Microsoft no solo compra capacidad tecnológica, también está comprando suelo, energía y tiempo. En data centers, el activo inmobiliario se vuelve infraestructura crítica y el costo de capital se mueve con una sola variable: certidumbre de ejecución. Medina County, Texas, está viendo cómo esa ecuación se vuelve cada vez más cara.

Un data center nuevo en Castroville y una fecha que marca el ritmo

Microsoft prevé construir un centro de datos de una planta y 195,670 pies cuadrados en Castroville, Medina County, en 3580 FM 471 North, a 5.5 millas del centro de Castroville. El costo estimado del proyecto ronda los 400 millones de dólares y su fecha objetivo de entrega es julio de 2028.

El detalle relevante no es solo el tamaño. Es el tipo de operación. El plan apunta a una instalación de colocation: Microsoft no necesariamente ocuparía todo, sino que alquilaría espacio a terceros. En real estate, eso cambia el juego de riesgos y de valuación: menos dependencia de un solo usuario final, pero más exigencia comercial y operativa para sostener ocupación y precios.

La expansión también funciona como señal. No se apuesta esa cantidad de capital a cuatro años vista si la tesis de demanda no se ve sólida. El matiz es que una tesis sólida no elimina fricciones, solo hace que valga la pena pelear por resolverlas.

Medina y West Bexar ya no “atraen” data centers: los están absorbiendo

El proyecto de Castroville se suma a una cartera cada vez más amplia en Medina y alrededores. Microsoft posee alrededor de 1,451 acres en Medina, según el Medina County Appraisal District. Esa disponibilidad de tierra no es un dato decorativo: en data centers, el suelo habilita fases, expansiones y redundancias.

En conjunto, Medina y West Bexar se están configurando como un hub por razones muy específicas y poco románticas: energía disponible, fibra, y topografía llana. Esa fórmula también explica por qué otros jugadores ya se mueven en la zona, como Vantage Data Centers y CloudHQ, además del empuje de actores industriales de la región.

La lectura para real estate es directa: cuando un corredor se consolida como infraestructura digital, sube el valor del terreno correcto y se encarece el error. No cualquier predio sirve. Y el que sí sirve, se vuelve un activo escaso.

Colocation: un inmueble con más clientes y más variables críticas

Que el proyecto de Castroville sea colocation importa por tres razones.

Primero, el ingreso se construye con múltiples contratos de arrendamiento. Eso puede dar estabilidad si el mix de clientes se diversifica bien, pero también exige una máquina comercial activa para sostener absorción.

Segundo, la calidad del inquilino cambia de forma. En lugar de un solo “hyperscaler” ancla, el riesgo se reparte. Para un inversionista o fondo, eso puede significar menor concentración, pero también más exposición a ciclos de demanda por IA y nube, donde el crecimiento suele venir por oleadas y la competencia se siente rápido.

Tercero, la operación manda. En un data center, el inmueble no se renta por la vista ni por el lobby. Se renta por capacidad eléctrica entregable, redundancia, conectividad y uptime. La renta no se defiende con marketing. Se defiende con ingeniería y contratos.

Aquí falta una pieza clave para dimensionar el caso: no se menciona la capacidad eléctrica (MW) comprometida o objetivo, ni el esquema de interconexión y suministro. En este vertical, esos datos son los que realmente separan un pipeline “bonito” de un pipeline ejecutable.

El verdadero cuello de botella: energía, fibra y permisos, no concreto

En la narrativa pública, los data centers se cuentan por pies cuadrados y millones invertidos. En la realidad de desarrollo, se cuentan por tiempos de permisos y disponibilidad de red.

La región ya opera como polo por su infraestructura, pero el crecimiento sostenido también genera competencia por lo mismo:

Interconexión eléctrica: los tiempos para asegurar capacidad pueden definir el calendario real, no la fecha deseada.
Derechos de vía: para subestaciones, líneas y fibra, el obstáculo suele ser coordinación y tiempos, no intención.
Permisos y uso de suelo: el suelo “plano” no basta, se necesita un marco local que acompañe el despliegue.
Costos de construcción: el presupuesto se estira o se rompe con equipos críticos, mano de obra especializada y ajustes de alcance.

El propio texto lo sugiere: el timeline no es trivial y depende de autorizaciones, costos energéticos y costos de construcción. Para los desarrolladores, la ventaja no la gana quien tiene el render. La gana quien controla el calendario.

Cap rates y valuaciones: el premio existe, pero no es gratis

Los data centers se han vuelto una clase de activo con narrativa de “infraestructura” y, cuando el ingreso se sostiene, suelen captar apetito institucional. Eso puede empujar valuaciones. Pero aquí el mercado se pone técnico.

Dos palancas mandan:

1) Costo de capital y certidumbre de ejecución

Si la ruta crítica de energía y permisos se ve clara, los inversionistas toleran horizontes largos y se abren a fondear fases. Si esa ruta se ve incierta, el costo de capital sube, los términos se endurecen y el proyecto se “castiga” aunque el mercado final sea fuerte.

2) Calidad del ingreso y velocidad de absorción

Un pipeline robusto alrededor de Medina sugiere demanda. Pero un pipeline robusto también significa competencia. La ocupación y la velocidad de arrendamiento determinan si la oferta nueva sostiene rentas o las presiona. En colocation, eso se siente rápido: el mercado premia el edificio que entrega energía y conecta primero, no el que “promete” más.

También faltan datos para modelar el retorno con precisión: estructura de arrendamientos, duración, escalaciones, incentivos, y si existe prearrendamiento o anclas. Sin eso, el titular de inversión se queda incompleto.

Lo que vale la pena vigilar rumbo a 2028

Este caso apunta a una región que ya se comporta como corredor. La pregunta no es si habrá más data centers, sino cómo se va a racionar la infraestructura entre proyectos y qué tan rápido se podrá desplegar.

Señales que confirmarían el escenario de expansión sostenida:

Permisos y autorizaciones avanzando sin fricción relevante.
Anuncios o evidencia de capacidad eléctrica asegurada y cronogramas de interconexión consistentes.
Prearrendamientos o acuerdos comerciales que reduzcan riesgo de absorción.
Continuidad del pipeline alrededor (FM 1957, U.S. 90 West, County Road 381) sin pausas prolongadas.

Señales que romperían el escenario:

Retrasos por capacidad de red o cambios en requerimientos de infraestructura.
Aumentos de costos que obliguen a redefinir fases o recortar alcance.
Saturación de oferta en el corredor que empuje a competir por precio en lugar de competir por calidad operativa.

Microsoft está reforzando una huella que no se construye con comunicados, se construye con control de tierra, energía y ejecución. En Medina County, el ganador no será el que llegue primero a anunciar, será el que llegue primero a entregar.