Bronzeville tiene una ventaja rara en Chicago: historia, conectividad y tramos completos de vacíos urbanos que todavía permiten “coser” la ciudad sin inventar nuevos barrios desde cero. En ese tablero, el plan de Capricorn Design + Build para levantar 90 departamentos sobre S. Michigan Avenue no es un megaanuncio. Es algo más útil: un proyecto de escala media que ya consiguió la primera luz verde y que ahora se juega la parte difícil, la que define retorno y calendario.

Cuatro edificios, un corredor vacío y una apuesta de 24 millones

El proyecto se ubica en 3746-66 S. Michigan Ave., una franja hoy vacante en un tramo con muchos lotes sin uso, cerca de Rate Field y con acceso razonable a transporte y vías rápidas.

La propuesta contempla cuatro edificios nuevos, y un presupuesto total estimado de US$24 millones.

La lectura inmobiliaria aquí es directa: no están intentando “cambiar el skyline”. Están intentando cambiar la calle.

Y eso importa, porque en corredores con vacíos, la primera intervención que se vea seria suele jalar dos cosas: más apetito de capital y más tolerancia pública a la densidad.

La cifra clave no es 90: es que lograron rebasar el límite

La aprobación inicial de la Chicago Plan Commission permite que el predio pase de su condición actual (vacío) a un desarrollo con hasta 90 unidades, por arriba del límite previo de 60 que tenía la zonificación vigente.

Para hacerlo, el equipo está empujando un ajuste regulatorio: rezonificación de RM5 a RM5.5 y un Planned Development con sub-áreas para los cuatro edificios.

Ese detalle es el que le importa a cualquier desarrollador que quiera replicar algo así en Chicago: la densidad extra no llega sola. Llega con proceso, negociación y una narrativa pública que aguante.

Asequibilidad con regla clara: 18 unidades al 60% del AMI

El plan incluye 18 unidades asequibles para hogares alrededor del 60% del AMI.

Esto no es filantropía. Es estructura. En Chicago, meter asequibilidad puede destrabar aprobación, bajar fricción política y, dependiendo del paquete financiero, abrir puertas a herramientas que mejoren viabilidad.

La clave está en no romantizarlo: la asequibilidad ayuda, pero también exige disciplina de costos. Si el capex se te desborda, el mix deja de ser ventaja y se vuelve ancla.

Estacionamiento mínimo, pero calculado: 56 cajones en total

La propuesta incluye 56 espacios de estacionamiento para el conjunto, que en la práctica se traduce en 14 por edificio.

En un corredor urbano con conectividad, esa cifra manda un mensaje: el proyecto no quiere depender de “cajones para convencer”, quiere depender de ubicación y walkability. Aun así, el estacionamiento está lo suficientemente presente como para reducir el argumento clásico de “nos van a invadir la calle”.

Complementa con estacionamiento para bicicletas y amenidades en azoteas, reforzando el ángulo de vida urbana sin forzar el discurso.

El diseño como herramienta política, no solo estética

El diseño corre a cargo de Hanna Architects, y el equipo ha enfatizado fachadas de mampostería “muy articuladas”, con cornisas y detalles que dialogan con el lenguaje arquitectónico del corredor.

Esto importa por una razón práctica: en barrios con identidad, la densidad se vuelve más vendible cuando no parece “implant”. Un edificio puede ser nuevo y aun así respetar ritmo, altura percibida y textura de calle.

El equipo además ajustó materiales y líneas de techo tras retroalimentación de la concejal Pat Dowell y del Department of Planning and Development, buscando “más ritmo visual” sobre Michigan Avenue.

Ese tipo de cambios casi nunca son gratuitos en costo, pero suelen ser baratos comparados con el costo real de un “no” en aprobación.

El respaldo comunitario es parte del equity

El proyecto recibió cartas de apoyo de actores locales como St. Thomas Episcopal Church, The Renaissance Collaborative y el South Side Community Art Center, además del respaldo de la propia Dowell.

En Chicago, esto funciona como una señal de mercado:

Reduce riesgo político en la siguiente fase.
Acelera conversaciones con ciudad y agencias.
Mejora la narrativa para financiamiento, porque el lender también modela fricción social.

Dicho sin perfume: en proyectos urbanos, la aceptación local sí es variable financiera.

Por qué Bronzeville atrae este tipo de producto

Bronzeville no está viviendo un “boom parejo”. Está viviendo inversión por nodos: corredores con conectividad, sitios con vacíos, piezas donde la ciudad y el capital pueden alinear interés.

Por eso un proyecto como este sí tiene lógica:

Tiene escala suficiente para justificar estructura, gestión y operación profesional.
No es tan grande como para necesitar megapreventas o anclas corporativas.
Puede fasearse y entregarse sin esperar un “ciclo perfecto”.

Y esa escala media es la que más falta hace en muchas ciudades: ni torre, ni townhouse suelta. Algo entre ambos que llene vacíos con densidad razonable.

Lo que todavía falta: permisos, financiamiento y ejecución

La aprobación de Plan Commission es el primer escalón. El proyecto todavía necesita avanzar por los pasos finales de permisos y amarre financiero para convertirse en obra.

El calendario que se ha mencionado es agresivo pero alcanzable si el proceso no se ensucia: inicio de obras en marzo de 2026 y una primera entrega hacia diciembre de 2027.

Aquí es donde se separa el render del retorno. En un ciclo de costos volátiles, los puntos de quiebre típicos son:

Costos de construcción: cuando suben, se come el margen antes de la primera renta.
Tiempos de permisos: cada mes extra es carry y riesgo de tasa.
Estrategia de absorción: 90 unidades no es gigante, pero sí exige pricing fino para no alargar lease-up.

La lectura útil para desarrolladores e inversionistas

Este caso deja aprendizajes replicables, incluso fuera de Chicago.

Primera: la densidad extra se negocia, no se asume. Aquí la historia de 60 a 90 unidades pasa por rezonificación y PD, no por “optimismo”.
Segunda: el diseño es parte del proceso regulatorio. Ajustar materiales y techos para calzar con la calle puede ser la diferencia entre avanzar o atorarte.
Tercera: la asequibilidad funciona como ancla de legitimidad. No resuelve todo, pero reduce fricción y mejora aceptación.
Cuarta: escala media = riesgo manejable. No dependes de un “evento macro” para empezar a capturar valor; dependes de ejecución.

Lo que el mercado va a vigilar en 2026–2027

Bronzeville ha visto muchas promesas y no todas se convierten en obra. Por eso, para este proyecto, las señales que realmente importan son pocas y muy concretas:

Permiso amarrado en 2026 sin recortes de programa.
Cierre financiero con costos realistas, no proforma optimista.
Inicio de obra en tiempo, porque el atraso es el impuesto más caro.
Entrega 2027 que confirme que la densidad media sí puede ejecutarse en ese corredor.

Si Capricorn lo logra, el impacto va más allá de 90 unidades. Va a mandar un mensaje al resto del corredor: aquí ya se puede construir, aquí ya hay referencia, aquí el vacío ya empezó a perder.

Y cuando un vacío pierde, la calle gana.