Madrid se consolida como una ciudad de clase mundial tanto en calidad de vida como en atracción de capitales.

Se ha convertido en una de las 10 ciudades más atractivas del mundo para la inversión, de acuerdo al Índice Global del 2021, publicado por el Instituto de Estrategias Urbanas de la Japanese Mori Memorial Foundation, por delante de ciudades como Sydney, Hong Kong, Los Ángeles, Copenhague, Viena, Zurich, Boston, Frankfurt, San Francisco y Toronto.

Por otro lado, el Índice Global de Habitabilidad 2021 de la prestigiada revista The Economist, coloca a Madrid dentro del top 20 mundial, escalando 25 posiciones. 

Cabe destacar que la ciudad presenta uno de los niveles de precios de vivienda por metro cuadrado más atractivos dentro de las principales metrópolis del mundo. Al mismo tiempo, ofrece una de las mayores rentabilidades en alquiler. 

“Esto representa una oportunidad de inversión en euros para latinoamericanos que buscan diversificar su portafolio, pues aunado a una rentabilidad en alquiler competitivo, presenta una oportunidad de apreciación del inmueble a mediano y largo plazo” señala Pablo Fonseca Andere, socio cofundador de VantaBlack Properties.

El área metropolitana de Madrid tiene una población de 6.8 millones de habitantes*, lo que la coloca como la tercera capital más importante de Europa, solo por debajo de Londres y París, cuyas áreas metropolitanas cuentan con una población de 14.3 millones y 12.8 millones, respectivamente. 

“Madrid se encuentra entre el top 20 de ciudades del mundo con mejor calidad de vida. Cada vez más se consolida como una de las principales urbes de Europa, al nivel de Londres y París” comenta Patri García Larragaín, socia cofundadora de VantaBlack Properties.

VantaBlack Properties

VantaBlack Properties es una firma boutique especializada en la asesoría integral a extranjeros para la adquisición de inmuebles en Madrid con más de 15 años de experiencia en el sector inmobiliario y financiero.

“La idea surgió hace varios años cuando decidí adquirir una vivienda en Madrid. Me di cuenta de lo complicado que puede ser para un extranjero conseguir una buena oportunidad de inversión. Afortunadamente, Patri me ayudó con toda la gestión, desde la búsqueda del inmueble idóneo para mí y cumplimiento de los requisitos de inversión en España, hasta la revisión legal del inmueble y negociación con el vendedor” comenta Pablo.

Patri enfatiza: “nos enfocamos en ofrecer un servicio integral a nuestros clientes, les ayudamos a diseñar la estrategia de inversión idónea y gracias a nuestras alianzas estratégicas en España, les conseguimos la mejor oportunidad disponible en el mercado. Les ayudamos en todo el proceso, gestionamos la compra y hacemos una revisión legal del inmueble para evitar sorpresas y riesgos innecesarios”.

Madrid con respecto a otras ciudades principales

Como se observa en la Figura 1, Madrid presenta el menor nivel de precio de vivienda por metro cuadrado respecto a otras ciudades principales de Europa y Estados Unidos. Destaca por estar debajo de los €5,000/m2, comparado con Londres, París y Nueva York, que tienen niveles entre €13,000/m2 y €14,000/m2. “Esto significa que estás ciudades son entre 2.6 y 2.8 veces más caras que Madrid”, añade Patri.

Al mismo tiempo, Madrid presenta un 4.3% de rentabilidad bruta anual, la más atractiva entre las ciudades comparadas. Siendo París la más castigada, con 2.4%, seguida de Nueva York, con 2.9% y Londres, con 3.9%, manteniéndose considerablemente por debajo de Madrid.

“La rentabilidad que presenta Madrid es sumamente atractiva al compararla con otras ciudades del mismo nivel. Y considerando el actual bajo coste de la deuda en España, con el financiamiento adecuado, la TIR puede superar el 10% anual” enfatiza Pablo.

En la Figura 1, se comparan las estadísticas con las de otras ciudades consolidadas. En las cuales, la vivienda suele experimentar una alta demanda y poca oferta en zonas centrales. Históricamente, el riesgo de bajadas de precio pronunciadas son menores que en ciudades menos consolidadas.

“Un ejemplo de la resiliencia de una ciudad consolidada es precisamente Madrid, en donde durante la crisis económica iniciada en 2008, el precio de la vivienda disminuyó 26%, en comparación con un 40% en España en general**”, enfatiza Patri.

Pablo agrega “otro aspecto que hace que estas ciudades sean más resilientes, es que generalmente presentan una mayor población foránea de estudiantes, turistas y expatriados, lo que genera demanda adicional a la doméstica”.

Comparación de los distritos y barrios de Madrid

El municipio de Madrid se divide en 21 distritos los cuales, a su vez, se dividen en 128 barrios. Los distritos que se destacan como zonas céntricas son: Chamberí, Centro, Retiro y Salamanca. 

 “Las tres palabras más importantes al momento de decidir en donde adquirir un inmueble es ubicación, ubicación y ubicación. Hemos visto que los inversionistas latinoamericanos quieren comprar su casa en zonas céntricas de Madrid” dice Pablo.

Los niveles de precio y rentabilidad varían según los diferentes distritos y barrios de la capital española, siendo uno de los aspectos clave a considerar cuando se pretende comprar una vivienda para alquilar. 

“Los barrios más conocidos no siempre son los de mayor rentabilidad en alquiler, por lo cual vale la pena mirar más allá de las zonas de siempre pero buscando siempre que sean céntricas y con alta demanda” agrega Patri.

En la siguiente gráfica se muestra que en Madrid, como en la mayoría de las ciudades, las rentabilidades varían considerablemente entre distritos y barrios, siendo los más céntricos y los que tienen mayor demanda, los que presentan mayores niveles de precio. 

La rentabilidad es menor en algunos distritos como, por ejemplo, en Salamanca. Aunque es importante señalar que, durante la crisis económica iniciada en 2008, este mostró una mayor resiliencia, siendo que los precios de la vivienda solo bajaron 13% mientras que en el resto de Madrid disminuyeron un 26% y en España un 40 por ciento.

“Esto significa que, al igual que las ciudades consolidadas, las zonas más céntricas de la ciudad son las que presentan un menor riesgo de caídas de precio pronunciadas y son más resilientes” concluye Pablo.

Por otro lado, se observa que los barrios de Recoletos y Castellana, en el distrito de Salamanca, Jerónimos, en el distrito de Retiro, y Almagro, en el distrito de Chamberí, son los barrios con los precios por metro cuadrado más altos de todo Madrid.

“Son las zonas más codiciadas de la ciudad, cuentan con las principales marcas de lujo a nivel mundial, restaurantes con estrella Michelin, hoteles de gran lujo como el Ritz-Mandarin, y la vida nocturna más exclusiva. De hecho, el área comprendida entre Paseo de la Castellana y las calles de Ortega y Gasset, Velázquez y Alcalá, es conocida como la Milla de Oro de Madrid” puntualiza Patri. 

Éstas son las zonas preferidas de los extranjeros para vivir en Madrid, pero también las más costosas. Por eso es indispensable tener en cuenta que las estrategias de inversión deben ser distintas dependiendo del perfil de cada inversionista.

Pablo agrega “no es lo mismo adquirir un inmueble para habitarlo que para alquilarlo. Si se desea alquilar, lo ideal es comprarlo en zonas céntricas más rentables. Es indispensable contar con la asesoría de un profesional para diseñar la estrategia de inversión correcta y encontrar el inmueble idóneo a cada perfil”.

Por: Pablo Fonseca Andere. Socio Cofundador VantaBlack Properties

Patricia García Larragain. Socia Cofundadora VantaBlack Properties

*De acuerdo con cifras oficiales del padrón 2020 del Instituto Nacional de Estadística de España (INE).

**Según datos del portal inmobiliario español Idealista y de la tasadora Tinsa.