El primer panel contó con la participación de Blanca Rodríguez, directora de Finanzas y Capital de MARHNOS; Federico Goeters, head of Transactions de PGIM; Juan Manuel Olivo, director de Promoción y Emisoras en Bolsa Mexicana de Valores; David Willard, director de Real Estate en Scotiabank México; y Juan Carlos Mier y Teran, como moderador.

La discusión tuvo como objetivo conocer el actual escenario de la economía mexicana, así como la afectación y oportunidades que dejaron en el pasado, diversos hechos como el Covid-19, además de los retos para el futuro cercano en materia financiera.

En esta línea, Juan Manuel Olivo detalló que el mercado de valores no se encuentra pasando por su mejor momento, situación que podría repetirse para los próximos trimestres. Lo anterior debido a que, la mayoría de las vivienderas, que si bien han estado activas, se han acercado más al mercado mediante suscripciones de valores.

“Donde somos muy fuertes y que realmente el mercado de valores financia más del 90% es en la parte de renta fija, la parte de deuda, de los bonos. Este año ha sido récord si comparamos el corte de lo que llevamos estos primeros 10 meses del año, lo comparamos contra el año anterior, traemos más del 60% de incremento. Prácticamente estamos regresando a los mejores montos de financiamiento pre pandemia en la parte de deuda”.

De igual forma, mencionó que durante 2013 y 2014 los CKD´es fueron de los instrumentos más utilizados, por lo que hoy en día, después de 10 años, se vive un momento en el que muchos de ellos (que ya vendieron los activos inmobiliarios), buscan salir mediante las FIBRAS.

“Las FIBRAS este año han estado acercándose al mercado, la gran mayoría de ellas con un tinte industrial por el tema de nearshoring. Hay una fuente de fondeo que va a ser muy necesaria para aprovechar esta coyuntura”.

Por su parte, David Willard, explicó que, continuando con lo mencionado por Juan Manuel, se ha observado mucha actividad en temas de adquisiciones, ya que muchos de los CKD´es ya están llegando a su vencimiento.

“Hemos visto que los compradores naturales son justamente las Fibras, entonces hemos estado bastante enfocados en financiar estas adquisiciones. También, la realidad es que hemos visto equity internacional llegando directamente a invertir en estos activos que ya están estabilizados. Entonces la parte de adquisiciones ha sido un componente fundamental de actividad en los últimos 12 meses”.

Debido a lo anterior, Willard explicó que hoy en día, es una gran oportunidad para los bancos, ya que les permite fondear en tasas variables a plazos más cortos y con instrumentos ya conocidos.

En esta misma línea Blanca Rodríguez, explicó que se esperaba una baja de tasas en el corto plazo, aunque todo indica que el 2024 aún se vislumbra complejo es ese tema. Sin embargo, explicó que hay un gran apetito por invertir en México por parte de Centro y Latinoamérica.

Oportunidades de nearshoring en México

El siguiente panel fue moderado por Javier Lomelín, director general Colliers; y contó con la participación de Sergio Ríos, director comercial en Kampus Desarrollos; Raúl Arroyo, CEO & Founder de R.E.I. Real Estate Investments; Santiago Cobo, director general de Brickwalling; y Juan Carlos González Ochoa, fundador de Grupo Sinow.

A manera de presentación Javier Lomelín mencionó que si bien el tema del nearshoring ha sido líder en la frontera norte del país, estados como Yucatán también han comenzado a mostrar relevancia para este tipo de inversiones, por lo que el Director General de Colliers preguntó a los panelistas ¿Cuál es su perspectiva para el próximo año?

Raúl Arroyo, explicó que en la compañía se encuentran más “cautivos”, debido a la situación electoral que vivirán tanto México como Estados Unidos, hecho que genera un alto en las actividades de los mercados, resultado de la incertidumbre.

Asimismo, mencionó que otro de los factores que preocupa a los inversionistas es el choque cultural entre las empresas asiáticas que llegan a iniciar operaciones. “Estamos muy acostumbrados a hacer transacciones con latinos o norteamericanos y cuando empiezas a negociar con un asiatico es un choque completamente. Esas cosas nos preocupan para saber cómo debemos responder”.

Continuando con esta misma línea, mencionó que el tipo de cambio también es un tema preocupante, ya que “hace que se incremente todo”, ya que para mantener los rendimientos se deben subir los precios de la renta, lo que tiene como consecuencia la inflación.

Por su parte, Sergio Ríos, comentó que la estrategia que han implementado ellos en Jalisco, es cambiar el tipo de desarrollo de Build to Suit (BTS) al Spec-to-Suit (STS), por lo que se dieron a la tarea de determinar cuáles son los principales factores que pueden o han limitado el desarrollo de más parques industriales, no solo en Jalisco, también en el resto del país.

“Uno que también ya se mencionó es la energía. Hay varias empresas que están haciendo algunos ejercicios para colocar infraestructura y se le pueda entrar a los inquilinos de los parques. Otro es el financiamiento, el siguiente son las certificaciones, las cuales van a jugar un papel muy importante, no solo por las grandes empresas que vayan a llegar a México, sino también por los proveedores que vengan con ellas y los que vamos a desarrollar”.

Explicó que la tramitología también es factor, ya que no existe una homogeneización en la materia, sobre todo a nivel municipal y estatal.

Es un texto de la edición 141 https://inmobiliare.com/inmobiliare-141/