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Sustentabilidad

VERTICALIDAD: camino a la sustentabilidad

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** Luis Fernández de Ortega
Mucho se ha discutido acerca de la relación entre la densidad y la sustentabilidad, y las evidencias apuntan a que la densidad es más sustentable que la dispersión. Las ciudades con problemáticas cada vez más complejas de tránsito vehicular, desabasto de agua, conflictos de recolección de basura, saturación de drenaje, etc., son cada día más difíciles de administrar y mantener.
rLa verdad es que la densificación de la ciudad no es, por sí misma la solución a todos estos problemas, pero sí ayuda a combatir algunos; las distancias de transporte se acortan, la infraestructura es menos extensa, la deforestación de áreas verdes, generación de islas de calor, son algunos de los problemas que se ven disminuidos por la densificación de la ciudad.
Sin entrar en la discusión de los modelos de desarrollo urbano, diré que el desarrollo inmobiliario está regido por las normas establecidas en los planes de desarrollo urbano publicados por los gobiernos locales.
Vemos ahora cómo la sociedad ha evolucionado, ha cambiado en los últimos años, y estos cambios son cada vez más acelerados; la familia tradicional ha sido relegada y han aparecido composiciones familiares singulares como los DINKS, solteros mayores, jóvenes divorciados y un sinnúmero de combinaciones.
Por la parte de las oficinas, el costo de operación ha llevado a la descentralización o al outsourcing de procesos no esenciales para la operación, la aparición cada vez más frecuente de back office y necesidades de espacios corporativos más eficientes.
Con todo lo anterior en consideración, vemos que la verticalización de los proyectos, tiene cada vez más sentido; el costo de la tierra se incrementa y la necesidad de mantener la infraestructura de las ciudades bajo control es cada vez más relevante.
Se ha visto que la tendencia de verticalización (densificación) en las principales ciudades del país ha venido creciendo; a pesar que algunas de ellas podrían considerarse con buenas reservas de crecimiento, como Querétaro, León o Cancún, incluso algunas de menor tamaño como Villahermosa o Playa del Carmen.
Las razones de la demanda pueden ir desde la seguridad o la percepción que otorgan los desarrollos verticales a la vivienda. También la necesidad que tienen empresas locales y regionales de ocupar espacios eficientes diseñados específicamente para este uso, en lugar de locales comerciales o casas adaptadas.ff
En nuestra experiencia como diseñadores de ambos usos, hemos visto la evolución de los desarrollos de usos mixtos y cómo la composición de ellos se ha adaptado a las necesidades del mercado, donde el comprador es el rey.
En el caso de la Torre Koi en Garza García, Nuevo León, hemos visto qué tanto está el mercado dispuesto al consumo del proyecto vertical mixto más alto del país: con 234 unidades habitacionales, 43,786 m² de oficinas y 2,600 m² de espacio comercial para un total de 333,769 m². Actualmente, las ventas de los departamentos no han cesado, aunque su ritmo de absorción siempre está sujeto a los cambios en la evolución de la economía, la porción de oficinas está casi completamente ocupada, principalmente por Banorte, con su sede corporativa. El edificio, por su presencia se está convirtiendo en el símbolo de la ciudad y ahora es posible verlo desde la distancia.
Todos estos datos por sí mismos no hacen gran sentido, pero si trata de imaginarse qué significa esto a una escala más comprensible, propongo el siguiente ejercicio: imagine que todo el estacionamiento -casi 10 hectáreas si lo construye en superficie-, 117 unidades de vivienda dúplex, edificios de oficinas de unas siete plantas y algunos pequeños centros comerciales; todo, en conjunto requiere de cerca de 14 hectáreas de terreno, mientras que la Torre ocupa menos del 10% de esa superficie. El costo del desarrollo de toda esa tierra es enorme, sin mencionar que las áreas verdes serían casi inexistentes, con la consecuente generación de islas de calor, infraestructura urbana: alumbrado, agua, drenaje, sistemas de comunicación, etcétera.
Con este ejemplo, trato de poner de manifiesto que un proyecto vertical será siempre menos demandante de desarrollo urbano que los desarrollos horizontales; sin embargo, habrá que tomar en consideración que la ciudad debe estar preparada para albergar esta densidad; las calles y la saturación vehicular son la consecuencia directa, demanda de agua y drenajes, además de la infraestructura eléctrica.
Pueden argumentarse también, las condiciones sísmicas y de protección civil para quienes habitan estos edificios; la solución está en la adecuada planeación y diseño para proteger a los usuarios mediante rutas de escape protegidas y suficientes, de acuerdo a las normas y a las autoridades.
El problema vehicular puede resolverse mediante la promoción de rutas de transporte público que tengan tres características principalmente: debe tener capacidad, frecuencia y calidad suficientes, además de las rutas adecuadas para que la gente lo usesin necesidad de llevar sus autos. Esto disminuiría la demanda de estacionamiento y, por tanto, la necesidad de construirlo.
Por ejemplo, la torre Shard en Londres, un edificio de 87 plantas con departamentos, oficinas, hotel, spa, comercio y restaurantes, además de un mirador, es el reemplazo de un edificio de los años setentas, cuenta con solamente 47 lugares de estacionamiento; es decir, un auto por cada 2,712.53 m², considerando que el edificio cuenta con 127,489 m² construidos.
¿Cómo han hecho los ingleses para llegar a estas cifras, en una ciudad tan congestionada y densa? En principio, con reglas de desarrollo urbano que lo permiten y con la infraestructura que puede alojar tales cifras.
Ciertamente, se ha encontrado una vía donde el desarrollo inmobiliario puede darse sin necesidad de arruinar el entorno urbano y social. Esa es la apuesta del desarrollo vertical.
rrrIt’s been discussed about the relationship between density and sustainability and, evidence aims to density is more sustainable than dispersion. The cities have more complex problems of commuting, lack of water, waste recollection conflicts, sewage saturation, etc., every day are more difficult to maintain and administrate.
The truth is, densification of the city is not for itself the solution to all this problems, but it can help to fight against some of them; commuting distances are shorter, infrastructure is less longer, greenfield deforestation is diminished, heat island effect avoided, those are some of problems that are diminished trough city densification.
Without going into urban development models, I will say that Real Estate development is governed by the rules established in the urban development plans, issued by local governments.
Now we see how society is evolved; change in late years and these changes are more accelerated every time; traditional family has been relegated and peculiar family compositions are introduced like DINKS, Senior Singles, Young Divorced and countless combinations.
In the offices hand, the operation cost carry to decentralization or non essential operational process outsourcing, the more often introduction of back offices and the need of more efficient corporate spaces.
With all of the above, we see every time in the verticalization of projects more sense; the land cost is rising ant the need of keeping the city infrastructure under control is every day more important.
It has been seen that the tendency of verticalization (densification) in major cities in the Country has been rising; although some of them could be considered with good growth reservoir like Querétaro, León or Cancún, inclusive some with minor size like Villahermosa or Playa del Carmen.
The reasons of demand could go from security or the perception given by vertical housing developments. Also the need that local companies or regional ones have to occupy efficient office spaces designed specifically for this use instead of retail spaces or houses adapted to be used like offices.
In VFO experience, like designers of both uses, we have seen the evolution of mixed use developments and how the composition of them are been adapted to market necessities, where the client is the king.
In the case of Torre Koi in Garza García, Nuevo León, we have seen how the market is ready to consume the tallest mixed use project in the Country: with 234 housing units, 43,786 sqm for office space and 2,600 sqm for retail space for a total of 333,769 sqm of constructed area. Nowadays, the sales of apartments haven’t decreased, although the absorption rhythm is always subject to changes in the economy evolution, the portion of offices is almost complete occupied, mainly by Banorte with its corporate offices. The building due to its presence is becoming the symbol of the city and, now is possible to see it from the distance.
All this data by itself make no sense, but if you try to imagine what does it mean in a more understandable scale, I propose the following exercise: picture this, all the parking for 2,500 cars, if you build it in surface, duplex housing with 117 units, 10 office building with 7 storeys and some small retail buildings: all this program will require almost 14 Hectares of land, in the meantime Torre Koi land occupies less than 10% of that surface.
The cost of the develop all that land is huge, with mention that landscape is almost inexistent, with the consequent heat island generation, infrastructure: lighting, water, sewage, communication systems, etc.
With this example, I’m trying to manifest that a vertical project always will be less urban development hunger than the horizontal ones; nevertheless, its may take into consideration that city must be prepared to harbor this density; streets and vehicular saturation are direct consequences, water demand and sewage other than electrical infrastructure.
It can be argument also, seismic conditions and safety for this who live in this buildings; the solution is in the appropriate design to protect users by protected and enough evacuation routes, according to regulations and authorities.
The transit problem could be solved by public transportation with three main characteristics: it must have enough capacity, frequency and quality, over adequate routes for people to use it without car need. This will diminish the parking demand and, of course, the necessity of building it.
For example, the Shrad Tower in London, a building with 87 floors with apartments, offices, hotel, spa, retail and restaurants, over a gallery at the top, is the replacement of a building from 70’s, the building only have 47 parking spots, which means one parking spot every 2,712.53 sqm, considering that building have 127,489 sqm.
How do English people could reach those numbers, in a dense and congested city? Starting with development regulation that allows it and infrastructure that can accommodate such numbers. Certainly, there is a way where Real Estate development is feasible without ruin the urban and social entourage. That is the bet of vertical development.

Sustentabilidad

Canadevi Valle de México promoverá nueva certificación de sustentabilidad EDGE

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A través de un boletín de prensa, la Cámara Nacional de la Industria del Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi) delegación Valle de México, informó que trabaja como parte de una alianza en la promoción de la certificación EDGE (Excelencia en Diseño para Mayores Eficiencias), una innovación de la Corporación Financiera Internacional (IFC por sus siglas en inglés), un organismo del Banco Mundial dedicado a impulsar el desarrollo del sector privado. 

Con esta colaboración, Canadevi Valle de México busca lograr el óptimo desarrollo de nuevos proyectos de vivienda que aporten soluciones al cuidado y protección del medio ambiente, a partir de la implementación de elementos ecológicos para brindar bienestar y calidad de vida a las personas. 

Joel Sánchez, Líder de Construcción Sostenible de IFC en el país, comentó que esta alianza es un gran paso para posicionarse en el tema de vivienda sostenible en México, al promover el uso de elementos de eficiencia energética en las construcciones con el fin de reducir las emisiones de gases de efecto invernadero. 

“Estamos seguros que el trabajo en conjunto que estaremos realizando estos próximos meses a través de capacitaciones, talleres técnicos, logrará que más empresas puedan acceder a los beneficios de la certificación EDGE”, expresó. 

Por su parte, Alejandro Trillo, Director de Sustentabilidad de IACSA & Asociados, señaló que esta iniciativa no pretende encarecer los proyectos, sino crear una ventaja competitiva en el mercado contra una construcción tradicional, para brindar al consumidor un espacio alineado con la sustentabilidad. 

Yuri Zagorin, Presidente de la Canadevi Valle de México, informó que esta asociación es parte de un proyecto vital para la Cámara: el Sello de calidad Canadevi VM, que próximamente se dará a conocer de manera oficial. “Es un esfuerzo que nos va a validar como la agrupación de los mejores desarrolladores, los mejores proyectos de la Ciudad de México y el Estado de México”, finalizó.

Una de las metas respecto a la certificación EDGE,  es conseguir que se implemente tanto en la Ciudad de México como en el Estado de México, en todo tipo de desarrollos: horizontales, verticales o conjuntos urbanos, expuso Manuel González, Director General de Canadevi VM. 

“Es necesario proporcionar al usuario final una vivienda que persiga el objetivo de la sustentabilidad en términos reales prácticos, no es simplemente poner un foco ahorrador, se trata de todo un sistema que parte del mismo usuario hasta su comunidad inmediata y la ciudad en general. Nuestros desarrollos deben de ser más amigables con el medio ambiente y la comunidad a la que llegamos”, manifestó el Arq. Manuel García Mass, Director General de DCM al presentar su proyecto Elements como caso de éxito de la certificación EDGE. 

Asimismo, el Gerente de Innovación y Sustentabilidad en Vinte, Tobias Contreras, comunicó que recientemente certificaron 3 mil 916 viviendas y están en proceso de certificar 2 mil más.  “VINTE tiene la experiencia de certificar en diferentes climas y prototipos como vivienda vertical y horizontal. La sustentabilidad no necesariamente es más cara, se pueden encontrar oportunidades con mejoras en procesos y ahorros en costos”.

El IFC creó EDGE como una herramienta de evaluación y solución medible, para utilizarse en la etapa inicial de diseño y así determinar la viabilidad financiera de un proyecto de construcción sustentable. El software ofrece soluciones técnicas para lograr un ahorro mínimo de 20% en energía, materiales de construcción y consumo de agua, calculando los costos iniciales y reducciones operativas potenciales. 

De acuerdo con la Cámara, este sello ofrece ventajas competitivas al brindar valor agregado a los proyectos, al mismo tiempo que permite ser parte de la solución para combatir el cambio climático, además de promover la inversión financiera a nivel internacional para este propósito. 

Esta iniciativa es la base para próximamente llevar a cabo la firma de un convenio de colaboración entre la Canadevi Valle de México y expertos y auditores de EDGE. 

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