El alquiler en España cerró 2025 con una subida anual de 16.67%
España terminó 2025 con un mercado de alquiler más caro y más tenso. En diciembre, el precio medio nacional se ubicó en 14.21 €/m², con un aumento mensual de 0.92% y una subida interanual de 16.67%, de acuerdo con el informe anual de precios de alquiler elaborado por pisos.com. La variación trimestral fue de +3.05% y la semestral de +6.12%.
El dato no solo describe una tendencia. Marca un cambio de piso: el alquiler se consolida como el segmento más estresado del mercado residencial, con aumentos que se sienten primero en ciudades grandes y después se filtran al resto.
Lo que cambió: el mercado se volvió un embudo
Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, describe el momento como un mercado “tenso y dinámico”, empujado por escasez estructural de oferta, cambios en patrones de demanda y presión por usos alternativos del parque residencial.
Del lado de la demanda, el ajuste “renta vs salario” ya no funciona como regla simple. Font lo plantea sin rodeos: encontrar una vivienda de alquiler razonablemente alineada al ingreso del inquilino medio, y además en la zona donde hace vida, se volvió un proceso complejo y frustrante.
Este tipo de tensión no se resuelve con un ajuste marginal. Se sostiene cuando la oferta se queda corta y la demanda no cede.
Los números que mandan: regiones, provincias y capitales
Regiones más caras y más baratas
En diciembre de 2025, las regiones más caras para alquilar fueron:
- Madrid: 21.77 €/m²
- Baleares: 18.58 €/m²
- Cataluña: 16.39 €/m²
Las más económicas:
- La Rioja: 6.21 €/m²
- Castilla y León: 6.74 €/m²
- Extremadura: 6.79 €/m²
En variación, Navarra lideró la subida mensual con +2.88%. En interanual, el mayor salto fue del País Vasco (+33.59%). Solo Canarias cayó frente al año previo (-0.78%).
Provincias: Madrid arriba, Ourense abajo
En el ranking provincial, la renta más alta fue:
- Madrid: 21.77 €/m²
- Barcelona: 18.72 €/m²
- Baleares: 18.58 €/m²
La más baja:
- Ourense: 4.32 €/m²
- Ávila: 4.52 €/m²
- Soria: 4.72 €/m²
A nivel mensual, A Coruña tuvo el mayor incremento (+3.86%) y Albacete el mayor recorte (-0.44%). Interanualmente, A Coruña destacó con +31.75% y la caída más intensa fue Santa Cruz de Tenerife (-4.99%).
Capitales: Barcelona manda en precio, Sevilla en velocidad
En capitales de provincia, el “top” por precio lo encabezó:
- Barcelona: 30.12 €/m²
- Madrid: 29.59 €/m²
- Donostia-San Sebastián: 21.37 €/m²
Las más baratas:
- Palencia: 6.64 €/m²
- Huelva: 7.18 €/m²
- Zamora: 7.27 €/m²
Mensualmente, Teruel subió más (+3.64%) y Huelva bajó más (-4.27%). Interanualmente, Sevilla fue la capital con el mayor aumento (+35.50%), mientras Huelva lideró las caídas (-18.16%).
Quién gana y quién pierde: rentabilidad real, no la de PowerPoint
Font introduce otro ángulo incómodo: la percepción del propietario sobre la rentabilidad cambió. Aunque algunos caseros siguen viendo retornos superiores a otros productos financieros, la “rentabilidad real aparente” baja cuando metes en la ecuación:
- costos de mantenimiento
- fiscalidad más exigente
- riesgo de morosidad o impago
Ese combo empuja a muchos propietarios a endurecer condiciones o a replantear el alquiler residencial tradicional. Y eso, en un mercado ya apretado, agrava la escasez.
Qué haría un operador con estos datos
Tres movimientos, prácticos, sin inventar nada:
- Dejar de leer “promedios” como si fueran tu mercado El rango Barcelona vs Palencia no es anécdota: son mercados distintos. La estrategia se define por microzona.
- Separar “subida de renta” de “capacidad de pago” El reporte subraya que la búsqueda ajustada a salario medio se volvió desalentadora. Si el ingreso no acompaña, crece el riesgo de rotación, impago o presión regulatoria.
- Tratar la regulación y la fiscalidad como parte del underwriting Font lo pone explícito: fiscalidad y costos ya alteran la rentabilidad real. En un mercado tenso, ese factor no se puede dejar al final.
El alquiler se mueve por escasez, y 2025 lo dejó claro
Cerrando 2025 en 14.21 €/m² y con +16.67% anual, el alquiler en España no muestra señales de relajarse por inercia. Las subidas fuertes en ciudades clave, el diferencial entre territorios, y la fricción entre rentabilidad del propietario y capacidad de pago del inquilino describen un mercado que se mantiene apretado.
La pregunta para 2026 no es si el alquiler seguirá “alto”. Es dónde se rompe primero: en oferta, en asequibilidad, o en reglas del juego.
