El reciente censo elaborado en 2020 y publicado hace unas semanas nos brinda información muy relevante para la planeación de inversiones, el diseño de políticas públicas y el desarrollo de las ciudades y su infraestructura.

Según esta nueva estadística, el estado de Yucatán pasó de la posición número 21 a la 22 por el tamaño de su población entre 2010 y 2020.

Sin embargo, la Ciudad de Mérida con 1,316,000 habitantes, se movió de la posición 12 a la 11 entre las Zonas Metropolitanas con mayor población y creció con un promedio anual de 2.3%, lo cual es casi el doble que la tasa promedio nacional (1.2%), y es solo superada por ciudades netamente turísticas como Playa del Carmen (5.9%), Los Cabos (3.9%) Cancún (3.3%) y Puerto Vallarta (2.4%), o por ciudades altamente industrializadas como Querétaro (3.2%) y Monterrey (2.4%). Además, Mérida es una de las pocas ciudades que aceleraron su crecimiento respecto a la década anterior (1.9% anual), lo cual en gran parte se dio como resultado de una alta y atípica migración; pues con 80,000 nuevos residentes, Mérida es la octava ciudad del país que más personas recibió de otros estados durante el último quinquenio.

Este crecimiento sin duda es resultado del hecho de que Mérida es una ciudad con alta calidad de vida, impresionantes atractivos naturales y turísticos, un buen clima y sobretodo muy segura, no solo dentro de México, sino que ha sido denominada como la ciudad de mayor índice de seguridad en Latinoamérica y segunda en América, solo superada por Québec, Canadá. Por tanto, la población de otros estados, particularmente la joven, volteó a ver a la ciudad como un destino para el desarrollo de su familia y negocio.

Todo esto ha convertido a Mérida en un destino muy atractivo para la migración, y con ello también para la inversión, tanto pública como privada pues en los últimos años hemos visto el desarrollo de importantes centros culturales como el Gran Museo del Mundo Maya y el proyecto de un imponente nuevo estadio deportivo; el atractivo de la arquitectura colonial ha atraído innumerables inversiones en hoteles boutique de alta gama, muchísima inversión nacional y extranjera en la compra de propiedades para adaptarlas a la renta por medio de plataformas como Airbnb; y la belleza de las zonas naturales como Celestún o Río Lagartos, de las haciendas henequeneras y de la propia selva que la rodea, han consolidado a todo Yucatán y especialmente a Mérida como un importante destino turístico nacional y mundial. Por supuesto, todos estos factores atraen el interés de desarrolladores inmobiliarios de todas las regiones del país.

En el ámbito privado, se han desarrollado enormes desarrollos residenciales con campos de golf, pero también atractivos desarrollos de nivel medio y social, parques industriales, edificios corporativos, grandes desarrollos habitacionales y por supuesto centros comerciales.

Hasta el año 2000, en Mérida había solo 6 centros comerciales, la mayoría de ellos y el más importante, desarrollados por inversionistas locales. Eso significaba una dotación o ratio comercial de 19.1 m2 de Área Bruta Rentable por cada 100 habitantes (ABR/100 hab).

Para el 2020, el área bruta rentable total de la ciudad es casi 4 veces mayor, acumulando poco más de medio millón de metros cuadrados distribuidos en 15 centros comerciales, es decir, que en menos de 10 años se desarrollaron 9 nuevos centros comerciales y actualmente hay uno en construcción y otro más en proyecto, generando un ratio de 37.6 m2/100 hab y un índice de desarrollo comercial de -2.03. El Ratio para todas las Ciudades de México es de 25.7 m2/100 hab.

Si bien, este factor indica una mayor cantidad de oferta de centros comerciales respecto a ciudades comparables, mediante nuestra nueva plataforma Analítica Inmobiliaria, podemos determinar si la sobreoferta afecta a toda la ciudad o si existe posibilidad de desarrollar un nuevo centro comercial en alguna zona en específico.

En el caso de Mérida, encontramos que 14 de los 16 centros comerciales se ubican en la zona Centro–Norte de la Ciudad, generando un ratio de 133.7m2/100 hab con un índice de desarrollo de -4.9, para esta población que si bien cuenta con un mejor ingreso familiar no puede sustentar la totalidad de la oferta y ello se refleja en la alta disponibilidad que se encuentra en varios de los centros comerciales, particularmente los nuevos. Mientras tanto, la zona Centro-Sur, donde vive la mayor parte de la población, aunque con un menor ingreso familiar, solo está servida por dos centros comerciales con el 7% de la superficie comercial y cuenta con un ratio de 17.2 m2/100 hab y un índice de desarrollo de apenas 1.8.

Es claro que el mercado con mayor ingreso familiar es más atractivo para una gran parte de la oferta comercial, de entretenimiento y servicio, pero como en Mérida, observamos otras ciudades donde los esfuerzos de desarrolladores y operadores comerciales se enfocan en ciertas zonas y deja sectores más populares para ser atendidas por una oferta menos profesional, en muchos casos informal y que incluso, a pesar de las apariencias, ofrece precios y condiciones mucho más desfavorables que el comercio de primer nivel si puede ofrecer.

Con la ayuda de nuestra plataforma de geomarketing Analítica Inmobiliaria se vuelve más fácil evaluar y tomar decisiones sobre el desarrollo de proyectos comerciales con mucha mayor precisión, asegurando la inversión del capital tanto de desarrolladores inmobiliarios como de comerciantes y proveedores de servicio.

Por: Juan Ignacio Rodríguez Barrera, director en MAC Arquitectos Consultores

Este es un artículo de la edición 125 https://inmobiliare.com/inmobiliare-125/

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