Una pregunta frecuente en la industria es cuál será la tendencia inmobiliaria logística (inmologística) que seguirá al desplazamiento de la huella logística de las ciudades hacia la periferia. Motivados por la presión de costos y escasez del suelo urbano, en las últimas décadas se han desarrollado naves industriales de 20 mil a 100 mil m2, cada vez más seguras, tecnificadas, formales y con mejores incentivos fiscales, pero más alejadas de zonas densificadas. Desde estos almacenes se distribuye capilarmente el inventario a múltiples puntos de entrega en las ciudades, reduciendo la necesidad de grandes áreas logísticas urbanas. Y aunque este diseño sacrifica tiempos de distribución y puede representar un riesgo de demanda, en el largo plazo reduce costos logísticos y mejora la confiabilidad de las entregas. Es así como hoy en día, en los centros urbanos, es mucho más fácil encontrar un edificio residencial o un centro comercial que una mega bodega.
Pero, aunque esta configuración se justificaba en el contexto pre-pandemia, cuando los clientes estaban dispuestos a esperar días adicionales por la mercancía, en el mundo post-pandemia supone un reto mayúsculo para la rentabilidad del e-commerce. Casi de la noche a la mañana, la paciencia de los clientes se cambió por el deseo de tener los productos cuanto antes, inclusive el mismo día, y con la mejor trazabilidad y presentación posibles. De repente, las barreras de entrada al e-commerce desaparecieron, y éste pasó de ser opcional a obligatorio, madurando y creciendo una década en un año. Para cumplir costo-eficientemente las nuevas promesas, la reacción de la industria logística fue reacomodar las redes según lo existente, pero sin cambios radicales en la infraestructura, que no ocurren súbitamente.
En nuestra experiencia emprendiendo en fulfillment hemos encontrado que hay cuatro características altamente deseables de la infraestructura. Primera, ubicada de manera que permita entregar en el mismo día, con corte a una hora razonable, a una ciudad o área metropolitana de fuerte mercado local. Segunda, accesible para entradas y salidas rápidas con vehículos de diferentes tamaños, desde bicicletas hasta camiones. Tercera, con opción de almacenamiento en altura y amenidades para cumplir con las normas de almacenamiento y requerimientos de los operarios. Cuarta, tener la flexibilidad para expandir o contraer capacidad entre 500 y 10.000 m2, o una mezcla entre una bodega céntrica y otras periféricas, con inventario de reserva o de muy baja rotación, para reabastecer oportuna pero anticipadamente a la venta.
Eventualmente, la inmologística tendrá que adaptarse de fondo a la nueva realidad. Y al pensar en el modelo que conviene al e-commerce, la respuesta parece no ser necesariamente de extremos: ni de más grande o periférico, ni de micro bodegas centrales o lockers. Dada la amplia gama de promesas de entrega del e-commerce, parece requerir un punto intermedio, que permita balancear el cumplimiento con el costo de servir y la disponibilidad de inventario.
No obstante, la oferta actual del mercado no satisface plenamente esas condiciones. En un extremo se encuentran las soluciones de auto almacenamiento de la economía colaborativa, donde se disponen bodegas desnudas que no necesariamente permiten el almacenamiento en altura o rápida accesibilidad. En el otro extremo se encuentra el modelo tradicional de arrendamiento o propiedad de largo plazo, donde se tiene poca flexibilidad de expandir o contraer según las necesidades, y las compañías deben asumir el riesgo financiero y de demanda.
En este contexto, sería ideal tener un modelo similar al coworking de oficinas, pero para bodegas dotadas. Sería deseable tener bodegas modulares y escalables; con dotaciones mínimas de altura, cocinas, baños, zonas de tránsito según los requerimientos normativos de almacenamiento, pero con flexibilidad para personalizar dotaciones según las necesidades de la operación; con estándares mínimos de seguridad y salud en el trabajo y monitoreo contra mermas; y, por supuesto, con la flexibilidad contractual que permita diluir el riesgo de demanda que enfrentan las empresas. Tal vez, la existencia de un modelo inmologístico que satisfaga estas condiciones pueda cerrar la brecha de oferta en el e-commerce y volverse un impulsor adicional para esta industria, que sigue creciendo en América Latina.
Por: Andrés Felipe Archilan, Cofundador y COO de MelonnREMS | México
Esta es una columna de la edición 137 https://inmobiliare.com/inmobiliare-137/