Construir vivienda en EE. UU. ya no es solo obra: es permiso, calendario y capital
El mercado quiere más vivienda. La conversación pública gira en torno a oferta y asequibilidad.
Pero el cuello de botella no siempre está en el concreto. Muchas veces está antes, en el calendario invisible.
En 2024, construir una vivienda unifamiliar tomó en promedio 9.1 meses desde inicio de obra hasta conclusión. Ese promedio incluye 1.4 meses desde autorización (permiso) hasta inicio y 7.6 meses de construcción hasta terminar.
El problema para desarrolladores y capital no es el promedio. Es la dispersión.
En algunas divisiones del país, el tiempo total desde autorización hasta entrega se estira a 13–14 meses. En otras, baja a menos de 8. Ese diferencial cambia pricing, riesgo y retorno.
El dato duro y dónde pega
Los tiempos varían por tipo de vivienda, tamaño y región. Y esa mezcla define qué tan “predecible” es tu pipeline (pipeline: cartera de proyectos en distintas etapas).
Por división geográfica, 2024 dejó un mapa muy desigual desde autorización a conclusión. Middle Atlantic lideró con 13.7 meses. New England rondó 13.1. Pacific promedió 10.8. Mountain 10.0. East North Central 9.4, todas por arriba del promedio nacional de 9.1.
En el otro extremo, South Atlantic registró 7.8 meses, el periodo más corto.
Ese gap no se queda en la hoja de Excel. Se convierte en decisiones: dónde comprar tierra, dónde levantar deuda, dónde aceptar riesgo de calendario y dónde no.
Y ojo con el tramo “permiso a arranque”. No es trivial. En 2024, ese periodo promedio varió desde 0.9 meses en East North Central hasta 2.1 meses en Pacific. Un mes extra antes de arrancar es un mes extra pagando carry (carry: costo financiero de sostener el proyecto).
El cuello de botella: permisos, regulación y tiempos
Los datos de construcción tienen un punto incómodo: miden meses, no días. El Survey of Construction trabaja con la lógica de “mes de autorización” y “mes de inicio”. Eso vuelve el sistema útil para ver tendencias, pero también exhibe lo que más importa: la fricción administrativa como parte del ciclo productivo.
En regiones con más capas regulatorias, el proyecto se vuelve una carrera de obstáculos.
Zonificación y uso de suelo
Cambios de densidad, alturas, estacionamiento y compatibilidad de usos. No siempre es “sí o no”. Muchas veces es “sí, pero”.
Revisión ambiental y mitigaciones
Evaluaciones, condicionantes, impacto vial, manejo pluvial, ruido, arbolado. Cada requisito suma iteraciones y semanas.
Multiplicidad de jurisdicciones
Ciudad, condado, estado, agencias especiales. Cuando el expediente brinca de ventanilla, el calendario se fragmenta.
Servicios e infraestructura
Conexiones, capacidad de agua, drenaje, electricidad, accesos. Si la infraestructura no alcanza, el permiso no se destraba.
Inspecciones y aprobaciones secuenciales
No puedes “paralelizar” todo. Si un paso depende del anterior, el cronograma se vuelve frágil.
El resultado es simple.
Mientras más puntos de decisión existan antes de cimentar, más probabilidades de retraso aparecen. Y ese retraso se vuelve costo.
Lo que esto hace al capital
Aquí es donde se pone serio. Porque el tiempo no solo retrasa entregas. También reescribe el retorno.
Palanca 1: costo de capital
Un proyecto que tarda más necesita más meses de intereses, más gastos indirectos y más colchón de contingencias. Si la tasa es alta, el tiempo duele más.
Palanca 2: IRR e incertidumbre
IRR (IRR: retorno anualizado del flujo del proyecto) sufre cuando se empuja la salida hacia adelante. Incluso si el margen nominal se mantiene, el valor temporal del dinero te muerde.
Palanca 3: riesgo de ejecución
Más tiempo significa más exposición a shocks: inflación de materiales, cambios de subcontratistas, ajustes de código, rotación de mano de obra. El proyecto se vuelve una serie de renegociaciones.
Palanca 4: pricing y absorción
Si el producto llega tarde, puede llegar a otro ciclo. En vivienda, eso importa porque la demanda se mueve con empleo y crédito. En multifamily, se mueve con absorción y concesiones.
En el propio análisis de NAHB, aun con una mejora respecto a los años inmediatos postpandemia, 2024 sigue casi dos meses por arriba de 2015. La lectura que proponen combina tres fuerzas: entorno regulatorio más estricto, tasas hipotecarias elevadas y escasez de mano de obra calificada. El mensaje para el inversionista es claro: el calendario no regresó a “modo fácil”.
Ganadores y perdedores por región
Con los datos disponibles, puedes hacer una lectura práctica sin inventar nada.
Zonas de alta fricción (Middle Atlantic, New England, Pacific)
Suelen concentrar demanda, salarios altos y barreras de entrada fuertes. Eso puede sostener precios y rentas, pero castiga el calendario. Si inviertes ahí, pagas por opcionalidad y escasez, pero necesitas estructura financiera para aguantar.
Zonas de ejecución más rápida (South Atlantic y parte del interior)
La velocidad reduce riesgo de calendario y puede mejorar la predictibilidad del flujo. El trade-off suele ser competencia de oferta y presión en márgenes si todos pueden construir rápido.
La conclusión no es “una región es mejor”. Es que cada región exige un modelo distinto de underwriting (underwriting: modelación de riesgo y retorno).
El error típico es usar el mismo cronograma en todos lados.
Qué hacer: playbook para desarrolladores y fondos
Esto es operable. No es filosofía.
- Modela dos calendarios, no uno Construye un “base case” y un “delay case” con meses explícitos en permisos y arranque. Si el deal se rompe con 90 días extra, ya estaba roto.
- Compra tiempo antes de comprar tierra Asegura control con condiciones y hitos. Evita pagar como si el permiso fuera seguro cuando todavía es aspiración.
- Estructura capital para fricción Alinea deuda y covenants a un calendario real. Deja contingencia en intereses y soft costs. Evita fechas mágicas.
- Estandariza donde el municipio lo permita Diseños repetibles y sistemas constructivos consistentes reducen rondas de revisión. No elimina fricción, pero baja iteraciones.
- Acelera el “pre-obra” con estrategia de permisos Define responsables, ruta crítica, y reuniones con autoridades desde el inicio. La gestión temprana no es burocracia: es protección de retorno.
- Diversifica tu portafolio de calendarios No apuestes todo a un solo régimen regulatorio. Mezcla mercados de alta barrera con mercados de ejecución más rápida. Equilibras volatilidad.
Señales a vigilar en 12–24 meses
Estas señales confirman o rompen la tesis de “tiempos largos como nueva normalidad”.
Cambios en procesos de permisos
Digitalización real, ventanilla única, plazos máximos, fast-track por tipología. Si ocurre, el calendario se comprime.
Capacidad de mano de obra
Si la escasez se alivia, el tramo de construcción puede bajar incluso si permisos siguen lentos.
Costos de financiamiento
Tasas altas amplifican el castigo del tiempo. Si bajan, el mercado tolera cronogramas largos sin reventar tantos deals.
Conversión política en vivienda
Cuando la asequibilidad se vuelve tema electoral, aparecen reformas de zonificación o incentivos. A veces aceleran. A veces complican.
Remate seco
La vivienda no se destraba con promesas. Se destraba con calendarios defendibles.
Quien domine permisos, ruta crítica y estructura de capital va a ganar pipeline mientras otros siguen “esperando autorización”.
