En el segundo trimestre de 2026 había cerca de seis millones de metros cuadrados industriales disponibles en México. La cifra equivale a una vacancia nacional de 5.2%, 1.3 puntos porcentuales más que un año antes, según Solili.
México siguió recibiendo operaciones y la demanda mejoró durante el primer semestre. Aun así, la oferta creció con mayor rapidez en varios corredores. El resultado es un mercado con más opciones para los ocupantes y menos margen para construir por inercia.
Cómo pueden crecer la demanda y la vacancia
Solili estimó un inventario nacional superior a 113 millones de metros cuadrados al cierre del segundo trimestre. De ese total, seis millones permanecían disponibles.
Datoz contabilizó 2,055,905 metros cuadrados de absorción bruta entre enero y junio, 14% más que en el mismo periodo de 2025, de acuerdo con información publicada por El Economista. El volumen todavía se encontraba por debajo de 2024.
No hay contradicción. La absorción mide el espacio ocupado durante un periodo. La vacancia muestra cuánto inventario queda disponible al cierre. Ambas pueden subir cuando se entregan más edificios de los que alcanza a ocupar la demanda.
El dato nacional tampoco describe la calidad de esos seis millones de metros cuadrados. Una nave sin potencia eléctrica suficiente, lejos del personal o con especificaciones antiguas no compite en las mismas condiciones que un edificio listo para una operación avanzada.
El ajuste ya llegó a la construcción
Los desarrolladores redujeron el ritmo. Solili reportó una caída anual de 20% en el área industrial en construcción. Datoz registró 408,632 metros cuadrados de nuevos inicios durante el segundo trimestre.
El Bajío ofrece una señal más clara. La región acumuló 522,000 metros cuadrados de demanda durante el primer semestre, 25% menos que un año antes. Los inicios de construcción rondaron 300,000 metros cuadrados, una baja de 32%, según el seguimiento regional de Solili.
La actividad no se detuvo. Cambió la cuenta. Iniciar una nave sin ocupante confirmado exige ahora una lectura más precisa de la demanda, la energía disponible, la mano de obra y las necesidades de cada corredor.
Cada ciudad cuenta una historia distinta
Monterrey cerró el segundo trimestre con una vacancia de 6.8%, apenas por debajo del trimestre anterior. Su absorción bruta acumulada llegó a 426,000 metros cuadrados, 19.1% más que un año antes. CBRE observa mayor competencia entre propietarios y mejores condiciones de negociación para los ocupantes.
La Ciudad de México también mantuvo el movimiento. Durante el primer trimestre alcanzó cerca de 620,000 metros cuadrados de absorción bruta, el doble que un año antes. La vacancia subió a 4.1% porque ingresaron 334,000 metros cuadrados de nueva oferta, más de la mitad prearrendada.
El contraste confirma que una vacancia más alta no siempre significa falta de demanda. Puede reflejar un ciclo de entregas recientes. También puede revelar edificios que no responden a lo que busca el mercado.
Inmobiliare ha seguido ambas caras del ajuste: la absorción industrial en la Ciudad de México y el comportamiento logístico de Guadalajara.
La manufactura añade cautela
El entorno productivo todavía pesa. INEGI reportó que la manufactura cayó 0.5% anual en mayo, con cifras desestacionalizadas. Entre enero y mayo, la serie original acumuló una baja de 1.5%.
Banxico estimó que durante el primer trimestre la actividad manufacturera retrocedió en todas las regiones salvo el centro. La incertidumbre comercial, la revisión del T-MEC y la seguridad en el traslado de mercancías retrasan algunas decisiones.
Al mismo tiempo, los proyectos vinculados con logística, centros de datos y manufactura avanzada siguen moviendo mercados específicos. Por eso hablar de un desplome nacional oculta más de lo que explica.
Lo que terminó fue la etapa en la que casi cualquier nave podía apoyarse en la expectativa general del nearshoring.
La selección reemplaza a la euforia
Para los ocupantes, seis millones de metros cuadrados disponibles significan más alternativas y una mejor posición para negociar. Para propietarios y desarrolladores, el reto es demostrar que su espacio resuelve una operación concreta.
Ubicación, energía, agua, personal y especificaciones vuelven a pesar más que el discurso. La oferta abundante no será igual en todas las ciudades ni para todos los edificios.
El mercado industrial mexicano conserva demanda. Ahora selecciona con más rigor. Esa diferencia explica mejor 2026 que cualquier titular sobre un boom que terminó o una crisis que todavía no existe.
Founder | Inmobiliare
Fundó Inmobiliare en 1999 y en 27 años la consolidó como la plataforma de referencia en inversión inmobiliaria de América Latina, con más de 20,000 artículos publicados y 150 ediciones impresas. Desde 2008 organiza REBS y EXNI, los encuentros ejecutivos más relevantes del sector en la región.
Actualmente lidera el desarrollo de KLARENS, solución de inteligencia artificial especializada en real estate entrenada con décadas de conocimiento sectorial.
