En logística, la ubicación no es ventaja. Es barrera de entrada. Por eso un centro de distribución junto a LAX puede romper récords aun en un entorno donde el capital ya no se mueve con la euforia de 2021. El mensaje del deal es directo: cuando el suelo es escaso y la demanda es estructural, el activo se vuelve infraestructura.
El deal: un “last-mile” de Amazon a precio récord
Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) adquirió por 211 millones de dólares un centro de distribución de Amazon prácticamente adyacente al Aeropuerto Internacional de Los Ángeles (LAX). La propiedad se ubica en 98th Street y suma 143,060 pies cuadrados, con ocupación total de Amazon.
El activo es nuevo. Se construyó este año como build-to-suit para Amazon, el formato que hoy domina la lista de deseos institucional: edificio moderno, especificaciones actuales y un inquilino con perfil de crédito sólido.
El vendedor fue Overton Moore Properties, que compró el sitio en 2020 y lo redearrolló para entregar un producto listo para operar. Esto no es menor: en mercados trabados por permisos, vecinos, restricciones ambientales y falta de tierra, quien logra entregar “producto nuevo” cobra prima.
Qué cambia y por qué importa: el mercado está comprando certidumbre
Esta transacción se coloca como el mayor negocio industrial del año en Greater Los Angeles y empuja una tendencia que ya era visible: los activos logísticos “near hubs” se están valuando como piezas críticas, no como metros cuadrados intercambiables.
Aquí está el cambio de fondo.
Antes, el inversionista industrial buscaba escala: parques enormes, tierra barata, expansión hacia la periferia.
Hoy, en mercados como Los Ángeles, la tesis se movió hacia tres prioridades:
- Cercanía al hub. Aeropuertos, puertos, freeways y nodos urbanos.
- Calidad del inmueble. Edificio moderno, eficiencia operativa, menor fricción de CAPEX inmediato.
- Calidad del inquilino. Menos volatilidad en renta, mayor defensividad en ciclos.
Cuando estas tres se alinean, el inversionista acepta pagar caro porque compra algo más valioso que “renta”. Compra continuidad operativa.
El termómetro real: suelo limitado y permisos que no perdonan
El mercado industrial en Los Ángeles lleva años con una realidad estructural: hay demanda, pero no hay suelo. Y donde sí hay, el proceso para desarrollar es lento, caro y políticamente sensible.
Ese cuello de botella crea una dinámica típica de plazas “core”:
- Pocos desarrollos modernos salen a mercado.
- Los que salen, reciben apetito institucional.
- El precio se despega del promedio, porque compiten por escasez, no por abundancia.
En otras palabras: la vacancia puede moverse marginalmente, pero el verdadero driver es la imposibilidad de crear oferta nueva al ritmo que el mercado requiere.
La narrativa institucional: “infraestructura crítica” no es marketing
MSREI enmarca el deal dentro de una estrategia de logística “core” en mercados clave. Su postura tiene lógica: con e-commerce y cadenas de suministro más exigentes, estos inmuebles dejan de ser bodegas y pasan a ser activos de continuidad económica.
Aquí el punto no es si el e-commerce crece 8% o 12%. El punto es que cambió el estándar de servicio: tiempos de entrega, inventario distribuido, devoluciones, rutas y densidad. Ese estándar exige ubicaciones que no se pueden replicar a voluntad.
Qué debe leer un desarrollador: el premio no está en construir, está en entregar
Este caso deja dos lecciones operativas para desarrolladores.
- Primera: “build-to-suit” bien ubicado sigue siendo el producto premium. No por capricho, sino porque reduce riesgo de colocación, acelera estabilización y mejora el perfil de salida.
- Segunda: la tierra cerca del hub vale más que el edificio. El edificio se puede diseñar. La ubicación no se fabrica. En LAX, la tierra compite contra todo: estacionamientos, infraestructura, usos urbanos y regulación.
Esto también explica por qué muchos proyectos se vuelven imposibles en papel: la combinación de permisos, mitigaciones y costos te mata el IRR antes de poner el primer pilote.
Implicaciones para inversionistas: el retorno se decide en el “riesgo invisible”
El inversionista institucional está pagando caro por algo concreto: menor riesgo de ejecución y mayor defensividad de ingresos. Pero eso no elimina riesgos, solo los mueve.
Los tres riesgos que siguen vivos, aun en un activo “perfecto”, son:
- Riesgo de valuación. Cuando pagas múltiplos altos, te vuelves sensible a cambios en tasas y cap rates.
- Riesgo de concentración. Un solo inquilino te da estabilidad, pero también te concentra la historia en una sola firma y una sola operación.
- Riesgo regulatorio de entorno. Operar cerca de un aeropuerto siempre implica fricción potencial: tráfico, restricciones, comunidad, ruido, emisiones, horarios.
El comprador acepta esos riesgos porque el activo compra algo difícil de conseguir: continuidad en un mercado donde el reemplazo es casi imposible.
El ángulo México y LATAM: la misma película, con otros protagonistas
Lo que pasa en Los Ángeles no se copia igual en México y LATAM, pero el patrón sí aplica: hubs de transporte + suelo escaso + permisos complejos = prima estructural.
En la región, los hubs que concentran esa lógica suelen ser:
- Aeropuertos y zonas de carga con conectividad urbana fuerte.
- Corredores industriales con acceso real a carreteras, puertos y mano de obra.
- Nodos last-mile donde la densidad manda más que el tamaño.
La oportunidad para desarrolladores e inversionistas en México no está en decir “hagamos un LAX”. Está en identificar dónde el mercado ya está operando con lógica de hub y todavía existe ventana para capturar tierra y permisos.
La alerta también es clara: cuando el producto se percibe como infraestructura, el ganador no siempre es el que construye más barato. Es el que navega mejor permisos, mitigaciones y tiempos.
Remate seco: el apetito no se va, el riesgo está en ejecutar
La fiebre por logística en hubs de transporte no va a desaparecer. La demanda por ubicaciones críticas sigue viva, sobre todo cuando el activo combina edificio moderno y ocupación sólida.
Pero la rentabilidad depende de tres factores, y ninguno es glamuroso:
- Ejecución sin derrapes. Calendario y costos mandan. Un retraso te come retorno y te abre riesgo de mercado.
- Permisos y operación sin fricción. En hubs urbanos, el permiso es parte del modelo financiero. Sin eso, no hay proyecto.
- Costo de capital bien calibrado. Un deal caro funciona si tu estructura aguanta tasas, refinanciamientos y ciclos de valuación.
El mercado ya lo decidió: la logística junto a hubs no compite por renta, compite por acceso. Y el acceso, cuando se vuelve escaso, se vuelve récord.
