una empresa de acciones, mediante el cual la toma de decisiones está basada en un grupo colegiado de expertos, es decir, tiene que estar conformado por una Asamblea de tenedores, un Comité Técnico y un Comité de inversiones.

Fueron diseñados como un vehículo equiparable con los Fondos de Capital Privado Internacionales y, de igual manera, permiten que los Fondos de pensiones, aseguradoras y otros Inversionistas Institucionales nacionales y extranjeros, puedan invertir en una amplia gama de proyectos en los diferentes sectores productivos de la economía.

Por: Mónica Herrera

Este es un fragmento del artículo Instrumentos de inversión inmobiliaria, ¿Por qué es importante invertir en este sector? de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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