Los obstáculos en las cadenas de suministro a causa del Covid-19, influenciaron en la búsqueda de reducción de costos sin comprometer la operación de las empresas, por lo que Mexicali también resultó ser una ciudad atractiva para trasladar sus producciones, y es por esto que los desarrolladores locales refuerzan inversiones.
Si bien, la absorción bruta de este mercado representa apenas el 7% del total nacional, con 340,000 m2, en 2021 tuvo un incremento de 455% respecto al año previo y también uno de sus máximos históricos. Empresas del sector médico, electrónico y plásticos detonaron la demanda.
Al igual que las ciudades anteriores, Mexicali es cercana a Estados Unidos, la cadena de proveeduría local y la mano de obra especializada es de menor costo. Esto se puede ver reflejado en los precios de salida de los inmuebles industriales, al ubicarse en $4.84 USD/mes/m2, mientras que en Tijuana se cotizan en $6.24 USD/ mes/m2.
Mexicali es una ciudad industrializada que, a diferencia de Tijuana o Ciudad Juárez, todavía cuenta con gran cantidad de terreno para el desarrollo industrial, promoviendo proyectos especulativos y BTS. Cabe destacar que, desarrolladores locales como PIMSA, Grupo Nelson y Grumesa están invirtiendo fuertemente en proyectos de alta calidad para recibir a empresas extranjeras que quieran trasladar su manufactura a este mercado.
Los retos para los mercados industriales fronterizos
Son muchos los factores que influyen en el posicionamiento de los mercados inmobiliarios industriales fronterizos para la atracción de empresas extranjeras en la reubicación de sus procesos productivos, el nearshoring. Sin embargo, estos mercados tienen una serie de retos que superar para poder ser competitivos frente a los mercados estadounidenses y canadienses.
Existen dos grandes retos: el suministro y desabasto de energía y la falta de tierra en algunos mercados de la frontera norte.
En los últimos cinco años el desabasto de energía gubernamental ha sido una constante en los mercados de Tijuana, Mexicali, Ciudad Juárez y, en menor medida, Monterrey. Esto genera incertidumbre para empresas y desarrolladores, ya que para poder establecer cualquier planta productiva la capacidad energética es de primera necesidad. Ante esto, existen otros recursos para suministrar energía de manera privada; lo cierto es que desarrolladores y parques que cuenten con derechos existentes de KVA e infraestructura necesaria lideraran este mercado.
En algunos mercados como Tijuana la escasez de tierra comienza a ser un factor clave en la construcción de nuevos desarrollos, la demanda no ha detenido la construcción, pero sí han aumentado los precios de renta. Un área de oportunidad sería revitalizar el inventario clase C disponible, a fin de que sea competitivo con los nuevos inmuebles.
Por: Joanna Lara, Market Analyst en Datoz, Antonio Chavira, Market Analyst y Pamela Ventura, Content Manager.
*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Inmobiliare.
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Este es un fragmento del texto Nearshoring impulsa histórica demanda industrial en mercados fronterizos de la edición 130 https://inmobiliare.com/inmobiliare-130/