Durante años, Atlantic Yards fue el caso de estudio perfecto de lo que puede salir mal cuando la narrativa de “vivienda asequible + regeneración urbana” se combina con ejecución débil y supervisión flexible. Hoy, el proyecto alrededor del Barclays Center, en Brooklyn, intenta un segundo acto: nuevos desarrolladores, torres más altas, más departamentos… y “asequibilidad” rediseñada.
De promesa emblemática a deuda pendiente
El plan original, impulsado a inicios de los 2000, planteaba 6,400 departamentos, de los cuales 2,250 serían asequibles para hogares de bajos y medianos ingresos. El desarrollo incluía el uso de eminent domain, un nuevo estadio y una plataforma sobre el patio ferroviario entre Atlantic Avenue y Pacific Street.
La realidad quedó corta:
- La empresa que tomó el control después de Forest City Ratner nunca construyó la plataforma sobre el railyard.
- Tampoco cumplió con casi 900 departamentos asequibles que estaban legalmente comprometidos en un acuerdo de 2014, que fijaba mayo de 2025 como fecha límite, con multas millonarias en caso de incumplimiento.
En lugar de hacer valer esas sanciones, la autoridad estatal Empire State Development terminó perdonando las multas después de que el desarrollador amenazó con demandar.
Ese gesto es clave para cualquier inversionista que mira proyectos público-privados: cuando el regulador manda señales de flexibilidad excesiva, el riesgo político se desplaza, pero el riesgo de ejecución se mantiene.
Entra Brooklyn Ascending Land Co.: más m², mayor ticket
En octubre de 2025, un nuevo consorcio toma el control: Brooklyn Ascending Land Co., encabezado por Cirrus Real Estate Partners y LCOR. El grupo acepta pagar hasta 12 millones de dólares para cubrir parte de las multas que el desarrollador anterior dejó sin pagar, cifra que algunos observadores califican de insuficiente frente al tamaño del incumplimiento.
Su propuesta reescribe otra vez el plan:
- 3,600 departamentos adicionales en todo el sitio, con cambios drásticos en la altura y localización de las torres.
- Fase 1 en “tierra firme”: un predio sobre Flatbush Avenue, donde hoy operan un PC Richard & Son y un antiguo Modell’s.
- En ese terreno, el plan contempla dos rascacielos de hasta 775 pies de altura, que redibujarían el skyline inmediato del Barclays Center.
Lo más polémico no es la altura, sino el umbral de “asequible” que se discute en los foros públicos:
- Departamentos reservados para personas con ingresos de hasta 130,000 dólares al año.
- Familias de tres integrantes que podrían ganar cerca de 200,000 dólares y seguir calificando como “vivienda asequible” bajo ciertos esquemas.
Para la comunidad local y activistas de vivienda, esto se aleja de la promesa original orientada a hogares realmente de bajos ingresos. Para los desarrolladores, es la única manera de hacer viable un proyecto caro, complejo y montado parcialmente sobre un railyard activo.
El “arte de lo posible” en un sitio caro y complejo
Joseph McDonnell, socio director de Cirrus, lo resumió como “el arte de lo posible”: construir sobre el patio ferroviario es técnicamente difícil y financieramente caro; para que los números cierren, se necesitan más departamentos y rentas más altas, incluso dentro del segmento “regulado”.
La lógica financiera detrás del rediseño incluye:
- Costos de plataforma: levantar una losa sobre un railyard implica ingeniería de alta especialidad, seguros elevados y largos plazos de ejecución.
- Faseo táctico: primero se desarrollan lotes sobre suelo convencional (Flatbush), donde la construcción es más rápida y menos riesgosa; con eso se genera flujo y valor de referencia.
- Reconfiguración de AMI (Area Median Income): empujar las unidades asequibles hacia niveles de ingreso más altos permite rentas mayores, reduce subsidios requeridos y hace más bancable el proyecto en el corto plazo.
Desde la óptica del capital, el movimiento es lógico. Desde la política de vivienda, es un giro que tensiona cualquier narrativa de equidad urbana.
Riesgos para el barrio: torres sí, plataforma quién sabe
En la más reciente reunión pública, la asambleísta Jo Anne Simon fue directa: teme que el barrio termine solo con las dos torres de “Site Five” y nunca vea las viviendas prometidas sobre el railyard.
Su crítica apunta a un riesgo clásico en megadesarrollos:
- Se ejecutan primero las fases más rentables y menos complejas.
- Las fases con mayor componente social (vivienda de menor ingreso, infraestructura cara) se empujan al final del calendario.
- Si el ciclo cambia, el costo sube o la política se mueve, esas últimas fases se postergan indefinidamente o se renegocian al alza.
El resultado: la comunidad recibe parte del impacto (construcción, densidad, presión en servicios) sin capturar plenamente los beneficios prometidos (vivienda realmente asequible, nuevo espacio público, integración sobre la infraestructura ferroviaria).
Lecciones para desarrolladores e inversionistas
Para jugadores de real estate —en Nueva York, México o cualquier mercado urbano denso— Atlantic Yards deja varios aprendizajes:
- Los acuerdos de vivienda asequible no terminan en la firma El precedente de perdonar multas millonarias al desarrollador anterior envía una señal ambigua al mercado. Los nuevos jugadores entienden que los compromisos pueden renegociarse si la estructura legal o política es débil. Para fondos e inversionistas institucionales, esto implica revisar no solo los covenants del proyecto, sino la fortaleza real del ente público que los hace cumplir.
- El diseño del faseo define quién captura el valor El énfasis en construir primero en “Site Five” ilustra una estrategia centrada en valor inmediato de mercado, no en completar el conjunto urbano. Cualquier actor que participe en estos esquemas debe leer con lupa el orden de fases: qué se construye primero, cómo se financia y qué garantías existen para que las etapas más sociales no queden al final de una curva imposible.
- La definición de “asequible” es política, no sólo técnica Fijar la asequibilidad en niveles de ingreso cercanos a los 130,000–200,000 dólares al año coloca la discusión en otro terreno: el de la clase media-alta que también enfrenta precios altos, pero que está lejos de la vulnerabilidad que motivó el plan original. El riesgo reputacional es claro: proyectos que se venden como “inclusivos” pueden percibirse como mecanismos de legitimación para producto casi de mercado abierto.
- Barclays Center como ancla: ventaja y presión Tener un arena y nodos de transporte masivo como Atlantic Terminal y múltiples líneas de metro crea una base sólida para absorber densidad adicional. Pero también incrementa las exigencias de la comunidad respecto a servicios, espacio público y mezcla de usos. No se trata solo de cuántos m² se construyen, sino de qué tipo de ciudad se construye alrededor de ese nodo.
Más allá de Brooklyn: la señal al capital global
Atlantic Yards no es solo un caso local de Brooklyn; es un termómetro de cómo se están reconfigurando los grandes acuerdos urbano-inmobiliarios en ciudades de alta presión.
Para desarrolladores y capital que miran oportunidades en corredores de transporte masivo y alrededor de arenas, estadios o grandes equipamientos, el mensaje es doble:
- Los proyectos complejos sobre infraestructura (railyards, derechos de vía, puertos) requieren márgenes amplios y productos de ticket medio-alto para sostenerse.
- Pero si la narrativa social se vacía, la licencia política —y en muchos casos, la licencia social para operar— se erosiona rápido.
La nueva etapa de Atlantic Yards será un laboratorio a cielo abierto: si Cirrus y LCOR logran equilibrar viabilidad financiera con un mínimo creíble de vivienda accesible, podrían reactivar uno de los proyectos más controvertidos de Nueva York y crear un manual actualizado de cómo negociar megadesarrollos en tiempos de crisis de vivienda. Si no, será otro recordatorio de que la ciudad puede tener más torres… sin necesariamente tener más ciudad.
