El Corredor Interoceánico del Istmo de Tehuantepec está empujando una idea que suele quedarse atorada en juntas técnicas: juntar industria y energía en el mismo mapa, no como “parques vecinos”, sino como parte de la misma plataforma. En Oaxaca, cuatro de los seis Polos de Desarrollo para el Bienestar (PDB) se perfilan como mixtos y con potencial para habilitar proyectos eólicos junto a parques industriales, de acuerdo con declaraciones atribuidas a la dirección del CIIT y a un estudio de la CFE.
Para bienes raíces, esto importa por una razón brutalmente simple: en real estate industrial moderno, la energía ya compite con la ubicación. Y en el Istmo, esa discusión no es nueva: Oaxaca concentra el mayor peso eólico del país, con decenas de parques y capacidad instalada relevante.
La oportunidad existe. El riesgo también. Porque un polo “mixto” puede ser ventaja competitiva… o una fábrica de fricción regulatoria.
Los cuatro polos que quieren convivir con viento e industria
Los polos mixtos señalados en Oaxaca son:
- Chivela (Asunción Ixtaltepec / zona de Ixtaltepec)
- San Blas Atempa
- Ciudad Ixtepec
- Santa María Mixtequilla
La tesis detrás del mixto es clara: permitir que en el mismo nodo se instalen actividades industriales y, a la vez, se habiliten proyectos de generación eólica donde el recurso lo permita. El propio antecedente técnico de CFE en la región muestra que ha explorado y caracterizado zonas con potencial eólico y sus implicaciones comunitarias.
En paralelo, el CIIT ha formalizado procesos licitatorios por polo, con requisitos de experiencia operativa real (no solo “desarrollar tierra”), como se observa en convocatorias y fallos publicados en gob.mx para PODEBIS específicos.
La mezcla sectorial no es decoración: define demanda inmobiliaria
En estos polos se ha planteado que podrían instalarse empresas de:
- agroindustria
- cuero y textiles
- metales
- transporte
- electromovilidad
- energía eólica (como componente habilitador)
En términos inmobiliarios, eso cambia el tipo de producto que se necesita:
- naves industriales con especificación distinta (cargas, patios, seguridad, aduanas si aplica)
- suelo con servidumbres claras (derecho de vía, interconexión, accesos)
- infraestructura interna (subestaciones, ductos, agua, tratamiento)
Y cambia el orden de inversión: primero infraestructura y energía, después “metros cuadrados”.
La energía deja de ser “costo operativo” y se vuelve ventaja financiera
La promesa del “mixto” no es verde por moda. Es financiera.
Si un polo logra anclar energía competitiva (vía interconexión viable o PPAs bien estructurados), puede:
- bajar volatilidad del gasto energético para inquilinos intensivos
- atraer manufactura con consumo alto y exigencia de continuidad
- acelerar decisión de instalación frente a otros mercados donde la red ya está saturada
El mercado ya aprendió este patrón en data centers: cuando la energía y la interconexión se complican, el proyecto se vuelve lento y caro aunque la tierra sea barata. El Istmo está intentando atacar el cuello de botella desde el diseño del nodo, no después.
El riesgo es el otro lado: lo mixto puede meter una segunda capa de permisos, gestión social y tiempos. Y en desarrollo industrial, el tiempo se paga con costo de capital.
La licitación como filtro: quién llega y con qué músculo
Aquí hay una señal que vale oro: el CIIT no está vendiendo lotes como si fueran macrolotes de fraccionamiento. Está pidiendo experiencia comprobable para desarrollar y operar infraestructura industrial, como se ve en el proceso de San Blas Atempa (registro de interesados, requisitos, y fallo del procedimiento).
Eso reduce el riesgo de “especulación vacía”, pero no lo elimina. Porque también importa quién trae:
- acceso a financiamiento
- capacidad de ejecución
- y, sobre todo, anclas (inquilinos o proyectos tractores)
En Veracruz, el ejemplo de ancla se está moviendo en Coatzacoalcos II: se reporta que Ursus Energy preparaba inversiones asociadas al PODEBI Coatzacoalcos II, y que el proyecto de GNL recibió evaluación alta dentro del proceso del CIIT, según cobertura especializada.
Eso no garantiza éxito. Pero sí cambia la conversación: cuando hay ancla, hay absorción potencial. Sin ancla, todo es render.
Coatzacoalcos II: cuando el nodo tiene tierra, puerto y narrativa energética
Aunque el foco aquí es Oaxaca, el CIIT se entiende como red. Y el lado Golfo está empujando su propia lógica inmobiliaria: energía, petroquímica y puerto.
El PODEBI Coatzacoalcos II se reporta con 131.82 hectáreas, con frente carretero y ubicación estratégica vinculada a la conectividad local.
Medios regionales han mencionado que el arranque del parque industrial se ha planteado con inversiones del orden de US$300 millones, incluyendo adquisición de tierra (cifra reportada, no documentada en fuente oficial en el material revisado).
La diferencia entre “parque” y “polo que funciona” vuelve al mismo punto: logística operable. Y ahí entra el puerto.
El puerto no es accesorio: es el multiplicador del suelo industrial
En Coatzacoalcos, la modernización portuaria incluye componentes como la Terminal de Usos Múltiples (TUM). Documentos de proyectos en gob.mx describen una TUM con capacidad de 300 mil TEUs al año, en una superficie cercana a 67,985 m², con inversión estimada de $494.28 MDP.
Y la prensa local ha seguido avances y entregas parciales de obras portuarias asociadas a la TUM en 2025.
Para real estate industrial/logístico, esto es clave por dos razones:
- si el puerto sube capacidad y confiabilidad, el suelo industrial cercano puede capturar valor por demanda real
- si el puerto crece pero la conexión terrestre o ferroviaria falla, el suelo se “infla” sin operación y la valuación se vuelve frágil
Implicaciones duras para inversión inmobiliaria en el Istmo
Financiamiento: el costo del capital se decide en tiempos de permiso
Los polos mixtos pueden ser atractivos, pero su complejidad regulatoria puede alargar ejecución. Eso pega directo al financiamiento: más tiempo = más carry = más exigencia de preventas o anclas.
La estructura ganadora en esta etapa suele ser por tramos:
- infraestructura crítica primero
- lotificación y naves después
- expansión solo cuando la absorción lo justifica
Valuación: el premio no es por “estar en el corredor”, es por operar
El mercado puede pagar por ubicación cuando ve:
- contratos firmados
- consumo eléctrico soportado
- accesos y patios funcionando
- y métricas logísticas consistentes
Si no hay operación, el cap rate no se comprime. Se defiende con riesgo.
Absorción: los nodos ganan, los tramos pierden
En redes logísticas, la demanda se concentra. Unos polos despegan y otros se quedan “en preparación”. Por eso el enfoque institucional debería ser nodal, no romántico-regional.
Qué señales confirmarían el escenario mixto y cuáles lo romperían
Confirmaciones (lo que haría que esto se vuelva real estate invertible)
- procesos licitatorios cerrados con desarrolladores que ya operan parques industriales, no solo los “prometen”
- acuerdos de interconexión y claridad energética en polos mixtos (sin eso, la eólica es discurso)
- anclas anunciadas con calendario de obra y capex verificable
Rupturas (lo que puede convertir esto en un pantano de riesgo)
- conflictos comunitarios o falta de consulta social efectiva en zonas eólicas
- retrasos en infraestructura complementaria (accesos, patios, puertos) que maten la ventaja logística
- cambios de reglas o incentivos que vuelvan incierto el retorno (y espanten deuda)
El CIIT está intentando algo raro y potencialmente potente: que el Istmo no solo transporte carga, sino que también produzca energía y atraiga industria en los mismos puntos. Si esos polos mixtos logran energía operable, permisos claros y anclas reales, el sureste no “se integra” al mapa industrial: se vuelve un nodo que el capital no puede ignorar. Si no, lo mixto se queda como una buena intención con demasiadas capas y muy pocos contratos.
