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Impacto del nearshoring en la vivienda en México: desafíos y oportunidades

Un ejecutivo con camisa blanca sostiene una elegante maqueta de vivienda en una mano y, en la otra, un juego de llaves. Esta imagen simboliza la oportunidad de acceso a propiedades exclusivas en México, resaltando conceptos clave como patrimonio, inversión inteligente y adquisición inmobiliaria de alto nivel. Ideal para compradores exigentes e inversionistas que buscan calidad, seguridad y potencial de plusvalía en el sector premium del mercado residencial.

Del 1 de enero al 31 de marzo de 2025, el sector privado ha realizado 39 anuncios públicos, con una expectativa de inversión de 25,856 millones de dólares (mdd), de acuerdo con la Secretaría de Economía de México. Lo anterior no solo impacta al sector industrial con más demanda de naves industriales, sino también a otras industrias como retail, oficinas y vivienda. En el caso de este último, muchas personas buscan espacios para poder vivir, por lo que la demanda aumenta. 

La relocalización de las empresas en el país sí ha influido en las viviendas, “ha sido un tema que sí ha creado una expectativa de crecimiento positivo y negativo, principalmente en ciudades industriales, por ejemplo, en Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez, incluso en Saltillo y Chihuahua. Ha tenido sus factores interesantes”, comenta Luis Daniel Delgadillo, socio de 4S Real Estate en la región Noroeste, para Inmobiliare. 

Es importante para las personas que migran por trabajo conseguir inmuebles cerca de sus áreas de trabajo, ya que su objetivo principal es estar conectados, es decir, tener la cercanía entre su hogar y empleo. Por lo que las unidades más requeridas son aquellas de interés medio en renta

Varón de porte distinguido, cabello oscuro y barba cuidada, posa frente a un fondo sobrio y elegante. Viste un impecable saco azul marino sobre camisa blanca, símbolo de profesionalismo y sofisticación. Con brazos cruzados y expresión serena pero segura, se presenta como un asesor experto dispuesto a analizar las mejores oportunidades de inversión en el sector inmobiliario premium, especialmente ante el dinámico panorama que ofrece el nearshoring para inversores visionarios.
LUIS DANIEL DELGADILLO, SOCIO DE 4S REAL ESTATE
EN LA REGIÓN NOROESTE.

“La vivienda en renta y los esquemas flexibles son los proyectos de mayor viabilidad; cualquier persona de afuera prefiere alquilar en lugar de comprar, no saben si van a estar ahí mucho tiempo, a veces las propias empresas cubren la renta como parte del paquete laboral, así que prefieren este esquema”. 

Aumento de precios de vivienda por el nearshoring 

De acuerdo con Luis Daniel Delgadillo, ciudades como Tijuana y Monterrey, donde se consolida el segmento de parques industriales, es donde se ha registrado un aumento de precios de vivienda, tanto en renta como en venta. 

La evolución del precio medio de vivienda en Tijuana pasó de los 48,479 pesos por metro cuadrado en febrero de 2023 a 62,632 pesos por metros cuadrado en el mismo periodo del 2025; las colonias con los precios más elevados son Calete, Zona Urbana Río Tijuana y Zona Centro, las cuales fluctúan entre los 75,000 y 84,712 pesos, según datos del Index de Inmuebles24. Asimismo, el portal indicó que con lo que respecta a alquilar mensual, los costos han aumentado, en febrero de 2023 se ubican en 17,006 pesos y en febrero de 2025 pasaron a 22,767 pesos. 

Una familia compuesta por un hombre, una mujer y un niño contempla juntos nuevas perspectivas de vivienda en México, rodeados de cajas en proceso de mudanza. Su actitud positiva refleja el entusiasmo por iniciar una etapa superior en espacios residenciales exclusivos. Vestidos con prendas clásicas y elegantes, los adultos sostienen simbólicamente una tapa de caja a modo de techo, representando el deseo de acceder a desarrollos inmobiliarios premium que ofrecen valor tangible, seguridad sobresaliente y calidad excepcional para quienes buscan invertir o vivir al más alto nivel.
Del 1 de enero al 31 de marzo de 2025, el
sector privado ha realizado 39 anuncios
públicos, con una expectativa de
inversión de 25,856 mdd. Foto: Freepik

En tanto que en Monterrey, el precio medio pasó de 58,389 pesos por metro cuadrado en marzo de 2023 a 75,587 pesos por metro cuadrado en el mismo mes de 2025, es decir, que tuvo una variación de 29.45% en dos años, según el Index de Inmuebles24. Mientras que en la renta mensual en marzo de 2023 se ubicó en 18,979 pesos y en marzo de 2025 pasó a 24,625 pesos. 

Este aumento de precios está complicando el acceso de vivienda a la población local, pues de acuerdo con Luis Daniel Delgadillo, la llegada de una inversión extranjera provoca un aumento en el valor de las rentas. “Mucha gente local que está situada en la ciudad ya no puede pagar las viviendas, tiene que empezar a desplazarse, tiene que irse a las unidades más accesibles que quedan en las periferias y eso hace que se pierda la calidad de vida”. 

Impacto del nearshoring en los desarrolladores de vivienda en México 

De acuerdo con Luis Daniel Delgadillo, con los anuncios de inversión por el nearshoring, los desarrolladores inmobiliarios están reaccionando y se encuentran buscando terreno cerca de los proyectos industriales. “Todos los predios que están alrededor (de un parque industrial) están siendo reservados para empezar a construir proyectos de vivienda”. 

El experto señala que es importante ser cautelosos, porque si bien hay oportunidades también hay riesgos; por ejemplo, en primera instancia es una realidad que la relocalización de empresas está llegando al país para atraer inversión y está requiriendo una mayor demanda, lo que abre la puerta a nuevas oportunidades en la vivienda, la cual requiere equipamientos de comercio, servicios, escuelas y más. Sin embargo, también existen retos. 

Sobre planos arquitectónicos dispuestos cuidadosamente, una casa modelo descansa junto a un juego de tres llaves; una representación tangible de las exclusivas oportunidades residenciales que ofrece el mercado inmobiliario premium en México. Esta composición, en un entorno sobrio de madera, subraya la solidez y prestigio asociados a la propiedad privada, invitando a inversionistas y compradores exigentes a descubrir proyectos donde el diseño, la calidad constructiva y el valor patrimonial se integran para transformar su experiencia de vida.
Tijuana, Monterrey, Ciudad Juárez son
ciudades que se han beneficiado por
el nearshoring en México y que han
impactado en la vivienda. Foto: Freepik

“El riesgo que ha pasado en otras ciudades es que puede haber una especulación anticipada, es decir, que se anuncian proyectos industriales muy fuertes y el desarrollador quiere ser el primero en aprovechar la oportunidad, empieza a desarrollar y al final esa inversión que se anunció no se hace, ya pasó en Monterrey y en otras urbes. En este sentido, los desarrolladores se quedan con muchos metros cuadrados de vivienda que están en una zona no tan atractiva”.

Ante esto, Luis Daniel Delgadillo recomienda ser muy selectivo y no dejarse llevar por los anuncios, pero que sí es importante los desarrolladores de vivienda están atentos a las inversiones activas en el país, es decir, donde se están consolidando el tema de permisos, energía y que el parque es muy seguro. 

“En 4S Real Estate les decimos a los desarrolladores que se aseguren bien de que la inversión en la que está basando su proyecto sí se vaya a realizar; y apostarle a otros giros de vivienda, todos quieren hacer vivienda en venta, pero hay que aprovechar la renta, ya que casi todo el usuario que llega por el nearshoring quiere llegar a alquilar”. 

Asimismo, destaca que las ciudades fronterizas comienzan a registrar una desocupación industrial por la falta de energía, sumado a que los desarrolladores de viviendas también presentan problemas porque no hay el acceso suficiente de agua, servicios de transporte y ni vialidades.

Por Rubi Tapia

Es un texto de la edición 151 de la revista Inmobiliare, dale CLIC AQUÍ para descargar.

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