La conversación sobre data centers dejó de ser tecnológica y pasó a ser financiera. La infraestructura que soporta inteligencia artificial tiene demanda real, contratos de largo plazo y flujos predecibles. Pero en el mundo inmobiliario, el valor no se define solo por ocupación, sino por tasas, spreads y cap rates. Ahí es donde XLRE y los REITs de data centers enfrentan su verdadero examen rumbo a 2026.
XLRE como termómetro inmobiliario de la infraestructura digital
El Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE) agrupa REITs ligados a infraestructura crítica, con un peso relevante en data centers y telecomunicaciones. No es un ETF de crecimiento puro ni un refugio defensivo clásico. Es un híbrido que refleja cómo el mercado está valuando activos inmobiliarios con ingresos estables, pero altamente sensibles al costo del capital.
En 2025, el desempeño de XLRE fue mayormente plano en términos de valor. No hubo colapso, pero tampoco un rerating claro. Esto ocurrió pese a una narrativa poderosa alrededor de inteligencia artificial, cloud y digitalización. La lectura es incómoda pero clara: la demanda existe, pero las tasas siguen mandando.
Dentro del ETF, Equinix destaca frente a otros componentes por crecimiento de utilidades y ejecución operativa. Otros REITs del portafolio mostraron presión en márgenes y compresión de ganancias, reflejando que no todos los data centers son iguales ni capturan el mismo valor de la ola de IA.
La demanda de IA sostiene ingresos, no necesariamente valuaciones
El gasto en infraestructura para IA no es especulativo. Los hyperscalers y grandes corporativos siguen invirtiendo en capacidad, redundancia y eficiencia energética. Para los REITs de data centers, esto se traduce en contratos de largo plazo, alta ocupación y flujos relativamente predecibles.
Desde una lógica inmobiliaria, el caso es sólido en la parte operativa:
• Ingresos contractuales con clientes de alta calidad crediticia
• Alta dependencia del inquilino, lo que reduce rotación
• Activos especializados con barreras de entrada reales
El problema aparece cuando se pasa del NOI al valor. La renta puede crecer, pero si la tasa de descuento no baja, el múltiplo no se expande. En 2025, eso fue exactamente lo que ocurrió.
El verdadero catalizador no es la IA, es la Reserva Federal
Para 2026, el eje de la historia está en la trayectoria de tasas de la Reserva Federal. No en anuncios de nuevos modelos de IA ni en titulares de crecimiento tecnológico.
El mecanismo es conocido por cualquier inversionista inmobiliario, pero conviene decirlo sin rodeos:
menor costo de endeudamiento implica compresión de cap rates.
Y la compresión de cap rates eleva valuaciones, incluso si la renta se mantiene constante.
Datos de la industria ya apuntan a una caída de cap rates hacia finales de 2025, con expectativa de mayor ajuste en 2026 si los recortes de tasas se materializan. No es una narrativa optimista. Es matemática financiera aplicada a real estate.
Si la Fed logra un ciclo de recortes sostenido:
• Los spreads frente a bonos se vuelven más atractivos
• El valor presente de los flujos aumenta
• Los REITs de calidad recuperan terreno frente a otros activos
Si ese escenario no se confirma, la tesis se debilita rápido.
Cuando el costo del dinero pesa más que el crecimiento
Aquí aparece una lectura clave para inversionistas inmobiliarios en cualquier mercado, incluido México y LATAM. El crecimiento estructural no inmuniza contra tasas altas.
Los data centers pueden tener demanda creciente, pero:
• Son intensivos en capital
• Requieren reinversión constante
• Dependen de financiamiento competitivo
En un entorno de tasas elevadas, el retorno ajustado por riesgo pierde atractivo frente a otros instrumentos. Eso explica por qué XLRE no capitalizó plenamente la narrativa de IA en 2025.
Equinix y Digital Realty como señales adelantadas
Para seguir esta historia con criterio, hay que bajar del ETF a los activos clave. Equinix y Digital Realty funcionan como termómetros adelantados del sector.
Sus reportes trimestrales, usualmente publicados en febrero, mayo, agosto y noviembre, permiten leer tres cosas críticas:
• Evolución real de ingresos ligados a IA
• Presión o alivio en costos financieros
• Capacidad de sostener márgenes en un entorno cambiante
Si estas compañías muestran expansión de flujo y mejora en spreads financieros, la narrativa de 2026 gana sustento. Si no, XLRE seguirá reflejando un mercado cauteloso.
Comparar concentración también es una decisión de riesgo
Otro ángulo relevante es la estructura del vehículo. XLRE tiene una concentración mayor en sus principales holdings. Para algunos fondos, eso es deseable. Para otros, es un riesgo.
El Schwab U.S. REIT ETF (SCHH) ofrece una exposición similar al sector inmobiliario estadounidense, pero con menor concentración en los top 10 activos. La comparación no es sobre cuál es mejor, sino sobre qué tipo de riesgo se quiere asumir.
En un entorno donde el catalizador depende de política monetaria, la diversificación también juega un rol estratégico.
Lectura para real estate más allá de Estados Unidos
Aunque XLRE es un instrumento estadounidense, la lección es perfectamente extrapolable a otros mercados. En México y LATAM, los data centers también viven una narrativa de crecimiento estructural. Nearshoring digital, cloud regional y demanda corporativa existen.
Pero el principio no cambia:
el valor inmobiliario se decide en el costo del capital y en el cap rate, no en el storytelling.
Desarrolladores, fondos y operadores que hoy evalúan data centers deben mirar más allá de la ocupación proyectada. La pregunta es si el financiamiento disponible permitirá capturar valor o solo sostener operación.
Lo que confirmaría el escenario y lo que lo rompería
Para 2026, las señales son claras.
Confirman la tesis:
• Recortes sostenidos de la Fed
• Compresión visible de cap rates
• Mejora en valuaciones sin deterioro operativo
La rompen:
• Tasas altas por más tiempo
• Desaceleración real en gasto de infraestructura de IA
• Presión en márgenes por costo financiero
El mercado ya mostró en 2025 que no compra promesas sin números. Sin un marco de tasas más cómodo y una demanda sostenida, la tesis de XLRE no se expande: se estanca o se ajusta.
