Por: 4S Real Estate
El mercado habitacional vertical durante los últimos años ha crecido de forma sostenida como una alternativa ante la poca disponibilidad de suelo y la densidad de las ciudades. Dicha tendencia se mantiene pese a la situación tan complicada que se vive con la crisis sanitaria causada por el SARS-CoV-2, que ha afectado a todos los sectores económicos, incluido el inmobiliario.
4S Real Estate, siendo pionero en Latinoamérica en el desarrollo de metodologías para el entendimiento de la demanda, presenta el Gran Reporte de Verticalización 2021 que recopila los principales indicadores para comprender el panorama de la vivienda vertical en México al cierre de 2020.
En el país las unidades de los proyectos verticales activos que se ofertan (sin considerar la vivienda de interés social), rebasan las 139,000 unidades de los 5,040,055 de hogares que se reportan en el último censo del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI).
Siendo el mercado de la Ciudad de México el que cuenta con la mayor oferta, con un total de 41,614 unidades, seguida por el mercado de Guadalajara y Monterrey que se encuentran por arriba de las 17,000 unidades. A estos se le suman Querétaro con más de 10,000, Tulum con 6,343 y Playa del Carmen con 6,867 unidades habitacionales.
En cuanto a la distribución por segmento 61,152 unidades son Residencial Plus, 40,635 Residencial, 25,583 Premium, 9216 Medio y 2,968 Premium Plus. Observándose que la mayor concentración de proyectos se ubican en un mercado alto (Residencial, Plus y Premium que abarca propiedades desde 2.2 millones de pesos (mdp) hasta encima de los 18 mdp.
Por otra parte, los inventarios en la mayoría de las ciudades están dirigidos principalmente a los segmentos Residencial y Residencial Plus; no obstante, las urbes con una fuerte orientación turística como Puerto Vallarta o aquellas que se ubican en la Riviera Maya, tienen como principal componente la oferta Residencial Plus y Premium.
Respecto a los precios promedio por m2, las tres principales ciudades que presentaron caída durante 2020 en comparación con 2019 fueron: León con -16%, Ciudad de México -13% y Cancún con -10%. Mientras que el mercado local presentó un comportamiento variado, pero las ciudades con mercado turístico tuvieron una tendencia general en alza de precios.
Al comparar las ventas por segmento del año anterior respecto al 2019 se observa un incremento en la proporción de ventas concretadas en el segmento Medio y principalmente Residencial, frecuentemente a costa de los segmentos superiores, en particular Residencial Plus.
Sin embargo, salvo Puebla, Guadalajara, San Luis Potosí, Puerto Vallarta y Culiacán, todas las ciudades tienen menos del 10% de inventario en el segmento medio y Ciudad de México, Tulum, Playa del Carmen, Tijuana, Mérida, Hermosillo y Veracruz no cuentan con inventario de dicho segmento.
Asimismo, de acuerdo al nivel socioeconómico (NSE) nacional el 15% de la población corresponde al nivel ‘C’, 12% al ‘C+’ y únicamente el 7% es ‘A/B’. Por lo tanto, existe una pirámide invertida entre la oferta y la demanda, puesto que el 63% del inventario se concentra en segmentos altos, cuando existe el requerimiento de más unidades en los segmentos Medio y Residencial.