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Finanzas

Vivienda en renta la mejor opción de inversión Inmobiliaria

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La vivienda en renta profesional o institucional es un concepto que surge en las ciudades más desarrolladas del mundo, debido a que es un producto con un gran potencial y seguridad para los inversionistas locales y extranjeros, que permite mejor acceso a la vivienda en centros urbanos.

La propuesta de Nomad Living se distingue del mercado de renta informal, ya que otorga un servicio diferenciado para los usuarios con beneficios como la obtención de una factura deducible de impuestos, la cercanía con las principales zonas laborales de cada ciudad, el mantenimiento los siete días de la semana, la seguridad para control de acceso, video vigilancia, amenidades como áreas de trabajo, estudio, relajación, gimnasio y alberca.

“En México, menos del 1% de la vivienda en renta se realiza de manera profesional, por lo que el potencial de crecimiento de este producto es enorme”, señaló Jordan Malugen, Director General de Nomad Living. Nuestra ventaja competitiva es que tenemos la base de datos más grande de Latinoamérica, ya que nos hemos dedicado a analizar y entender cómo funciona el mercado para proporcionar una experiencia de vida sin precedentes en cada desarrollo”.

En 2016 surgió Nomad Living, luego de la compra del portafolio de VYVE, el cual duplicó ingresos en menos de cuatro años, gracias a la mejora de los procesos, la reducción de gastos operativos y el análisis e inteligencia de mercado para proporcionar un valor agregado en cada uno de los 3 mil departamentos que tiene la firma.

El modelo de negocio funciona de la siguiente manera: en la vivienda en renta institucional se tiene un inversionista, que es el dueño del edificio, y una empresa que administra las rentas, encargándose de la comercialización y operación de los departamentos. Por lo que resulta una gran oportunidad de negocio para fondos privados y de pensión, desarrolladoras o aseguradoras que quieren invertir su dinero a largo plazo; así como participar del crecimiento residencial de una ciudad.

Los edificios de vivienda en renta son muy estables en términos de flujo de caja, ya que si un inquilino de los 300 que viven en un edificio se va, las finanzas del proyecto no se ven afectadas”, explicó Jordan Malugen. “Los ciudadanos necesitan un lugar para vivir, sin importar los cambios en la economía, por lo que, también es un activo anticíclico y, además, la renta se actualiza constantemente conforme a la inflación para los nuevos residentes”.

El Director General aseguró que existen otros beneficios como el bajo rango de incobrabilidad (0.2%) en sus proyectos y que los edificios conservan su plusvalía gracias al mantenimiento constante, lo que ha proporcionado una experiencia satisfactoria para los inversionistas en Latinoamérica.

Nomad Living está integrada verticalmente con CCLA, firma que administra los activos del fondo y ofrece servicio a inversionistas y desarrolladores que quieran aprovechar la experiencia de la empresa en el mercado. Su estrategia para este año es continuar con la expansión en los países donde tiene presencia: México, con sus nuevos departamentos en Polanco y Condesa Sur, Colombia, Perú y Chile.

Por Nomad Living

Encuentra tu departamento ideal: https://www.nomadliving.mx/

Este es un fragmento del artículo Vivienda en renta la mejor opción de inversión Inmobiliaria de la edición 118 http://inmobiliare.com/inmobiliare-118/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare

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Finanzas

Fibra Monterrey reporta 3T20 favorable por resiliencia de portafolio industrial

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De acuerdo con el análisis de Intercam Banco sobre el reporte correspondiente al 3T20 de Fibra Monterrey, el fideicomiso de inversión mantiene una sólida posición financiera, ya que ha mantenido un crecimiento de doble dígito en sus ingresos totales e ingresos operativos netos (NOI), ligeramente superiores a los estimados.

Los ingresos totales aumentaron a 343.1 mdp, es decir, 13.5% en contraste con el 12.4% del mismo periodo de 2019, debido a condiciones favorables como el incremento en el tipo de cambio de facturación promedio ($23.4 vs $19.4 en el 3T19) ya que 74.4% de sus ingresos están dolarizados. 

Asimismo, el tener un elevado porcentaje de ingresos provenientes de propiedades industriales (50.5%), le ha proporciona resiliencia, que aunado a lo anterior, contrarresta el freno temporal de incorporaciones al portafolio dada la falta de visibilidad por la pandemia. 

Por otra parte, el NOI creció 15.6% contra el 14.4% del año anterior, a consecuencia de los mayores ingresos, pero también, por un eficiente manejo de los gastos de venta (+5.3%); la mayor eficiencia pudo observarse en los gastos de mantenimiento y operación, los cuales, disminuyeron -6.3%.  De este modo, el margen de ingresos operativos netos se ubicó en 91.5%, 1.7 puntos porcentuales arriba del 3T19. Mientras que el margen de ganancias previas a intereses, impuestos, depreciaciones y amortización (EBITDA) mejoró en 2.7 puntos porcentuales a 83.8% y el margen de fondos de operaciones (FFO) fue de 77.3%, 12.5 puntos de crecimiento. 

Al cierre del tercer trimestre de este año, Fibra MTY contaba con 58 propiedades, un Área Bruta Rentable (ABR) de 708 mil 520 metros cuadrados y un factor de ocupación de 96.3%. El ABR permanece sin cambios secuencialmente, pero con un incremento anual de 6.8% debido a la incorporación del portafolio “Garibaldi”; mientras que el factor de ocupación disminuye sólo 90 puntos base. 

No anticipamos una caída material en la ocupación debido a los prolongados plazos de los contratos y a la eficiencia en renegociaciones, asegura Alejandro González, autor del análisis de Intercam. 

En el reciente trimestre, la Fibra renovó dos contratos de oficinas por 10 años e hizo múltiples renovaciones en contratos industriales. Sin embargo, prevé la salida de dos inquilinos en el 4T20, lo cual podría disminuir la ocupación a alrededor del 94% (Famsa saldrá en el 3T21). 

Respecto a las rentas, las propiedades industriales han aumentado, mientras que las de oficinas y comerciales disminuyen. 

Intercam valora positivamente que el 65% de los ingresos de la Fibra se originan en Nuevo León, entidad que suele tener un mejor comportamiento que el resto de la economía nacional y que podría verse beneficiada con nuevas oportunidades a partir del T-MEC. De igual forma,  destaca que el 20% de los ingresos vienen de Whirlpool, quien ha demostrado ser un inquilino estable. 

Por último, las distribuciones mensuales acumuladas para el 3T20 fueron de $0.27 por CBFI, que implica un rendimiento anualizado de 10.7% con el precio al cierre del trimestre. 

A partir de los resultados, se observa que Fibra Monterrey mantiene una sólida posición financiera debido a los recursos obtenidos de la segunda emisión bajo el programa multivalor y por el freno temporal de incorporaciones al portafolio, señala González. 

La emisión aprobada por hasta 100 mdd y un plazo de 7 años para el fondo de inversión, sería utilizada con fines de refinanciamiento y extendería el vencimiento promedio de 3.1 a 5.1 años, agrega. 

Por ello, Intercam sostiene la recomendación de compra: “Si bien un porcentaje relevante de los ingresos viene de oficinas- que es un segmento competido- su estrategia de tener rentas menores en el sector ha funcionado para atraer y retener inquilinos. Asimismo, nos gusta la diversificación del portafolio por actividad y, al tener un mayor porcentaje de ingresos provenientes de inmuebles industriales, esto le brinda estabilidad y resiliencia en tiempos de  incertidumbre”.

“Finalmente, un diferenciador claro es su estructura de gobierno que, al ser totalmente interna, asegura una mayor alineación de intereses y transparencia. Por todo lo anterior, reiteramos nuestra recomendación de COMPRA con un precio nuevo precio teórico de $13.7 pesos por CBFI para el 2021”.

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