La economía de Estados Unidos entra a 2026 con una mezcla rara: inflación más contenida, crecimiento que no se rompe y un consumidor que no termina de creérsela. Para inversión inmobiliaria, eso se traduce en una sola frase: el costo del capital sigue siendo el árbitro. Y cuando el árbitro está estricto, no gana el que más grita. Gana el que estructura mejor.

La oportunidad existe, pero ya no se compra con narrativa. Se compra con underwriting: cap rates, NOI defendible, absorción real y deuda que aguante escenarios incómodos.

La Fed recorta, pero el dinero no se volvió barato

La Reserva Federal cerró 2025 bajando la tasa objetivo en 25 puntos base. El rango quedó en 3.50% a 3.75%. Esa baja fue la tercera del año, según recaps de mercado y bancos que siguieron la reunión de diciembre.

El matiz es clave para real estate: un recorte no significa “ciclo fácil”. Significa que el costo de fondeo puede aflojar, pero el spread y el apetito de riesgo se siguen negociando a golpes. Sobre todo en activos con capex fuerte, leasing lento o sensibilidad alta a consumo.

Además, la liquidez de fin de año dejó otra señal: bancos recurrieron de forma relevante a la facilidad repo de la Fed, con US$25.95 mil millones tomados en un día, a la tasa tope de política (3.75%). Eso no es crisis, pero sí es un recordatorio de que el sistema sigue operando con fricciones.

Inflación baja… con datos incompletos y riesgos arriba de la mesa

El CPI anual de noviembre se ubicó en 2.7%, según el Bureau of Labor Statistics. Pero el propio BLS dejó claro que no hubo levantamiento de datos de octubre por una interrupción de apropiaciones federales.

Para real estate esto importa por una razón práctica: si la medición viene con huecos, el mercado exige prima. Y cuando el mercado exige prima, las tasas “bajan” pero el pricing no necesariamente mejora igual.

En paralelo, la conversación de inflación 2026 trae otro combustible: tarifas y política comercial. La sensación de “se está enfriando” convive con el riesgo de “se puede recalentar”.

El consumidor no se alinea con el PIB

Estados Unidos puede reportar un PIB resistente y aun así tener hogares apretados. Ese desfase ya se ve en confianza.

En diciembre 2025, la confianza del consumidor cayó a 89.1 (Conference Board), su nivel más bajo desde abril, con preocupaciones por precios y tarifas. El mismo reporte señala un mercado laboral que se enfría en la percepción, con desempleo en 4.6%, y creación de empleo débil (por ejemplo, 64,000 en noviembre tras una caída fuerte en octubre).

Esa combinación pega directo a real estate:

Menor confianza frena gasto discrecional, presiona retail secundario y operaciones de servicio.
Mayor cautela de hogares ralentiza compra de vivienda y eleva sensibilidad a renta.
Un “bolsillo frágil” hace más volátil la absorción, incluso si los agregados macro se ven sanos.

Aranceles: un fallo puede mover costos de construcción de golpe

El riesgo regulatorio que mencionas no es humo. Hoy hay un caso real y de alto impacto.

El Congreso (CRS) documenta que la Corte Suprema aceptó revisar casos donde tribunales inferiores sostuvieron que el IEEPA no autoriza al presidente a imponer ciertos aranceles de forma unilateral. También hay análisis públicos sobre lo que está en juego en esa decisión: poder ejecutivo vs autoridad del Congreso, y el efecto práctico sobre la política comercial.

¿Por qué le importa a un desarrollador o fondo?

Aranceles mueven costos de insumos importados.
Costos mueven presupuestos, contingencias y calendario.
Calendario, con tasas todavía altas, se convierte en ROI o en desastre.

Si el fallo abre espacio a reembolsos o limita autoridad, el escenario de costos cambia. Si valida la autoridad, el riesgo de costos por política se queda vivo. La conclusión operativa es la misma: modelar sensibilidad de costos como si fuera tasa.

Vivienda: alivio en rentas por oferta nueva, pero la accesibilidad sigue rota

En algunos mercados ha habido enfriamiento de rentas por nueva oferta, pero la accesibilidad no se arregla rápido. Y cuando no hay accesibilidad, la vivienda se parte en dos:

Quien ya tiene hipoteca fija vieja vive “protegido”.
Quien entra hoy paga la tasa del presente y la realidad de precio del pasado.

Eso sostiene demanda de renta, pero vuelve hipercompetitiva la originación de compradores primerizos. Para inversión, la oportunidad se mueve hacia multifamily bien ubicado y producto con demanda real, no aspiracional.

El dato que falta aquí en tu material (y que pesa mucho) es uno: qué pasa con la formación de hogares y la oferta neta 2026 por mercado. Sin eso, la conversación de absorción se queda coja.

IA: el activo no es la nube, es la electricidad

El gran “plot twist” de 2026 es que la IA dejó de ser tema de software y se volvió tema de infraestructura dura: data centers, energía, tierra, permisos, fibra.

En Northern Virginia, el mercado de colocación reportó vacancia de 0.72% en H1 2025, con presión al alza en rentas por disponibilidad limitada. JLL, en su reporte de Norteamérica a mitad de 2025, también habla de vacancia histórica baja y restricciones por capacidad y energía. Goldman Sachs Research proyecta que la ocupación del sector podría subir a más de 95% hacia finales de 2026 antes de moderar con nueva oferta.

Y el capital lo está siguiendo: el Financial Times reportó la compra de DigitalBridge por SoftBank por alrededor de US$4 mil millones para acelerar inversión en data centers e infraestructura ligada a IA.

La lectura inmobiliaria es directa:

Data centers no se deciden por “ubicación bonita”. Se deciden por energía, permisos y conectividad.
El cuello de botella ya no es la demanda. Es capacidad eléctrica y tiempos de interconexión.
Eso convierte a energía e infraestructura en un “nuevo suelo”: el recurso escaso que define quién puede construir.

El financiamiento se reescribe: banca cauta, estructuras más creativas

Con la Fed recortando, el mercado quiere volver a hacer deals. Pero la banca tradicional no está en modo fiesta. Entra aquí el crédito privado, estructuras híbridas y financiamiento por activos.

La misma señal de uso de herramientas de liquidez de la Fed en fin de año refuerza la idea de que el sistema sigue sensible a episodios de fricción.

Para real estate, 2026 se va a dividir en dos tipos de patrocinadores:

los que consiguen deuda con covenants razonables porque traen track record y activos “clean”
y los que pagan caro o no consiguen porque el proyecto depende de supuestos optimistas

La jugada ganadora no es “más deuda”. Es deuda con estructura. Plazos, amortización, reservas y salidas realistas.

Qué vigilar en 2026 para no operar a ciegas

Hay señales simples que van a mover portafolios completos:

Trayectoria de la Fed: no solo recortes, también tono y disensos.
Inflación con datos completos tras el bache estadístico, porque el mercado va a castigar incertidumbre.
Decisión de la Corte sobre autoridad arancelaria, porque eso aterriza en costos y calendarios.
Energía y permisos en data centers e infraestructura, donde la escasez es operativa, no financiera.
Confianza del consumidor y empleo como termómetro real de absorción en retail, vivienda y hospitality.

Estados Unidos seguirá marcando el paso, pero 2026 viene con trampas: datos incompletos, política comercial en tribunales y un boom de IA que exige infraestructura real. En ese tablero, lo “seguro” no es un sector. Es una disciplina: selección, estructura y timing.