La banca se mete al “hard asset” industrial
El financiamiento inmobiliario enfocado en infraestructura industrial y logística se está convirtiendo en uno de los ejes estratégicos de Banco Sabadell en México. Al cierre de 2025, la institución había canalizado más de 250 millones de dólares a proyectos vinculados con la expansión de espacios productivos en el país.
De ese monto, unos 100 millones de dólares (40%) se han destinado a desarrollos logísticos ligados al crecimiento del comercio electrónico y a la necesidad de infraestructura para distribución y última milla. Otros 85 millones de dólares (34%) se orientaron a proyectos industriales relacionados con procesos manufactureros, mientras que los 65 millones restantes (26%) se han dirigido a proyectos comerciales que refuerzan nodos económicos urbanos y regionales.
Para Sabadell, la ecuación es clara: si México quiere capitalizar el nearshoring y sostener el boom industrial, necesita crédito especializado que acompañe a desarrolladores, operadores y usuarios finales. La banca deja de ser solo proveedor de circulante y empieza a jugar como arquitecto financiero de parques, centros logísticos y activos comerciales estratégicos.
Apuesta de Sabadell: logística, manufactura y nodos urbanos
El banco detalla que el financiamiento otorgado en el último año detonó más de 400 millones de dólares en inversión inducida dentro de la industria inmobiliaria, apalancando capital de desarrolladores, fondos y usuarios ancla.
En la práctica, el portafolio se concentra en tres frentes:
- Logística y e-commerce: naves de gran formato, cross-docks y espacios de última milla cerca de las manchas urbanas, donde el reto ya no es solo construir, sino conseguir tierra bien ubicada.
- Industria manufacturera: proyectos orientados a cadenas de suministro que buscan relocalizar operaciones desde Asia y a proveedores que necesitan capacidad adicional para cumplir nuevos contratos.
- Comercial vinculado a nodos productivos: formatos comerciales que sostienen la vida diaria de estas nuevas zonas industriales y de servicios, reforzando la base económica local.
La lectura es doble: Sabadell gana exposición a activos respaldados por flujos reales (rentas industriales y comerciales), y el mercado obtiene un socio financiero dispuesto a estructurar proyectos que muchas veces requieren CAPEX relevante y plazos largos de maduración.
Nearshoring y tierra cara en el Valle de México
Desde la óptica territorial, el banco destaca la inversión en parques industriales y centros logísticos como catalizador del nearshoring. El auge del e-commerce incrementó la demanda de espacios logísticos cercanos al consumidor; el problema es que esa demanda se topó con inventario prácticamente agotado en varios mercados clave.
El caso más evidente es el corredor Cuautitlán–Tultitlán–Tepotzotlán (CTT), principal hub logístico del país:
- Registró una disponibilidad mínima de 0.3% en el primer trimestre de 2025.
- 76% del inventario industrial de la Zona Metropolitana del Valle de México se ubica ahí.
Esto significa tres cosas para el mercado:
- La tierra bien ubicada se encarece: la presión sobre el precio del suelo industrial alrededor de la mancha urbana se vuelve estructural, no coyuntural.
- Los nuevos proyectos requieren ingeniería financiera: comprar tierra, urbanizar, desarrollar y mantener yields atractivos exige estructuras de capital más sofisticadas.
- La disponibilidad ya no es “stock”, es pipeline: la única manera de ampliar oferta es financiando nuevos parques y reconfigurando activos existentes.
En palabras del propio banco, estos desarrollos no solo generan inversión y empleo; también fortalecen la competitividad y la sostenibilidad de las ciudades, al acercar producción, logística y consumo en corredores mejor articulados.
Lectura para desarrolladores, FIBRAs y capital institucional
Para desarrolladores industriales, FIBRAs y fondos, el movimiento de Sabadell confirma varias tendencias:
- El crédito especializado será un filtro de calidad: proyectos con ubicación dudosa, especificaciones pobres o patrocinadores débiles tendrán más difícil acceder a financiamiento bancario competitivo.
- La banca quiere activos “core” industrial-logísticos: naves clase A, parques con buen diseño urbano y gobernanza clara, contratos sólidos y usuarios con balance fuerte.
- Los bancos pueden detonar inversión inducida: cada dólar de financiamiento que aterriza en tierra, obra y equipamiento arrastra CAPEX adicional de desarrolladores, operadores y capital institucional.
Para el capital institucional, el mensaje es que la ola industrial mexicana sigue viva, pero más exigente. No basta con “estar en industrial”: hay que estar en los corredores correctos, con el apalancamiento adecuado y con socios financieros que entiendan el ciclo.
Conclusión: el crédito como infraestructura invisible del nearshoring
El nearshoring se ve en parques llenos, tasas de disponibilidad mínimas y anuncios de nuevas plantas, pero se sostiene en algo menos visible: estructuras de crédito y financiamiento capaces de convertir demanda en metros cuadrados reales.
Con más de 250 millones de dólares colocados en infraestructura industrial, logística y comercial asociada, Banco Sabadell manda una señal clara: la banca comercial está dispuesta a jugar un rol más activo en el real estate productivo mexicano. El reto para el mercado será aprovechar esa liquidez para construir activos que sobrevivan al ciclo, no solo a la moda.
