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Un vistazo a la economía estadounidense para inversores astutos… y en busca de oportunidades comerciales

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¿Cómo van los préstamos comerciales y residenciales durante la pandemia?

Residencial

  • El nuevo año comienza con muy pocos cambios en la tasa de incumplimiento residencial, debido a la moratoria en ejecuciones hipotecarias y desalojos residenciales que fue extendida por Fannie Mae hasta el 31 de marzo de este año. Una vez que este período de prórroga concluya, se espera una avalancha de ejecuciones y desalojos. 
  • Los préstamos de viviendas uni-familiares observan una mora del 7.65%, incluyendo préstamos aplazados, la más reciente actualización de esta cifra es a noviembre de 2020. La tasa actual de préstamos en prórroga es de 5.53 por ciento, cabe señalar que la información de préstamos en mora no estaba disponible al momento de esta publicación. 

Comercial

  • La probabilidad de incumplimiento comercial para todos los bancos de esta rama es del 5.4 por ciento. Un dato importante es que el 3.4% de estos préstamos en retraso ya pasan los noventa días y es esta cartera de préstamos hipotecarios la que usualmente termina en ejecuciones. 
  • Las propiedades hoteleras continúan en el ojo del huracán. Representan el mayor número de préstamos en atraso, 24% de estos préstamos comerciales han sido dirigidos al servicio de administradores especiales (special servicing). Entidades prestatarias están ofreciendo acuerdos de indulgencia a sus dueños, pero no hay datos confiables sobre la cifra total. La predicción sobre la tasa de incumplimiento se mantendrá elevada por los próximos meses. Se estima que un importante número de hoteles han sido vendidos por una fracción de su deuda.  
  • Préstamos minoristas registran una tasa de incumplimiento del 17.20% durante el mes de diciembre. Nuevamente los acuerdos de alivio pueden estar escondiendo los indicios de peligro en la economía real a corto plazo. Este alto porcentaje se mantendrá elevado a mediano plazo.
  • Préstamos de propiedades de oficinas comerciales observan una tasa de mora del 2.71% para diciembre. Por ahora esta tasa es baja, aunque asumimos que aumentará una vez caduquen los incentivos ofrecidos por dueños de estas propiedades y/o los inquilinos decidan abandonar los espacios rentados. 
  • Viviendas multifamiliares observan un tasa de special servicing de 2.9% para diciembre, una reducción importante en comparación con las últimas cifras publicadas. Este es otro indicador que esperamos cambie abruptamente una vez terminen las ayudas gubernamentales y cesen las moratorias. Sin embargo, las ventas de viviendas multifamiliares han marcado una nueva pauta en el mercado inmobiliario. Pareciera que los fondos institucionales están siendo dirigidos al sector industrial y multifamiliar, ya que estos se muestran inmunes a los males que aquejan al sector comercial inmobiliario. 
  • El sector industrial muestra ser el más resiliente, con un tasa de special servicing del 1.22%, un ligero aumento comparado con el mes de noviembre. Este sector muestra mejoras y supera el desempeño de otros bienes. 

Fuente: Trepp ‘s January 2021  historical Commercial Mortgage Back Securities (CMBS) Report

  • El  mercado de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) aún navega en aguas turbulentas. Los activos minoristas y hoteleros continúan moviéndose al servicio de administradores especiales (special servicing), quienes lidian con créditos morosos o vencidos. 
  • Los fondos de inversión libre siguen deshaciéndose de sus activos CMBS, debido al  colapso de  hoteles, oficinas y centros comerciales ante una economía en contracción. 
  • Un número de inmuebles hoteleros y de oficinas fueron subastados en los últimos meses. Esta tendencia aumentará. 

¿Qué se puede decir de la deuda nacional y de los mercados de capital? 

  • Los mercados internacionales se recuperan y marcan nuevos récords. El mercado parece completamente enajenado de la realidad que vive el ciudadano de a pie.
  • Aumenta la demanda en los mercados de bonos, con tasas de interés bajas, aunque en movimiento. Han habido leves incrementos en estas tasas de interés. El dólar está bajo presión, pero es muy poco probable que los bancos centrales permitan que su valor se desplome, ya que esto reduciría significativamente la competitividad de los bienes y servicios estadounidenses en el extranjero.
  • Se teme que la deuda pública de Estados Unidos supere el tamaño de su economía este año, debido al gasto de alivio por el coronavirus. Muchos inversionistas no están siendo debidamente compensados por el riesgo asumido al comprar esta deuda, lo cual podría traer problemas para grupos inversores a largo plazo. 

Hablemos de las tasas de interés

  • Las tasas de interés para la deuda soberana y comercial  se mantienen bajas, aunque se avistan pequeños repuntes en rendimiento. 

¡Oh, no! la deuda…

  • La deuda global escala a cifras alarmantes: 277 billones de dólares… lo que equivale a  más de un 365% del PIB global, según el Instituto Internacional de Finanzas. 
  • Esta deuda se compone por la deuda soberana (títulos del tesoro estadounidense), deuda municipal, corporativa, bancaria y del consumidor.
  • Se espera que la deuda aumente aún más, por las bajas tasas de interés y por el nivel de endeudamiento incurrido por consumidores, compañías y gobiernos quienes seguirán amortizando pérdidas asociadas a la pandemia. Preocupante, pues ya había alcanzado nuevos máximos, antes de la era del Covid-19. 

¿Cuál es el diagnóstico para los bancos? ¿Tienen síntomas del coronavirus? 

  • La FDIC cerró dos bancos en octubre del 2020: Almena State Bank y First City Bank de Fort Walton Florida. Eran pequeñas entidades, que posteriormente fueron adquiridas por otros bancos. No se han reportado más bancarrotas bancarias desde octubre. 
  • Por ahora, los bancos reportan niveles muy bajos de exposición a activos tóxicos. Las más recientes listas extraoficiales de bancos en riesgo calculan que alrededor de 65 entidades podrían estar en problemas. 

Fuente:  FDIC y Calculated Risk’s Unofficial Problem Bank list.

  • La banca en la sombra (intermediarios financieros no regulados) es más difícil de analizar. No es secreto que esta banca ha restringido sus procesos de suscripción, sin embargo, no se han reportado mayores problemas en este sector. Ahora, no cabe duda que sus prácticas de riesgo generarán un gran incremento en oportunidades para inversión.

Para obtener más información: info@elementfingroup.com 

Ralph Stebene, President & CEO de Element Fin Group – rstebene@elementfingroup.com

Javier Lluch, Managing Partner de Element Fin Group – jlluch@elementfingroup.com

Por: Element Fin Group

Este es artículo de la edición 124

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare

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