Durante una década, los paneles de EXNI hablaron de expansión, financiamiento, reconversión y nuevas ciudades. En 2026, la pregunta decisiva es menos ambiciosa y más concreta: ¿cuántos hogares pueden pagar la vivienda que se está produciendo y en qué lugar?
La historia de la vivienda mexicana no se explica sólo con el número de unidades construidas. También se cuenta con el precio, el ingreso, la distancia al empleo y la posibilidad de sostener una mensualidad. Ese cambio de enfoque atraviesa los paneles de EXNI: en 2015 la conversación estaba en el potencial de crecimiento y los instrumentos que podían movilizar capital; en 2017, en la vivienda residencial y la profundidad del mercado; en 2021, en reconvertir espacios después de la pandemia; y en 2024 y 2025, en crear lugares y ampliar la oferta sin perder de vista a las personas.
Del mercado residencial a la pregunta por el ingreso
El programa de EXNI 2015 incluyó vivienda residencial y una discusión internacional de mercado. Dos años después, el panel “Mercado residencial en México” de EXNI 2017 colocó la conversación en el crecimiento y las condiciones para que la vivienda llegara a más hogares. En el archivo de voces aparecen Homero Garza, entonces en SHF, y Gustavo Tomé, entonces en Davinci Capital.
El contexto de 2026 obliga a medir aquel optimismo con otra regla. El Índice SHF del primer trimestre de 2026 reportó una apreciación anual de 8.7% en el valor de la vivienda adquirida con crédito hipotecario. El avalúo promedio llegó a 2,024,337 pesos y la mediana a 1,331,000 pesos. La vivienda nueva subió 9.1% y la usada 8.3%; la económica-social aumentó 11%, por encima de la vivienda media-residencial, que avanzó 7.5%.
Que la vivienda social suba más y concentre la mayor necesidad revela una presión que merece atención. Es una señal de presión. Cuando el precio crece más rápido que la capacidad de compra, un aumento de oferta no necesariamente se traduce en acceso. La misma publicación de SHF reportó una inflación de 4.6% y una tasa hipotecaria promedio de 11.45% durante el trimestre. El crédito puede existir y seguir siendo inalcanzable para un hogar cuyo ingreso no acompaña el precio.
El rezago no es una cifra aislada
La estimación de CONAVI con base en la ENIGH 2024 contabilizó 38,356,042 viviendas en el país. De ellas, 8,381,545 estaban en condición de rezago habitacional: 21.9% del parque. El dato reúne necesidades de distinta naturaleza; no equivale simplemente a “faltan ocho millones de casas”. Incluye problemas de calidad, espacio, materiales y servicios que requieren intervenciones diferentes a la construcción de vivienda nueva.
La geografía también cambia la lectura. Chiapas, Tabasco, Oaxaca, Guerrero y Veracruz registraron las mayores proporciones de rezago; Jalisco, Ciudad de México, Nuevo León y Aguascalientes se ubicaron entre las menores. Eso no significa que las entidades con menor porcentaje hayan resuelto la asequibilidad. Significa que el problema adopta otra forma: precio del suelo, desplazamiento, vivienda pequeña o presión de renta en zonas con empleo.
La ENIGH 2024 ofrece el contrapunto económico. El ingreso corriente promedio mensual de un hogar fue de 25,955 pesos y el gasto corriente monetario promedio llegó a 15,891 pesos. Son promedios nacionales, no el presupuesto disponible de una familia concreta, pero ayudan a dimensionar por qué la mediana de una vivienda financiada no puede leerse como precio universalmente accesible.
Construir más no basta si se construye lejos
El panel de EXNI 2021 sobre reconversión de espacios en vivienda surgió de una urgencia distinta: recuperar inmuebles, adaptar usos y responder a la nueva relación entre casa, trabajo y ciudad. José Shabot, entonces presidente de Quiero Casa, y Cuauhtémoc Pérez, entonces CEO de HI:HAB, forman parte de las voces verificadas de aquella conversación. La reconversión introdujo una lección que sigue vigente: la vivienda no es sólo una planta arquitectónica, sino una localización con transporte, servicios y tiempo de traslado.
El tablero de SNIIV reporta para 2026 239,245 viviendas nuevas en construcción por desarrolladores privados y 340,096 financiamientos y subsidios. La magnitud confirma que existe producción y política pública. Sin embargo, el indicador no dice por sí solo cuántas unidades estarán cerca de las fuentes de empleo, cuántas tendrán servicios suficientes ni cuántas podrán ser pagadas por los hogares que hoy presentan rezago.
Ahí está la diferencia entre oferta y solución. Una vivienda terminada en la periferia puede resolver una necesidad patrimonial y, al mismo tiempo, aumentar el gasto de transporte. Un departamento bien ubicado puede acercarse al empleo y quedar fuera del ingreso de una familia. La asequibilidad es, por tanto, una relación entre precio, ingreso, movilidad y calidad urbana.
La ciudad como parte del precio
En EXNI 2024, la sesión “Transformación de la vivienda urbana a través de la creación de lugares” puso el acento en el entorno. Marcela Rocha, entonces moderadora de SVN Architects, pertenece al grupo de voces verificadas. El planteamiento resulta relevante en 2026: crear lugares implica pensar en espacios públicos, mezcla de usos, servicios y comunidad, no sólo en unidades vendibles.
La vivienda urbana enfrenta dos tensiones. La primera es el precio del suelo bien servido, que empuja a reducir superficie o elevar el valor final. La segunda es la tentación de ubicar nuevos proyectos donde el suelo es barato, aun cuando la ciudad todavía no ha llegado. Resolver ambas exige coordinación entre municipios, estados, desarrolladores, financiadores y organismos de vivienda. Las reglas de operación 2026 del Programa de Vivienda Social, disponibles en el SNIIV de SEDATU, forman parte del marco público, pero no sustituyen la planeación local ni la evaluación financiera del hogar.
Qué cambió desde aquellos paneles
La conversación de EXNI pasó de “¿cómo acelerar el crecimiento?” a “¿qué crecimiento puede sostener la ciudad?”. El capital sigue siendo indispensable, pero la métrica ya no puede ser sólo el volumen de inversión. Importan la tasa, el precio final, el tamaño, la absorción, la ubicación, el acceso a servicios y la posibilidad de que la vivienda conserve valor sin expulsar a sus residentes.
La vivienda prometió crecer y, en ciertos indicadores, creció. Lo que cambió fue el criterio para juzgar el resultado. En 2026, un proyecto es más sólido cuando demuestra a quién sirve, cuánto cuesta habitarlo y qué infraestructura necesita. La asequibilidad dejó de ser un capítulo social separado del negocio: se convirtió en la prueba que define si la oferta encuentra demanda real.
Voces del panel
Los cargos corresponden al año del panel. La selección histórica incluye a Rodrigo Suárez, Homero Garza, Gustavo Tomé, José Shabot, Cuauhtémoc Pérez y Marcela Rocha; las tarjetas muestran sus perfiles actuales verificados.
Rodrigo Suárez
Director General · HASTA Capital
Homero Garza
SHF
2 ediciones
Gustavo Tomé
CEO & Founder · Skyway Equities New York
José Shabot
Presidente · Quiero Casa
2 ediciones
Cuauhtémoc Pérez Medina
CEO · hi:hab
1 edición
Marcela Rocha
Líder de Desarrollo de Negocios · SvNMX
Fuentes: SHF, CONAVI, INEGI, SEDATU/SNIIV y archivo de programas EXNI consultado el 24 de agosto de 2026. Las personas citadas son voces históricas del panel y no autores de esta nota.
