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Vivienda

Verticalización de la vivienda en Guadalajara

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La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Guadalajara (AMPI) y la empresa de valuación Tasvalúo llevaron a cabo el webinar “La explotación de la vivienda vertical en la zona metropolita de Guadalajara”, con la participación de Oscar Israel Reyes Dueñas, presidente de AMPI GDL; Leirado Campo, director general de Tasvalúo; Marcos Alejandro Duarte Gutiérrez, director divisional occidente de Tasvalúo; y Roberto Meléndez Alduenda, director comercial en Tierra y Armonía. 

La evolución que ha tenido el mercado vertical de Guadalajara se ha dado en los últimos 5 años, primordialmente por la aceptación de las personas; de acuerdo con Roberto Meléndez el índice de verticalidad en 2015 era del 20%; para 2020 esta cifra cambió a 26%, es decir, en tan solo 5 años ha crecido 30%, sobre todo en los segmentos premium y residencial plus. “Como desarrolladores no podemos construir nada que no haya sido validado por nuestro mercado; esta tendencia se ha presentado en zonas muy ubicadas de Guadalajara”. 

Marcos Duarte comentó que este efecto de crecimiento en el mercado se ha dado por los desarrolladores y clientes; y que los que llevan el proyecto se preocupan más por ofrecer las mejores condiciones de vida a los compradores, como es proporcionar amenidades. 

Si bien Zapopan y Guadalajara llevan la punta de lanza en el tema de verticalización, podemos ver que otros municipios tienen un crecimientos importante en este tipo de vivienda, asimismo hay segmentos más económicos y que están al alcance de todos, por lo que todo este conjunto se ha potencializado a lo vertical”.  

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Guadalajara Metropolitan Cathedral Mexico – Catedral Metropolitana by night

Es una realidad que este estado está cambiando, debido a que la generación de los millennials que están dispuestos a vivir en una propiedad bien ubicada, esto es, que se encuentre cerca de plazas, servicios, parques, etc., y no importa si es un departamento o una casa, externó Roberto Meléndez. 

Por su parte, Oscar Reyes comentó que la sociedad no ve tan atractivo los espacios grandes, por ende han dejado de tener demanda, pero seguramente seguirá habiendo mercado para el segmento horizontal. 

“Existen personas que quieren tener cerca una farmacia, restaurante, un corredor para andar en bicicleta, en caso de tener un hijo, un parque; ahorita la gente quiere espacios en donde se puede vivir el momento”. Por ende, lo vertical ha resuelto estos problemas de convivencia y de relación.   

El principal reto que tiene los desarrolladores es ofrecer un producto vertical económico o que esté alcance de todos, “los propietarios le han dado al clavo con un inmueble arriba de los 3 millones de pesos, pero considero que hay un mercado creciente que requiere de vivienda más céntrica que son personas que no puede pagar más de 2.5 millones de pesos”. 

Roberto Meléndes explicó que en el mercado vertical el principal cliente son los inversionistas, seguido de las personas solteras, con pareja y sin hijos; pero donde todavía este segmento no ha llegado y que no tarda mucho en que adquieren una propiedad son las familias. 

En temas gubernamentales, el municipio de Guadalajara está actualizando sus planes parciales, y está apostando por la verticalización que es un Sistema DOT (Desarrollo-transporte), que según Oscar Reyes es la construcción de este tipo de vivienda en lugares cercanos a vialidades o de transporte, con el fin de que las personas puedan desplazarse a lugares donde lo necesiten.  

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Covid-19 y la verticalización 

Es una realidad que con el tema de la pandemia, la vivienda vertical se ha visto afectada, de acuerdo con Tasvaluo, en enero de 2020 hubo una crecimiento de alrededor del 10%; en febrero se mantuvo ese procentaje; marzo fue el mejor mes, abril registró una caída; y en mayo la contracción fue cerca del 40 por ciento. Los segmentos más afectados fueron los económicos, pero hubo comportamiento favorable en el tradicional, residencial y residencial plus. 

Roberto Meléndez explicó que un desarrollo debe ser atractivo para los futuros inquilino, por lo que cada vivienda debe contar con espacios flexibles que se puedan adecuar a las necesidades de cada persona. En relación con los muebles de las viviendas serán mobiliarios plegables, los cuales hace 15 años salieron al mercado. 

“Nosotros tenemos que diseñar productos que vengan más con estas tendencias, aprovechar al máximo los lugares y que al mismo tiempo sean flexibles para que los clientes puedan desarrollar las actividades que hacían afuera de su hogar”. Además, destacó que el tema de home office llegó para quedarse, por lo que los desarrolladores tienen el compromiso de hacer más espacios flexibles como espacios de coworking en los condominios. 

En relación con las áreas comunes, Meléndez externó que en estos sitios se debe continuar con el tema de higiene y sanidad; por lo que diseñadores y arquitectos tendrán que pensar en cómo están diseñando estos lugares de convivencia.

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Vivienda

Perspectivas del sector hipotecario para 2021

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Para el cierre de 2019 la población mexicana vislumbraba un escenario típico, “como casi todos los años anteriores”; en los sectores económicos, las perspectivas de crecimiento se ubicaban en cifras estándar, sin embargo, el 2020 estuvo lejos de lo alguna vez imaginable.

El virus que inició en China a finales de 2019, se extendía de manera rápida por el mundo y aunque en México aún no se tenían casos registrados, no pasó mucho tiempo para que se optará por una cuarentena, al igual que en otros países. El 11 de marzo la Organización Mundial de la Salud (OMS) declaró al virus SARS-CoV-2 pandemia mundial, una situación nunca antes vista por ninguna persona viva en el planeta.

“Estamos profundamente preocupados tanto por los alarmantes niveles de propagación y gravedad, como por los alarmantes niveles de inacción. Por estas razones, hemos llegado a la conclusión de que la Covid-19 puede considerarse una pandemia”, fueron las palabras de Mohamed Ahmed, Director General de la OMS.

En el continente americano diversas naciones cerraron sus fronteras para evitar un mayor número de contagios, no obstante para el primer semestre del año, prácticamente todo el mundo presentaba casos.

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Con lo anterior llegaron las acciones por parte de los gobiernos para evitar más casos, de manera general, todas las actividades no esenciales, también se fueron a cuarentena, con la esperanza de reabrir en pocos meses.

Una de las industrias afectadas fue la de la construcción y por ende el sector inmobiliario, quienes tuvieron que parar por el bien de sus colaboradores; aunque se establecieron sistemas de trabajo a distancia, ciertas actividades eran imposible llevarlas a cabo.

De acuerdo con el reporte Situación Inmobiliaria en México 1S20, realizado y publicado por BBVA Research, para la primera mitad del año se preveía que la contracción en la construcción (que ya se visualizaba desde 2019) continuaría hasta los primeros seis meses del 2021, empeorada por la contingencia sanitaria. Esto debido a la menor demanda de vivienda nueva, la falta de inversiones en centros comerciales y la contracción en la edificación de la planta industrial.

Centros comerciales, hoteles y oficinas fueron los segmentos más afectados por la situación económica, la incertidumbre y los esquemas de distanciamiento social planteados por los gobiernos.

El sector inmobiliario inició un proceso para disminuir sus gastos operativos, calcular y cuidar la caja, y estimar los posibles escenarios futuros para cada uno de los sectores. Cada uno de los actores de la industria, trabajó para dar respuesta a sus clientes o inquilinos que también se veían afectados por los
bajos ingresos debido a los cierres.

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Por lo que las compañías que cuentan con inmuebles en alquiler, principalmente oficinas, centros comerciales e industrial, tuvieron que realizar acciones y/o planes para evitar incumplimieto de pagos y de esta manera llegar a acuerdos con sus inquilinos.

Estos mismo planes de financiamiento fueron aplicados por la banca comercial en cada uno de sus créditos otorgados para evitar el crecimiento de la cartera vencida. Medidas de apoyo que fueron otorgadas por todas las instituciones bancarias; se trataba de diferimiento de pagos de hasta seis meses o en lo casos más extremos, reestructuras a los créditos.

En el segmento hipotecario, la banca registró una contracción en el número de créditos otorgados y en el monto, 7.0% y 6.5%, respectivamente, según datos de BBVA Research. No obstante, se dio inicio con la llamada “Guerra de tasas”, en la que los bancos iniciaron una racha de baja en las tasas de interés de los productos hipotecarios, con el objetivo de mantener trabajando al sector.

De esta forma es como cerró el 2020, con números que poco a poco retoman sus cifras normales, y con perspectivas a corto plazo positivas. Razón por la que en Inmobiliare, nos dimos a la tarea de reunir a directivos de las principales empresas privadas que otorgan créditos hipotecarios en México, quienes hacen un recuento de cómo vivieron, desde sus instituciones financieras, uno de los años más atípicos de la historia. Además de ofrecer un panorama para lo que podría ser este 2021.

Por Redacción Inmobiliare

Este es un fargmento del artículo Perspectivas del sector hipotecario para 2021 de la edición 124 https://inmobiliare.com/inmobiliare-124/

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