No cabe duda que la situación en México es sumamente compleja derivada de la recesión económica auto infligida por la administración del presidente López Obrador y la pausa económica generada por la pandemia COVID 19. Muchas son las voces que hacen dudar sobre el futuro del sector inmobiliario vinculado a la vivienda en el país; sin embargo, hoy más que nunca es relevante recordar que existe una auténtica demanda de vivienda, no atendida desde hace más de 10 años, en todos los sectores socioeconómicos, en prácticamente todo el país; y por esto, el sector de la vivienda con sus cualidades de innovación, emprendimiento, pero sobre todo, su enorme resiliencia se recuperará relativamente rápido de forma eficaz.

Afortunadamente, los bancos tienen ya más de 17 años generando en forma continua, responsable y dinámica créditos hipotecarios para adquisición de vivienda, que son detonadores de la industria de la vivienda en México en todos sus segmentos. Pensar hoy en el negocio de vivienda nueva, sin la colaboración de los bancos, sería imposible, porque en promedio representan ya más del 40% de las transacciones de compraventa con una participación similar en la vivienda de segundo uso.

Si bien, es cierto que la tasa de referencia de Banco de México al momento de escribir este artículo se encuentra en 5% y seguramente para la fecha de publicación ya esté en 4.5% no veo aun una ‘guerra de tasas de crédito hipotecario’. Lo que estamos viendo son ajustes de tasas a la baja, sólo para ciertos productos muy específicos, diseñados para perfiles de clientes ‘AAA’, a quienes los bancos quieren atraer y a quienes les solicitan en varios casos la contratación de productos adicionales de relativo fácil cumplimiento.

En términos generales, podemos decir que las tasas de interés para los clientes ‘normales’ para un crédito a 15 años con aforo del 80% del precio de compraventa se encuentran en el rango de 9% a 10%, dependiendo de la institución y los tasas para clientes ‘AAA’ están en el orden de 7.75% a 9%, lo que no significa que realmente exista una ‘guerra de tasas’ que genere un gran apetito de los compradores de vivienda potenciales.

En mi opinión, sí veremos una ‘guerra de tasas’ entre los bancos, con el fin de atraer el interés de nuevos clientes en el cuarto trimestre del 2020, esto una vez que el Banco de México haya reducido su tasa de interés a 4.5%, se ajuste el costo de fondeo, los efectos del Covid-19 comiencen a disminuir y el decrecimiento económico toque fondo.

La ‘guerra de tasas’ se verá impulsada por la evidente disminución en nuevas solicitudes de crédito que los bancos han comenzado a experimentar desde marzo del 2020 y se ha venido agudizando desde entonces.

Si bien, la colocación de crédito hipotecario bancario en el primer trimestre del 2020 creció 3.5%, esto se generó en gran medida por operaciones que estaban en proceso desde finales del 2019 y enero del 2020, con créditos promedio de poco más de un millón 500 mil. Las cifras presentadas por la Asociación de Bancos de México a abril del 2020, ya reflejan una caída significativa de 11.5%, mientras que las cifras internas de los bancos mostraban números más delicados en los meses de mayo y junio. Todo esto, en mi opinión, no expresa una crisis como tal, es más bien la ‘gran pausa’ que estamos viviendo por el Covid-19 y la recesión económica auto infligida por la administración de López Obrador, de la que iremos teniendo una recuperación sumamente pausada.

En diversos foros he venido compartiendo que, considero que los bancos en México, además de un ajuste de tasas a través de una inminente ‘guerra de tasas” para todos sus clientes, no solo los ‘AAA’, tienen una extraordinaria oportunidad de lanzar al mercado. Por primera ocasión existirán productos novedosos a 30 años, en los que se tengan mensualidades muy bajas, requerimientos de ingresos menores a los plazos de 15 y 20 años y amortizaciones de capital marginales. Con la peculiaridad de que puedan ser convertidos en créditos a 15 o 20 años, ajustando la mensualidad y la amortización de capital, precisamente a partir del año 6 o 7 para que los potenciales compradores se ‘animen’ a comprar sus casas o departamentos y así se reactive en forma más eficaz el mercado inmobiliario, impulsado por este gran motor que son los créditos hipotecarios.

Por: Fernando Soto-Hay Pintado, Fundador y Director General de Tu Hipoteca Fácil

Este es un artículo de la edición 121 https://inmobiliare.com/inmobiliare-121/

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