El mercado de espacios industriales en México se encuentra consolidado y se distingue por contar con factores e indicadores que lo diferencian del resto.
El mercado inmobiliario industrial se ha caracterizado por contar con tasas de rentabilidad estables, factor que ha hecho atractiva la inversión para nuevos espacios; a la par, continúa presentándose como uno de los sectores menos afectados y con mayor dinamismo posterior al fenómeno de la pandemia por Covid-19.
Por otro lado, el importante crecimiento que ha presentado el e-commerce a nivel mundial, trae consigo una importante demanda de metros cuadrados, principalmente en la denominada “última milla”, por lo que la ubicación de espacios disponibles para el desarrollo continúa presentándose como una de las variables más importantes en la industria, ya que gran parte de las empresas enfocadas a la logística, almacenaje y distribución, como es el caso de las empresas 3PL (Third Party Logistics), buscan establecerse cerca de los principales centros urbanos del país.
Los principales clientes potenciales para los espacios industriales, son aquellos enfocados al almacenamiento, distribución y logística que han mostrado un importante crecimiento durante la pandemia, lo que ha generado un incremento en la demanda de metros cuadrados por parte de estos clientes.
De acuerdo con información recabada en Softec, para el último trimestre del 2021 el inventario de espacios industriales en los 12 principales mercados del país llegó a un total de 75.2 millones de m2, lo que representa cerca de 1.5 millones de m2 más respecto al cierre del 2020, es decir, un crecimiento anual cercano al 2.0 por ciento.
Los espacios industriales Clase A continúan mostrando la mayor participación en el mercado, concentrando un poco más del 71% del inventario total, lo que representa cerca de 53.5 millones de m2 rentables, el resto del inventario se encuentra distribuido en otras clases, principalmente en espacios industriales Clase B, los cuales se caracterizan por ser inmuebles más antiguos, con una menor cantidad de amenidades y servicios, así como con ubicaciones fuera de clusters o parques industriales principalmente.
En los últimos años, el mercado de espacios industriales en México ha venido mostrando un crecimiento constante, agregando en promedio 3 millones de m2 rentables al año; sin embargo, durante 2015 y 2016 se presentó el mayor incremento de m2 rentables, llegando a incrementar el inventario en un 4 y 5 millones de m2 rentables.
El sector industrial en México se encuentra conformado principalmente por 12 mercados, los cuales en su conjunto, como ya se ha mencionado, concentran un total de 75.2 millones de m2 rentables; a su vez, estos 12 mercados se encuentran concentrados en tres Regiones:
– Centro que conforma a los mercados de la Ciudad de México y la Ciudad de Toluca
– Bajío, la cual se encuentra conformada por los mercados de Querétaro, Guanajuato, Guadalajara, San Luis Potosí y Aguascalientes
– Norte, contempla a los mercados de Monterrey, Ciudad Juárez, Reynosa, Saltillo y Tijuana
Pese a que la Ciudad de México se presenta como el mercado de mayor tamaño a nivel nacional con un total de 13 millones de m2 rentables, la Región Centro se presenta como la más pequeña, ya que en su conjunto concentra un total de 16.8 millones de m2 rentables, lo que representa cerca del 22% del total nacional.
Por su parte, la Región Norte se presenta como la de mayor tamaño, un total de 36.1 millones de m2 al cierre del 2021, lo que representa el 48% del total a nivel nacional, siendo el mercado de Monterrey el segundo más grande del país, con un total de 12.9 millones.
El mercado industrial en la Región del Bajío se presenta como el segundo más grande a nivel nacional, concentrando el 29% de la superficie rentable, con un total de 22.1 millones de m2 rentables para el cierre del 2021, en dicho mercado, los m2 rentables se encuentran distribuidos entre Querétaro, Guanajuato y Guadalajara, los cuales en su conjunto concentran un poco más de 18.2 millones, lo que representa cerca del 82% del total de los m2 existentes en la región.
Las regiones del Bajío y del Norte del país, han mostrado un crecimiento constante en sus m2 rentables en los últimos años; si bien en la Región Centro también se ha observado un incremento, este ha sido más lento en comparación con el resto de México, ya que a partir del 2018 el crecimiento promedio se ubica por debajo de los 450 mil m2 rentables.
Asimismo, el Bajío se presenta con mayor dinamismo y crecimiento, ya que en los últimos años, el crecimiento anual promedio se ubica por arriba de un millón de m2 rentables; finalmente la región Norte también muestra un incremento constante, agregando en promedio, cerca de 900 mil al año.
El mercado industrial en México, se presenta como un mercado atractivo para muchas empresas a nivel mundial, ya que la ubicación con la que cuenta la República Mexicana se presenta como una ubicación estratégica, debido a la conectividad existente con Estados Unidos y América Latina.
Sectores como la manufactura y la logística se presentan como los principales generadores de atracción de Inversión Extranjera Directa (IED); a la par, el mercado demanda cada vez más espacios con mayores y mejores tecnologías, mejor infraestructura y mejora en los procesos de automatización, ya que estas variables se presentan altamente necesarias para el buen funcionamiento, tanto de parques como de naves industriales.
Dadas las condiciones actuales del mercado y debido a la creciente necesidad del mercado Asiático y de otras partes del mundo por establecerse en México, el mercado industrial nacional está en una posición ideal para capturar un mayor crecimiento, principalmente en las regiones del Norte y Bajío, esto debido a su cercanía con Estados Unidos, así como a la conectividad existente entre estas dos regiones y el país vecino del Norte.
Por: César Cortés, consultor de Estudios de Mercado, Softec, Consultoría en Proyectos Inmobiliarios ccortes@softec.com.mx
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Este es un artículo de la edición 131 https://inmobiliare.com/inmobiliare-131/
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