La paradoja urbana de Estados Unidos: sobra oficina, falta vivienda y el capital cambia de guion

Hay un paisaje repetido en las grandes ciudades de Estados Unidos: torres de oficinas con luces apagadas y, a pocas cuadras, edificios residenciales con listas de espera y rentas que se sostienen. La escena parece absurda, pero no lo es. No falta espacio. Falta alineación.

La pandemia no “creó” el problema. Lo hizo visible y lo aceleró. Lo que colapsó fue una suposición que dominó décadas de planeación y financiamiento: que la oficina era el motor inevitable del centro urbano.

El problema real no es inmobiliario, es financiero

Cuando el coste del capital sube, el mercado deja de perdonar proyectos que solo funcionan en hojas de cálculo optimistas. Y la oficina, hoy, paga el precio de esa nueva exigencia.

La dinámica es simple:

• La demanda residencial se mantiene en segmentos clave porque responde a una necesidad estructural.
• La oficina nueva se vuelve más difícil de justificar porque el retorno esperado ya no compensa el riesgo.
• Los permisos lentos, los costos de construcción y la regulación no solo encarecen, también alargan los plazos. Y el tiempo, en un entorno de tasas altas, es un impuesto silencioso.

Así, la “oferta” deja de ser sinónimo de oportunidad. Puede ser un pasivo.

Lo que cambió: el valor se mudó de construir a adaptar

Durante años, el negocio fue levantar techos. Ahora, el negocio es convertir techos existentes en algo que el mercado sí quiera pagar.

Eso reordena prioridades:

• La velocidad de ejecución pesa tanto como el diseño.
• La previsibilidad de costos vale más que el render.
• El activo “correcto” no es el más grande. Es el que se puede adaptar sin que los permisos, la estructura o el financiamiento lo vuelvan inviable.

En ese nuevo mapa, las conversiones y el uso mixto ya no son una moda urbana. Son una respuesta racional al choque entre demanda real y activos desalineados.

El giro de política pública: incentivos, densidad y fricción regulatoria

Aquí entra la parte incómoda: el mercado no decide solo.

Las políticas públicas pueden acelerar o frenar esta transición. Cuando una ciudad facilita densidad residencial, agiliza permisos y reduce incertidumbre regulatoria, abre la puerta a conversiones viables y a proyectos mixtos que sí obtienen capital.

Cuando hace lo contrario, la ciudad no “protege” su tejido urbano. Congela la capacidad de adaptarse. Y el resultado suele ser peor: edificios subutilizados, menos inversión, menos vivienda, más presión sobre rentas.

La regulación no siempre impide. Pero casi siempre selecciona. Decide qué tipo de desarrollador sobrevive y qué tipo de proyecto queda fuera.

La lectura para el capital: menos épica, más ingeniería de retornos

Este es el punto central para fondos, inversionistas y desarrolladores: la rentabilidad ya no se consigue por inercia del ciclo. Se consigue por ejecución y estructura.

En la práctica, el mercado está empujando hacia:

• Proyectos de uso mixto donde la vivienda ancla el flujo y la oficina se vuelve complemento, no protagonista.
• Conversiones de oficina a vivienda o a usos residenciales que capturen demanda con menor exposición a “apuestas” de absorción.
• Capital con ventanas de salida más cortas, más flexibilidad y más capacidad de absorber variaciones de demanda.
• Joint ventures con operadores y reservas para contingencias porque, en conversiones, siempre aparece algo que el modelo no vio.

La frase “quien no se adapta, pierde valor” no es amenaza. Es contabilidad.

Qué significa para el negocio inmobiliario

El nuevo diferencial competitivo no es construir más. Es construir lo correcto, en el orden correcto, con el riesgo correcto.

Eso implica:

• Menos proyectos que dependen de un solo uso.
• Más underwriting basado en fricciones reales: permisos, tiempos, costos, financiamiento y salidas.
• Una comprensión más urbana del negocio: la demanda se mueve por accesibilidad, servicios, seguridad, empleo y calidad de vida, no por nostalgia del distrito financiero.

La ciudad que entienda esto atraerá capital. La que lo ignore, lo verá irse a otro lado o quedarse parado.

Estados Unidos está viviendo una transición silenciosa: del desarrollo por reflejo al desarrollo por necesidad. La oficina vacía no es solo un síntoma pospandemia. Es la evidencia de que el modelo anterior dejó de encajar con la economía actual.

El mercado inmobiliario siempre ha sido un negocio de ciclos. Pero en esta etapa, es sobre todo un negocio de adaptación. Y el capital, como siempre, va detrás de quien pueda ejecutar esa adaptación con menos ruido y más certeza.