Poseer un condominio en un rascacielos del sur de Florida se ha vuelto uno de los “deportes” más caros del mercado inmobiliario estadounidense. Y no por el precio de compra, sino por el costo mensual de mantener la propiedad.
Según el informe anual de First Service Residential, la cuota promedio de asociación de condóminos (HOA) en Miami-Dade aumentó casi 500 dólares en un año, superando ya los 1,900 dólares mensuales. En Fort Lauderdale y Palm Beach, el promedio rebasa los 1,800 dólares al mes.
Sólo los condominios y cooperativas de la ciudad de Nueva York muestran costos mensuales más altos por pie cuadrado.
Demanda internacional y dominio del lujo
Robert Smith, presidente de la región sur de First Service Residential, resume el contexto: Miami es una de las plazas más deseadas del país, especialmente por compradores internacionales con expectativas altas de servicio, amenidades y branding.
En este entorno:
- Los proyectos nuevos han sido dominados por edificios de lujo, empujados por los altos costos de terreno y construcción.
- Las ventas de condominios por encima de 1 millón de dólares crecieron 7.6% en Miami-Dade en octubre.
- Más de la mitad de los nuevos condominios vendidos en los últimos dos años han sido adquiridos por compradores extranjeros.
La ecuación es clara: producto más caro, con amenidades más complejas y un perfil de comprador dispuesto a pagar por “full service”. Eso se traduce en cuotas de mantenimiento que se mueven hacia arriba y difícilmente retrocederán.
Seguro y operación: los verdaderos culpables del aumento
El incremento de cuotas no se explica sólo por servicios visibles como piscinas, valet o concierge. El peso fuerte está detrás del telón: seguros y costos operativos.
- El seguro equivale aproximadamente al 25% de las cuotas mensuales, con un aumento hasta 377 dólares al mes en promedio en Miami-Dade.
- En Fort Lauderdale y Palm Beach, el costo de seguro alcanza alrededor de 438 dólares mensuales por unidad, presionado por temporadas de huracanes activas y el impacto reputacional y normativo tras el colapso de Champlain Towers South en Surfside.
Smith menciona que empieza a verse cierto alivio, con más aseguradoras compitiendo y primas algo más bajas. Aun así, los seguros siguen siendo el segundo rubro más pesado del presupuesto, sólo por debajo de:
- Costos operativos, incluyendo:
- Nóminas de personal.
- Mantenimiento.
- Tarifas de gestión profesional, que subieron más del 40% en promedio por unidad.
Para inversionistas, esto implica que la lectura de rentabilidad ya no puede limitarse a renta por metro cuadrado: las hojas de cálculo deben incorporar escenarios de seguros y costos operativos en continuo ascenso.
Reservas financieras: nueva disciplina tras Surfside
Otro componente en crecimiento son las reservas de capital. Las asociaciones de condóminos están destinando una proporción mayor del presupuesto a fondos de reserva para mantenimiento mayor y reparaciones estructurales.
Los datos del informe muestran que:
- En la región, se pasó de aportar 9 centavos por cada dólar del presupuesto de HOA a 12 centavos.
- En Fort Lauderdale y Palm Beach, el nivel sube a 14 centavos por dólar.
Aunque se trata de una mejora frente al año anterior, estas cifras siguen por debajo de lo observado en otras grandes áreas metropolitanas de Estados Unidos.
El empuje viene de cambios legislativos posteriores a la tragedia de Champlain Towers South (2021), que obligan a:
- Inspecciones físicas periódicas de edificios antiguos.
- Exámenes financieros más estrictos.
- Planes de aportaciones a reservas para atender futuras reparaciones estructurales.
Smith explica que están trabajando con asociaciones para planear estratégicamente, clarificar metas y calendario de inspecciones de hitos, y definir niveles adecuados de reserva.
Implicaciones para inversores y desarrolladores
El análisis del mercado de condos en el sur de Florida abre varias advertencias y oportunidades:
- Para inversionistas individuales:
- La cuota de HOA puede comerse rápidamente el rendimiento bruto de renta, especialmente en edificios oceanfront o ultra prime.
- Es clave modelar escenarios con aumentos de seguro, reservas obligatorias y tarifas de administración al alza.
- Para desarrolladores:
- Los proyectos nuevos deben balancear amenidades aspiracionales con estructuras de costo que no maten el cashflow futuro de los compradores.
- Edificios más eficientes en consumo de energía, mantenimiento y seguros pueden convertirse en ventaja competitiva frente a productos “costosos de operar”.
- Para fondos y jugadores institucionales:
- El sur de Florida seguirá siendo un polo de capital global, pero con estructuras de costo crecientes y regulación más exigente.
- Entender la arquitectura de HOAs, reservas y régimen de propiedad será tan importante como la ubicación y el diseño.
En resumen, el sur de Florida sigue siendo una meca del real estate de lujo, pero el costo real de ser dueño en el aire —especialmente en torres frente al mar— está subiendo con fuerza. La oportunidad sigue ahí; la diferencia estará en quienes ajusten sus modelos a una realidad donde la línea de “expenses” pesa cada vez más en la ecuación de retorno.
