La pandemia de Covid-19, la guerra entre Ucrania y Rusia, una posible recesión económica mundial, sequía, incendios y más; los últimos dos años han sido complejos para la humanidad, pero sobre todo han dejado claro que estar preparado para un cisne negro es fundamental. Es por ello que los Fideicomisos de inversión inmobiliaria (Fibras) en México buscan fortalecerse a través de los Criterios Ambientales, Sociales y de Gobernanza (ASG) para hacer frente a un futuro incierto.
Este conjunto de reglas a seguir en la toma de decisiones empresariales ha cobrado mayor relevancia en el mercado bursátil actual, en el que los rendimientos han dejado de ser el factor más importante para los inversionistas, que ahora encuentran un mayor atractivo en proyectos sostenibles con buenas prácticas, transparencia y un impacto positivo en el planeta.
En 2015, la Organización de las Naciones Unidas (ONU) estableció el plan de acción para la Agenda de Desarrollo 2030. Esta contemplaba la realización de 17 Objetivos de Desarrollo Sostenible (ODS), que permitirían abordar los grandes desafíos para crear un mundo mejor para las siguientes generaciones, por medio de un esfuerzo conjunto entre el sector público, el sector privado y la sociedad civil.
Fue así que los inversionistas comenzaron a replantear la estructura de sus portafolios, no solo con un propósito financiero, sino también para tomar en cuenta los beneficios que el ASG podría traer. Como consecuencia, las empresas comenzaron a interesarse en adaptar esta nueva tendencia dentro de sus negocios, entre ellas, las Fibras inmobiliarias.
Muestra de ello es que, en el primer trimestre de 2021, de acuerdo con The Wall Street Journal, se destinaron 21.5 mil millones de dólares a fondos de inversión basados en los mencionados criterios, a nivel global, monto que casi duplica el del año previo.
En entrevista para Inmobiliare, Fina Moisés, directora general de la Asociación Mexicana de Fibras inmobiliarias (Amefibra), señaló que la industria de bienes raíces tiene una gran responsabilidad en materia social y ambiental, al ser uno de los más contaminantes a nivel global, por lo que debe refrendar su compromiso hacia el entorno en el que opera por medio del monitoreo y la evaluación constante de sus riesgos y oportunidades.
Con una trayectoria de 15 años, la Amefibra ha puesto sus esfuerzos en la transición ASG de los 15 fideicomisos de bienes raíces que representa en México. Como resultado, actualmente, el 67% de ellos cuenta con una estrategia de adquisición y construcción con consideraciones ASG y el 80% incluye esta tendencia en sus procesos de due diligence, aumentando 7% y 40% respectivamente contra 2020.
De igual manera, el 73% de las Fibras toma en cuenta temas emergentes y problemáticas actuales en materia ambiental, social y de gobernanza dentro de su proceso de identificación y evaluación de riesgos, aumentando 36% la cifra de 2020. Para ello, se basan en los lineamientos de estándares, normas y certificaciones como LEED, EDGE, TCFD, NOM-035, BOMA Best, OSHAS, entre otras.
Y es que, para Gema Santana, vocera de Voto x el Clima, los criterios ASG son la estructura que llevará a una toma de decisiones para reducir el riesgo dentro de la industria; de lo contrarío, se trataría de un suicidio.
“Hoy en día, las empresas que no contemplan estos impactos en sus métricas están haciendo un harakiri, no solo al sector, sino a toda la humanidad. Los expertos mantienen proyecciones que el calentamiento global seguirá, junto con otros efectos en cascada de múltiples episodios extremos. Pero las Fibras pueden ser parte de la solución”, dijo durante el webinar “Entendiendo los principios ASG en el mundo actual”, organizado por Amefibra.
Asimismo, detalló que las temperaturas globales elevadas van a causar un aumento en la frecuencia de eventos climáticos extremos, que supondrán un riesgo para los bienes raíces en los próximos años. En este sentido, implementar buenas prácticas les permitirá a los operadores de inmuebles ser más resilientes.
“Periodos prolongados de sequía restringirán el uso de agua en los edificios, huracanes cada vez más fuertes y frecuentes requerirán una mayor resistencia de los materiales de construcción. Es indispensable volvernos expertos, porque el mundo que estamos enfrentando lo requiere”, comentó.
Fideicomisos lideran la emisión de bonos verdes en México con 13,200 mdp
Uno de los beneficios de implementar estrategias ASG en los Fideicomisos está directamente ligado al financiamiento. De hecho, Fina Moisés indicó que las Fibras inmobiliarias lideran la emisión nacional de bonos verdes, con trece mil 200 millones de pesos (mdp), hasta ahora.
“Las ventajas son muchas, por un lado los ahorros que genera un inmueble sustentable en consumo y gastos. Por otro lado, se adquiere un prestigio en hacer las cosas correctamente. No solo porque sea una moda, sino porque es una necesidad actual. Nos estamos acabando al planeta y tomar consciencia de ello también genera oportunidades financieras”, comentó.
Los bonos verdes iniciaron en México en 2016, aunque las Fibras se unieron por primera vez en 2020, con la participación de Fibra Prologis, quien lidera la recaudación junto a Fibra Storage y Fibra Uno. Este tipo de deuda busca solventar proyectos y acciones con impacto ambiental y social positivo.
Prologis, por su parte, volvió al mercado en mayo de 2021 para presentar su segunda oferta de deuda ASG, esta vez obteniendo 70 millones de dólares (mdd). Después, Fibra Storage, dedicado al arrendamiento de bodegas, se convirtió en el segundo Fideicomiso en llevar a cabo una venta de títulos de esta clase, con la que recibió mil 500 mdp.
“Tendremos más flexibilidad operativa y mayor capacidad de generar valor en la adquisición, construcción y operación de mini bodegas que permitan fortalecer nuestro portafolio“, expresó en a quel momento Diego Isita, director general de la compañía.
Además, Fibra Uno (FUNO) obtuvo una línea de crédito verde por 300 mdd en mayo de 2022, los cuales destinó al desarrollo de la torre Mitikah. Estos recursos se sumaron a su primera colocación sustentable de 2021, en la que obtuvo ocho mil 100 millones de pesos.
Mariuz Calvet, directora de finanzas sustentables en HSBC, explicó que el auge del financiamiento ligado a la sostenibilidad es fundamental ante la declaratoria mundial de que el cambio climático es un factor que arriesga la estabilidad del sistema financiero en su totalidad.
En este sentido, dijo, existe una brecha de capital necesario para movilizar a toda la economía hacia el desarrollo sostenible y cumplir con las metas del acuerdo de París; algo que se puede corregir por medio del sector financiero, al redirigir los flujos de capital a iniciativas de empresas con actividades ASG.
“Otro punto importante es que se empezó a diluir el hecho de que el financiamiento de proyectos con impacto positivo sacrificaba la rentabilidad. En esta nueva era, se elimina esa línea, ahora se entiende el doing well, while doing good”, apuntó Calvet.
Por: Samanta Escobar
Este es un fragmento del artículo Criterios ASG en las Fibras inmobiliarias: ¿Mito o realidad? de la edición 133 https://inmobiliare.com/inmobiliare-133/