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Vivienda vertical en Guadalajara

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A nivel nacional, las tres zonas metropolitanas más grandes por número de habitantes son Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey. En las cuales existe una dinámica inmobiliaria de vivienda vertical de alto flujo.

A continuación se analiza La Zona Metropolitana de Guadalajara, que tiene una función urbana de ciudad capital, concentradora de servicios y que articula a nivel metropolitano industria en el occidente del país. Es la segunda ciudad más poblada del país y forma parte de Jalisco, tercer estado más poblado de México.

Zona Metropolitana Guadalajara

El reporte inmobiliario muestra un análisis tendencial desde el tercer trimestre del 2019 al cierre del tercer trimestre del 2022 en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG). La cual se conforma por 10 municipios del estado de Jalisco: Acatlán de Juárez, El Salto, Guadalajara, Ixtlahuacán de los Membrillos, Juanacatlán, Tlaquepaque, Tlajomulco de Zúñiga, Tonalá, Zapopán y Zapotlanejo.

Panorama de la vivienda vertical en la ciudad de Guadalajara

En términos generales, la ZMG ha tenido un descenso en los proyectos vigentes, al contar en el segundo trimestre del 2021 con el pico más alto de proyectos en los últimos tres años. Es importante mencionar que durante la pandemia hubo crecimiento constante, sin embargo, desde mediados del año 2021 y hasta la fecha, se muestra un descenso generalizado en los proyectos vigentes y las ventas de todos los segmentos.

Panorama del mercado de vivienda

Para tener un control a nivel nacional sobre los diferentes segmentos se emplea el sistema de Softec, en uso desde 1990, que cuenta con cinco categorías: (S) Social, (E) Económica, (M) Media, (R) Residencial y (RP) Residencial Plus, como lo muestra la tabla 1.

El enfoque principal del análisis es vivienda vertical de los segmentos (M) Media, (R) Residencial y (RP) Residencial Plus, que para fines prácticos son productos arriba de $880,000 pesos mexicanos.

El gráfico 1 presenta la evolución trimestral del número de proyectos vigentes en todos los segmentos en la ZMG. Existe un comportamiento ascendente desde el tercer trimestre del 2019 con 220 proyectos al 2Q21 con 273 proyectos. Del 3Q21 a la fecha se nota un descenso gradual de todos los segmentos, conformando 220 proyectos activos. Por segmento, los menos favorecidos son S, E y M. En caso del R y RP muestra un ascenso de proyectos en los dos primeros años y en el último año de la muestra registran una baja mínima pero continua.

En el gráfico 1.1 se observa la evolución trimestral del volumen de ventas totales al mes de todos los segmentos. Si bien, existe un ascenso de ventas en los primeros trimestres registrados, a partir del segundo trimestre del 2021 y hasta el último de la medición se observa un descenso gradual. Por segmentos, el Social muestra las métricas más negativas en los tres años de análisis. También el segmento Económico tiene un descenso generalizado en los diversos trimestres.

Destacar al segmento Residencial, que ha tenido ventas positivas desde mediados del 2020 hasta la fecha. Los segmentos Medio como Residencial Plus, muestran descenso suavizado pero continuos en el último año.

Debido a la baja sustancial en los proyectos del segmento S y E, el análisis siguiente excluirá dichos segmentos.

El gráfico 1.2 muestra la evolución trimestral del precio por m2, resalta en general que ha tenido un comportamiento al alza, destacando un incremento de 21% comparando los extremos temporales de la muestra, si se comparan por segmentos, la vivienda Media tuvo un alza de 30%, el segmento R un incremento de 13% y el segmento RP un alza de 21 por ciento.

El gráfico 1.3 presenta la evolución de la absorción promedio por proyecto, es decir, el número de unidades vendidas promedio al mes por cada proyecto del segmento que corresponde. Destaca al segmento M, que se consolida como el segmento con la mayor absorción de los evaluados. Los segmentos R y RP muestran un comportamiento similar con mínimas variaciones en los últimos dos años, el segmento R con 1.8 y el segmento RP con 1.7 ventas promedio al mes en la medición del tercer trimestre del 2022.

El gráfico 1.4 representa la tendencia del área habitable por segmento. Si comparamos el dato más reciente vs el primero del registro, se muestra un descenso de -6% en los tres segmentos. En el caso del segmento RP muestra el mayor descenso con un -8%, el segmento R con -7% y de forma contraria, el segmento M muestra un aumento de 7%. Si se evalúa la evolución por cada trimestre, es claro el descenso gradual de los segmentos R y RP, por parte del segmento M se observa un ascenso gradual.

En la tabla 1.1 se presenta un resumen del mercado por segmentos. Se observa que existe un total de 209 proyectos, de los cuales se tiene la siguiente distribución: M con 19%, R con 61% y el restante 20% en el segmento RP.

Los precios por promedio ponderado son los siguientes: M con $1,869,069, R con $3,786,773 y RP con $6,762,394. En áreas promedio ponderadas se presentan los siguientes valores: M con 68 m2, R con 80 m2 y RP con 106 m2. El precio por m2 presenta las siguientes cifras: M con $27,425, R con $47,228 y RP con $63,837.

En función de la velocidad de ventas y los inventarios existentes, se estima que a futuro la oportunidad de mercado para estos segmentos se muestra desde mediados del 2023, temporalidad en la cual existe un marcado descenso del -37% en los inventarios de acuerdo al comportamiento que reporta el mercado en la actualidad como se observa en el gráfico 1.5.

Perspectivas del mercado de vivienda

El comportamiento del mercado de vivienda vertical en la Zona Metropolitana de Guadalajara mostraba un desempeño favorable a mediados del 2021 posterior a los meses de mayor confinamiento, sin embargo, tuvo un balance negativo derivado de la salida de proyectos Sociales, Económicos y Medios, los cuales ofertan productos que hoy en día siguen demandados, pero con mínima oferta, generando una oportunidad de mercado en el futuro inmediato.

Respecto al producto Residencial, sigue dominando con mayor número de proyectos y ventas mensuales en los últimos tres años en la ZMG. Finalmente, el segmento Residencial Plus, producto de mayor precio en proceso de consolidación, muestra ligeras variaciones en el número de proyectos y un descenso suavizado en las ventas en el último año.

Por lo anterior, es destacable la oportunidad de desarrollo de vivienda vertical de segmento Social, Económico y Medio, en una ciudad donde los principales basamentos de la pirámide poblacional de los niveles de ingreso, se asocian a los segmentos bajos, medios-bajos y medios. Vivienda nueva que tiene producto en el mercado altamente limitado y cada trimestre con menos oferta disponible.

Por: Softec

Para obtener más información, visite: www.softec.com.mx

Este es un artículo de la edición 134 https://inmobiliare.com/inmobiliare-134/

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare

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