Retail, vivienda y polos industriales redefinen la inversión inmobiliaria en 2025

Publicación de octubre, 2025

En esta edición, Inmobiliare analiza cómo el mercado inmobiliario y el real estate en México y Latinoamérica están entrando en una etapa donde vivienda, retail, logística y turismo se cruzan en un mismo mapa de negocio. La revista conecta datos de vivienda, Polos del Bienestar, la estabilización del industrial, el repunte del retail y el boom del multifamily con una visión global encabezada por GVA en diseño y hotelería. Es una guía práctica para developers, brokers, inversionistas, banca y fondos que buscan leer las nuevas reglas de la inversión inmobiliaria en la región.

INMOBILIARE-153

Tendencias que marcan el rumbo

La vivienda se encarece y se segmenta por ciudades clave El índice de precios de vivienda crece 8.7% a nivel nacional, con aumentos superiores al 10% en Jalisco y la ZM de Guadalajara, mientras CDMX avanza 4.9%. La vivienda residencial y residencial plus concentran la mayor parte del valor en Guadalajara, Monterrey y la capital. (p. 22–23)
Tres mercados ancla para la vivienda: Guadalajara, Monterrey y CDMX La edición detalla la mezcla de producto en cada plaza: en Guadalajara predomina la vivienda residencial plus y residencial; en Monterrey se fortalece el segmento residencial plus; en CDMX se mantiene una estructura amplia pero con mayor peso de las gamas media y tradicional. (p. 22–23)
Brickell y Downtown Miami como termómetro del lujo latino Brickell registra una apreciación anual de 6–8% y se proyecta hacia 7–9%, mientras Downtown se consolida como distrito residencial y cultural. Inversionistas de Colombia, Argentina, México, Brasil y Ecuador utilizan estos submercados como plataforma de resguardo y crecimiento de capital. (p. 20–23)
Polos del Bienestar: nuevos clústeres industriales con enfoque social Tlaxcala, Puebla, Guanajuato, Michoacán y Quintana Roo encabezan los primeros Polos del Bienestar, mezclando inversión industrial, logística y desarrollo urbano con vivienda, escuelas y servicios. Tlaxcala suma más de 540 mdd comprometidos; Puebla consolida un clúster automotriz y logístico; Guanajuato se posiciona como Puerta Logística del Bajío. (p. 25–27)
Industrial se estabiliza, retail acelera El real estate industrial mantiene inventarios robustos y una demanda digital que representa 35% de las búsquedas en Spot2.mx, con foco en Estado de México, Nuevo León, Jalisco y Querétaro. Al mismo tiempo, los locales comerciales concentran el regreso del consumo físico con espacios más compactos (104 m² en promedio) y corredores urbanos en CDMX, Guadalajara y Zapopan como polos clave. (p. 31–34)
Retail como motor silencioso de la ciudad La columna de Avison Young muestra cómo el retail deja de ser “solo tiendas” para convertirse en ecosistemas de expansión de marca: análisis geoespacial, data, omnicanalidad y ubicación estratégica definen las aperturas, no solo la intuición. (p. 41–44)
Boom multifamiliar y déficit estructural de vivienda en renta Los inicios de construcción de departamentos caen 76% desde 2022, mientras la demanda de vivienda en renta se dispara impulsada por la generación Z, tasas altas y barreras de acceso al crédito hipotecario. El multifamily se consolida como activo defensivo para inversionistas institucionales. (p. 64)

¿Qué significa para el negocio?

Developers

Ajustar el portafolio hacia vivienda en renta y multifamily en mercados urbanos donde la brecha entre compra y renta es cada vez mayor; el desequilibrio oferta–demanda favorece proyectos de largo plazo bien gestionados. (p. 64)
Diseñar parques industriales y usos mixtos alineados a los Polos del Bienestar, integrando vivienda, servicios y logística para capturar nearshoring y cadenas de valor locales en estados como Tlaxcala, Puebla, Guanajuato y Michoacán. (p. 25–28)
Evolucionar los centros comerciales hacia hubs experienciales, wellness y hospitality ligera, integrando entretenimiento, gastronomía y comunidad, como se discute en Retail Summit 2025. (p. 68–82)
Desarrollar productos turísticos y residenciales de alta gama en destinos emergentes como Manzanillo, donde la combinación puerto + conectividad + vistas al Pacífico genera plusvalía potencialmente superior a plazas saturadas. (p. 47–49)
Incorporar criterios ESG y diseño sustentable desde el masterplan: ciudades de 15 minutos, usos mixtos, eficiencia hídrica y energética, así como hotelería wellness de huella de carbono reducida, en línea con la visión de GVA. (p. 53–57)

Brokers

Especializarse por submercado: retail de proximidad en corredores urbanos, industrial clase A en Bajío y norte, multifamily en zonas céntricas de CDMX, Guadalajara y Monterrey, y activos turísticos en Pacífico mexicano y Caribe latino. (p. 31–34, 47–49)
Usar data dura (tráfico, demografía, renta m², rotación) para justificar ubicaciones ante cadenas y marcas internacionales que llegan al mercado mexicano de real estate con estándares globales. (p. 41–44, 68–71)
Construir un discurso comercial que conecte wellness, experiencia y comunidad para marcas de retail, fitness, F&B y turismo que hoy compiten por el mismo ticket de tiempo y gasto de los consumidores. (p. 72–83)
Alinear procesos de cierre con esquemas legales robustos (Escrow, revisiones de título, consciencia inmobiliaria) para operaciones con compradores nacionales e internacionales en ciudades destino. (p. 58–60)

Inversionistas y banca

Ver los Polos del Bienestar como nodos de inversión inmobiliaria industrial y logística con soporte de política pública, pero exigir ejecución privada sólida, diversificación sectorial y gobierno corporativo. (p. 25–28)
Incrementar la exposición a activos resilientes: industrial estabilizado en corredores probados; multifamily institucional; retail dominante en mercados urbanos con flujos consolidados; hotelería y hospitality wellness en destinos con historia de demanda. (p. 31–34, 53–57, 64, 72–73)
Evaluar vehículos como FIBRAs, CKDs y nuevos instrumentos con tesis clara de ESG, ya que los paneles muestran que la sustentabilidad deja de ser “costo” para convertirse en motor de diferenciación y valor. (p. 70)
Explorar estrategias cross-border: inversión latinoamericana en Brickell y Downtown Miami, así como desarrollo mexicano en el Caribe y República Dominicana, integrando riesgo cambiario y plusvalía en dólares. (p. 20–23, 51–55)

Índice y directorio de la edición

Secciones y contenidos principales

Noticias Panorama rápido del mercado inmobiliario: FIBRA Monterrey y sus 10 años en la BMV, reconversión de oficinas, nuevas plantas productivas, centros comerciales impulsados por marcas internacionales, reconversión de edificios a coliving y ahorros energéticos en hotelería. (p. 16–20)
Data “Situación de la vivienda en 3 mercados claves” con índices de precios, distribución por segmento, mapa de México y tipo de crédito (Infonavit, Fovissste, bancario) como base para decisiones de inversión residencial. (p. 22–23)
Lo que debes saber Análisis de Brickell y Downtown Miami como termómetro del mercado residencial y de inversión latino en Florida, con cifras de apreciación, rentas y proyectos insignia. (p. 20–23)
Colaborador Inmobiliare
- “Polos del Bienestar: ¿oportunidad de inversión?”: diagnóstico de los nuevos clústeres industriales con enfoque de bienestar. (p. 24–28)
- “Retail acelera, industrial se estabiliza”: lectura del pulso comercial en México a partir de datos de Spot2.mx. (p. 31–34)
Colaboraciones
- CERON Dirección de Obra: 26 años de especialización en administración de proyectos inmobiliarios, calidad, seguridad y rentabilidad. (p. 36–39)
- “Retail en evolución”: Avison Young describe cómo el retail se vuelve ecosistema operativo y cultural. (p. 41–44)
- AITC Global Development: Miramar Hills en Manzanillo como nuevo distrito turístico y residencial. (p. 47–49)
En Portada GVA, firma mexicana con presencia en más de 24 países, expone su visión integral de diseño, planeación urbana, hotelería y ciudades sustentables para Latinoamérica y el mundo. (p. 50–57)
Aliados Title Solutions de México explica el derecho inmobiliario aplicado, el cierre legal y el movimiento Consciencia Inmobiliaria para profesionalizar el sector. (p. 58–60)
Expertos Inmobiliare
- Rafael Berumen analiza la gentrificación como reto y oportunidad urbana. (p. 62)
- Gerardo Mahuad detalla el boom multifamiliar y su perfil de riesgo–retorno. (p. 64)
Reseñas Cobertura completa de Retail Summit 2025: tendencias, paneles, cifras y casos de centros comerciales, FIBRAs, arquitectura comercial, hospitality, wellness y power centers. (p. 66–84)
Agenda Calendario y referencias de próximos encuentros del ecosistema inmobiliario. (p. 86, referenciado en índice).

Empresas, fondos y marcas destacadas

GVA Arquitectos – Firma mexicana de arquitectura integral, líder en hotelería, usos mixtos y planificación urbana en México, Caribe y Latinoamérica. (p. 51–57)
Spot2.mx – Marketplace que provee data de inventario y demanda en retail e industrial, base del análisis de estabilización del sector industrial y aceleración del comercial. (p. 31–34)
CERON® Dirección de Obra – Especialistas en gerencia, supervisión y EHS para proyectos inmobiliarios industriales, educativos y de infraestructura, con más de 3.1 millones de m² administrados. (p. 36–39)
AITC Global Development – Desarrollador de Miramar Hills The Residences en Manzanillo, con enfoque de resort living, vistas al Pacífico y plan maestro integral. (p. 47–49)
Title Solutions de México – Firma legal enfocada en derecho inmobiliario, Escrow y cierres seguros, promotora del movimiento Consciencia Inmobiliaria en México y Latinoamérica. (p. 58–60)
FIBRA Monterrey, FIBRA SHOP, FIBRA Macquarie – Vehículos de inversión inmobiliaria con portafolios comerciales e industriales comentados en noticias y paneles de capital estratégico. (p. 12, 70)
MAC Arquitectos Consultores – Referencia en análisis de centros comerciales y tendencias del retail en México, con datos de inventario y ocupación a nivel nacional. (p. 76)
Avison Young México – Consultora internacional que articula expansión de marcas de retail en ocho países de Latinoamérica con inteligencia territorial y llave en mano. (p. 41–44)
Grupo Presidente – Operador hotelero que liga turismo, gastronomía y experiencias como nuevos motores de retail y hospitality. (p. 72–73)
Marcas de retail y consumo como Smart Fit, Cinépolis, Grupo AXO, MAJA Sportswear, Cuidado con el Perro, Flabelus, Golden Goose, Don Nino y otras, que ejemplifican la evolución de formatos y alianzas. (p. 75–82)

Voces del mercado

Mónica Herrera Peña – Editora que enmarca la edición en torno a vivienda, retail y la visión de GVA, conectando contenido editorial con la agenda de Inmobiliare. (p. 12, 66–67)
Andrés Gómez Levy – CEO de GVA, plantea la arquitectura integral, la sustentabilidad y las ciudades de 15 minutos como ejes para el futuro del mercado inmobiliario. (p. 51–57)
Carlos Aguilar – Socio director de GVA en República Dominicana, profundiza en el diseño de proyectos caribeños con enfoque humano, ecológico y competitivo a nivel global. (p. 53–56)
Dr. Edward Cerón – Director general de CERON®, defiende la dirección de obra profesional como clave para calidad, seguridad y rentabilidad en proyectos inmobiliarios complejos. (p. 37–39)
Rafael Espinosa – Principal de Retail Services en Avison Young México, describe el retail como “ecosistema” que transforma ciudades y modelos de expansión. (p. 41–44)
Pablo Gadsden – Cofundador y CGO de Spot2.mx, explica la doble velocidad entre industrial estabilizado y retail en expansión. (p. 31–34)
Iván Castillo Lasso y María José Loría – Fundadores de Title Solutions, abanderan el “Correcto Proceder Inmobiliario” y el movimiento Consciencia Inmobiliaria. (p. 58–60)
Rafael Berumen – Managing Director de Colliers, analiza la gentrificación como fenómeno urbano con beneficios y riesgos. (p. 62)
Gerardo Mahuad Quijano – Managing Principal de Eagle Property Capital, argumenta por qué el multifamiliar es uno de los activos más atractivos del momento. (p. 64)
Jorge Lizan – Director de Lizan Retail Advisors, posiciona a México como protagonista global del futuro del retail y los centros comerciales. (p. 68, 81)

Voces del mercado

“Los centros comerciales no están desapareciendo, están evolucionando hacia espacios de experiencia y comunidad.” — Jorge Lizan, Lizan Retail Advisors (p. 68)
“El lujo ha cambiado: hoy la ausencia de tecnología, el wellness y el diseño sustentable son el verdadero diferenciador.” — Andrés Gómez Levy, GVA (p. 55)
“El real estate industrial se estabiliza mientras el retail en México acelera y compacta espacios para acercarse al consumidor urbano.” — Pablo Gadsden, Spot2.mx (p. 31–34)
“El uso mixto resuelve la movilidad colapsada creando núcleos donde se puede vivir, trabajar, comprar y relajarse en un mismo lugar.” — Carlos Aguilar, GVA República Dominicana (p. 56)
“La ética construye el futuro, y cada transacción inmobiliaria es una oportunidad para generar confianza.” — Iván Castillo, Title Solutions de México (p. 59–60)
“Hoy más que nunca, invertir en ladrillos promete retornos sólidos ajustados al riesgo en el mercado multifamiliar.” — Gerardo Mahuad Quijano, Eagle Property Capital (p. 64)

Gráficas y mapas clave

Mapa e índice de precios de vivienda por estado y segmento (p. 22) Muestra el incremento de precios de vivienda a nivel nacional y en mercados clave como Jalisco, Nuevo León y CDMX, así como la participación por segmento (residencial plus, residencial, media, etc.). Alt: “Índice de precios de vivienda por estado y segmento en México 2025”.
Mapa de tipo de crédito para vivienda y participación de Infonavit, Fovissste y banca (p. 23) Detalla la distribución del financiamiento para vivienda, con 53% vía Infonavit, 40% bancario y 7% Fovissste, además de la concentración en ciudades como CDMX, Guadalajara, Monterrey y Puebla–Tlaxcala. Alt: “Participación de Infonavit, Fovissste y crédito bancario en vivienda en México 2025”.
Distribución de oferta industrial por estado en la plataforma Spot2.mx (p. 32) Gráfica donde Estado de México, Nuevo León, Jalisco y Querétaro concentran cerca de 60% de la oferta industrial, con apariciones de Yucatán, San Luis Potosí y Baja California como mercados emergentes. Alt: “Inventario de naves industriales por estado en el mercado inmobiliario mexicano 2025”.
Distribución de inventario de locales comerciales por estado (p. 34) Mapa y gráfico con CDMX, Estado de México, Nuevo León y Querétaro como líderes en oferta de locales comerciales, seguidos por Jalisco, Puebla, Quintana Roo y Yucatán. Alt: “Oferta de locales comerciales por estado en México 2025”.
Esquemas visuales de Retail Summit 2025 y paneles temáticos (p. 68–82) Fotografías y layouts que muestran paneles sobre centros comerciales de nueva generación, capital estratégico, arquitectura comercial, wellness y power centers, con presencia de marcas y FIBRAs. Alt: “Paneles sobre tendencias del retail y centros comerciales en México durante Retail Summit 2025”.

Preguntas frecuentes

¿Qué son los Polos del Bienestar y qué oportunidades de inversión ofrecen?

En la edición 153 de Inmobiliare se explica que los Polos del Bienestar son programas federales que combinan clústeres industriales con desarrollo urbano integral en estados como Tlaxcala, Puebla, Guanajuato, Michoacán y Quintana Roo. Para el mercado inmobiliario y la inversión inmobiliaria representan oportunidades en parques industriales, logística, vivienda, servicios y comercio anclados a proyectos de largo plazo y cadenas de suministro regionales. (p. 25–28)

¿Dónde se está concentrando el nearshoring y la actividad industrial en México?

Los análisis de Inmobiliare 153 muestran que el real estate industrial se concentra en Estado de México, Nuevo León, Jalisco, Querétaro y Bajío, con nuevos polos en Tlaxcala, Puebla y Michoacán ligados a los Polos del Bienestar. Estos mercados combinan infraestructura, mano de obra y conectividad para empresas automotrices, logísticas y manufactureras orientadas a Norteamérica y Latinoamérica. (p. 26–27, 31–34)

¿Cómo está cambiando el retail y los centros comerciales en 2025?

La reseña del Retail Summit 2025 en Inmobiliare 153 muestra que los centros comerciales están migrando de “malls de compra” a espacios experienciales, con más gastronomía, wellness, entretenimiento, omnicanalidad y anclas no tradicionales. Arquitectos, FIBRAs y operadores apuestan por formatos de usos mixtos, certificaciones ESG y estrategias de comunidad para mantener vigencia frente al comercio electrónico. (p. 68–82)

¿Por qué el multifamily se considera uno de los activos más atractivos hoy?

De acuerdo con el artículo de Expertos Inmobiliare, el mercado multifamiliar combina resiliencia, desequilibrio estructural entre oferta y demanda y un contexto de tasas altas que dificulta la compra de vivienda. La edición 153 de Inmobiliare detalla cómo la caída de inicios de construcción y la entrada de la generación Z al mercado de renta hacen del multifamily un activo clave para inversionistas institucionales en México y Latinoamérica. (p. 64)

¿Qué rol juega el wellness en el nuevo retail y la hospitalidad?

En la cobertura de Retail Summit 2025, Inmobiliare 153 documenta cómo el wellness pasa de ser nicho a convertirse en ancla de proyectos de retail, hospitality y usos mixtos: gimnasios, experiencias al aire libre, alimentación saludable, materiales que mejoran confort térmico y acústico, y destinos donde la desconexión tecnológica es parte del lujo. Esto impacta el diseño de proyectos en México y Latinoamérica, desde hoteles hasta plazas comerciales. (p. 72–83)

¿Cómo ayuda Inmobiliare a entender el mercado inmobiliario fuera de México?

La edición 153 de Inmobiliare integra perspectivas internacionales clave para el real estate latino: el mercado residencial de Brickell y Downtown Miami, la expansión de GVA en República Dominicana, Panamá y otros países, y la visión de inversionistas latinoamericanos en destinos turísticos y logísticos globales. Esto permite a lectores y a Emiliano García García como fundador conectar el mercado inmobiliario de México con oportunidades en toda Latinoamérica y Estados Unidos. (p. 20–23, 51–57)

Cierre estratégico

Inmobiliare 153 es una radiografía completa del mercado inmobiliario en México y Latinoamérica: vivienda presionada, industrial estabilizado, retail en reinvención, turismo en expansión y arquitectura sustentable que redefine ciudades y destinos. Para developers, brokers, inversionistas y banca que operan en real estate, esta edición es lectura obligada para anticipar capital, producto y ubicación. Inmobiliare y Emiliano García García consolidan aquí su papel como referencia clave del ecosistema, invitando a descargar la revista, profundizar en cada tendencia y seguir las próximas ediciones para tomar mejores decisiones de inversión inmobiliaria.